佛山市南海区大沥镇沙岗工业区地块集体经营性建设用地改造权公开交易项目

一、交易标的情况

（一）地块权属人：佛山市南海区大沥镇沥北社区沥北经济联合社

佛山市南海区大沥镇沥中社区沥中经济联合社

佛山市南海区大沥镇雅瑶社区雅瑶经济联合社

（二）集体资产交易方案明细表：

（三）项目地块概况：

1.项目地块位于南海区大沥镇联江东路沙岗工业区地段，项目土地整理面积332930平方米（折合499.4亩，项目红线范围及面积以政府相关职能部门最终核定为准），包括分别属于沥北经联社（含下属表南、表西、表北三个经济社）、沥中经联社（含下属漖心经济社部分土地因历史原因办证至沥中经联社名下）和雅瑶经联社（含下属上亨、罗城两个经济社）的土地，其中沥北地块面积143700平方米（折合215.55亩），沥中地块面积29420㎡（折合44.13亩），雅瑶地块面积159120平方米（折合238.68亩)。其余约1亩地块将在土地整理期间补办所有权，若不能办理所有权，该1亩地块不参与流转出让。

（1）沥北地块划分为出让宗地（下称“沥北A地块”）和保留宗地（下称“沥北B地块”）。以现联江东路以北划为出让（流转）区域即沥北A地块面积108712.08㎡，折合163.07亩（以政府部门最终实际核定可流转办证面积为准)；以联江东路以南划为自留（代建）区域即沥北B地块，面积16563.71㎡，折合24.85亩；剩余的为配套用地18424.21㎡，折合27.63亩，其中沥北A地块配套用地13695.04㎡，折合20.54亩，沥北B地块配套用地4729.17㎡，折合7.09亩。在土地整理完成后，地块权属人将沥北A地块的集体经营性建设用地38年使用权出让给竞得人（出让土地单价为130万/亩，暂按163.07亩计算土地出让金约为人民币21199.1万元（含土地增值收益调节金、城市基础设施配套费、权属人印花税），最终以实际出让土地面积为准），同时由竞得人在沥北B地块上为地块权属人代建124000㎡（含约3800㎡地下停车场）建筑物并返租该物业10年，地块权属人按照记载于本交易方案中约定的款项及支付进度等向竞得人支付代建费用。若原属于沥中经联社位于沥北B地块旁的4901.51㎡（折合约7.352亩）即沥中B地块土地所有权变更至归属沥北经联社后，沥北B地块面积变更为26524.15㎡（含配套用地面积），竞得人代建建筑物总面积变更为128417㎡（含约3800㎡地下停车场），但沥北经联社应支付代建费用上限不变。

（2）沥中地块划分为出让宗地（下称“沥中A地块”）和置换宗地（下称“沥中B地块”）。以现“六米涌”以东划为出让（流转）区域即沥中A地块，面积20023.2㎡，折合30.04亩（以政府部门最终实际核定可流转办证面积为准），河道用地、防护绿地、道路用地等配套面积4495.29㎡，折合约6.738亩；以项目范围内西侧已办理建设用地使用权证（证号：粤（2022）佛南不动产权第0186592号）面积4901.51㎡（折合7.352亩）土地划为沥中B地块，该地块所有权变更至沥北经联社名下，且为配合“六米涌”河道日常管理工作，在沥北经联社按双方约定支付全部对应价款后，沥中经联社同意放弃项目范围内“六米涌”河岸线以西范围土地的所有权和使用权，并配合沥北经联社办理土地所有权、使用权证变更手续。在土地整理完成后，地块权属人将沥中A地块的集体经营性建设用地38年使用权出让给竞得人（出让土地竞投底价为150万/亩，暂按30.04亩计算土地流转出让金约为不含税价人民币4506万元，最终以土地流转出让金成交单价和实际流转出让土地面积为准，土地增值收益调节金以及开票税费均由竞得人承担）。

（3）雅瑶地块划分为出让宗地（下称“雅瑶A地块”）和保留宗地（下称“雅瑶B地块”）。出让（流转）区域即雅瑶A地块，面积约95848.12㎡，折合143.77亩（以政府部门最终实际核定可流转办证面积为准）；自留（代建）区域即雅瑶B地块，面积约31959.18㎡，折合47.94亩；剩余的为配套用地31312.7㎡，折合46.97亩，其中雅瑶A地块配套用地22178.7㎡，折合33.27亩，雅瑶B地块配套用地9134㎡，折合13.7亩；雅瑶B地块的位置位于项目地块的联江东路北侧地块内，地块权属人有权优先选择保留宗地的具体位置。在土地整理完成后，地块权属人将雅瑶A地块的集体经营性建设用地38年使用权出让给竞得人（出让土地单价为100万/亩，暂按143.77亩计算土地出让金约为人民币14377万元（含土地增值收益调节金、城市基础设施配套费、权属人印花税），最终以实际出让土地面积为准），同时由竞得人在雅瑶B地块上为地块权属人代建120235㎡建筑物并返租该物业20年，地块权属人按照记载于本交易方案中约定的款项及支付进度等向竞得人支付代建费用。

上述所有地块面积、功能等均以政府相关部门最终核定为准。

2.项目地块内已办理土地所有权证和土地使用权证情况如下：

（1）沥北地块，已办理所有权证215.55亩（证号：佛府南集有（2012）第0701689号、佛府南集有（2012）第0701540号、佛府南集有（2012）第0701545号、佛府南集有（2012）第0701546号、南府集有（2016）第0700072号、佛府南集有（2012）第0701690号、佛府南集有（2012）第0701512号、佛府南集有（2012）第0701513号、佛府南集有（2012）第0701688号、南府集有（2016）第0700071号、佛府南集有（2012）第0701600号），有约169.65亩已办理土地使用权证（证号：佛府南集用2007第0700701号、佛府南集用2007第0700223号、粤2016佛南不动产权第0076898号、南府集用（2002）字第040153号、南府集用（2002）字第040397号、南府集用（2002）字第040154号、南府集用（2002）字第040135号、粤（2024）佛南不动产权第0036339号），约45.9 亩未办理土地使用权证的相关用地手续；

（2）沥中地块，已办理所有权证44.13亩（证号：佛府南集（2012）第0701456号），有约15.86亩已办理土地使用权证（证号：粤（2022）佛南不动产权第0186592号、集用（2003）040020号），约28.27未办理土地使用权证的相关用地手续；

（3）雅瑶地块，已办理所有权证238.68亩（证号：佛府南集有（2013）第0700353号、佛府南集有（2012）第0702171号、佛府南集有（2012）第0700585号、佛府南集有（2012）第0700566号），有约57.81亩已办理土地使用权证（证号：粤（2016）佛南不动产权第0020818号、粤（2016）佛南不动产权第0106687号、粤（2016）佛南不动产权第0020817号、粤（2016）佛南不动产权第0020822号、粤（2016）佛南不动产权第0020835号、粤（2016）佛南不动产权第0020843号、南府集用（1999）字第02031号、南府集用（2015）第0701886号、粤（2016）佛南不动产权第0081290号），已办总登记121.28亩，剩余约59.59亩未办土地使用权证的相关用地手续。最终数据以政府相关职能部门最终核定面积为准。

3.项目地块现状均为厂房，涉及租赁合同共109份，合同最长租期至2031年1月31日，租赁合同基本情况具体详见附表。

4.项目地块范围当前控规用途为一类工业用地、商业用地、水域、城市道路用地、公园绿地、防护绿地。项目地块将在土地前期整理期间将控规调整为以工业用地为主，地块控规调整情况具体详见附图，地块规划功能和面积数据最终以政府部门审批为准。

5.项目地块权属人确认，已获得项目地块的全体所有权人同意和授权，以本交易方案中的地块权属人作为权属主体，与竞得人合作对项目地块统一实施开发、统筹整理、改造、出让，开发过程中及至土地出让期限届满后所涉的具体权益分配和义务承担均属各地块权属人内部约定，竞得人无需就此承担任何义务。

（四）项目开发期限

1.沥北地块：土地整理期最长不超过2年，自签订《土地前期整理协议》之日起算；沥北A地块流转出让年限为38年（含4年建设期），自签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》之日起计算，土地前期整理期届满或提前结束后签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》和《项目委托代建合同》，入市时应同时签订《《集体经营性建设用地入市（出让）开发经营项目监管协议》；沥北B地块建设期为自签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》之日起2年，竣工验收后1年内将不动产权证办理至土地权属人名下；沥北B地块上代建物业租赁期限为10年，自代建物业竣工验收次日起算或自基建期届满次日起算，以先到达日期为准，与是否签订《物业租赁合同》无关。

2.沥中地块：土地整理期最长不超过3年，自签订《土地前期整理协议》之日起算；沥中A地块流转出让年限为38年（含4年建设期），自签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》之日起计算，《集体经营性建设用地使用权出让合同》应在土地前期整理期届满或提前结束后签署。

3.雅瑶地块：土地整理期最长不超过3年，自签订《土地前期整理协议》之日起算；雅瑶A地块流转出让年限为38年（含4年建设期），自签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》之日起计算，土地前期整理期届满或提前结束后签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》、《项目委托代建合同》和《物业租赁合同》，入市时应同时签订《集体经营性建设用地入市（出让）开发经营项目监管协议》；雅瑶B地块建设期为自签订《项目委托代建合同》之日起2年；雅瑶B地块上代建物业租赁期限为20年，自代建物业竣工验收次日起算或自基建期届满次日起算，以先到达日期为准。代建物业租赁期第11年起，地块权属人可以视市场情况单方提前解除租赁合同或选择改为与竞得人合作经营享有物业的收益分成，竞得人对此不得持有异议。

4.在确保土地出让金等款项及时支付到位的前提下，允许项目实施整体规划、分期整理、分期验收、分期入市、分期开发。

（五）准入条件

1.竞投人必须是在中华人民共和国境内注册并有效存续、实缴注册资金人民币1000万元或以上的法人，且实缴注册资金须在本项目交易报名截止时间之前完成（以验资报告为准）；

2.若竞投人为佛山市南海区大沥镇以外注册企业，须于签订《土地前期整理协议》前迁入佛山市南海区大沥镇内，或在大沥镇内设立全资子公司运营项目，且竞得人与项目公司须就项目承担连带责任（提供承诺函）。

3.不接受自然人、联合体参与竞投。

4.不存在违反诚信记录的情形（提供承诺函）。

（六）土地整理完成标准

1.沥北地块、沥中地块：沥北经联社/沥中经联社完成土地整理范围内涉及的土地物业租约解除、项目土地重新申领建设用地使用权证并协助竞得人完成拆除，视为完成土地前期整理工作；沥北经联社/沥中经联社完成土地整理工作并要求移交项目土地的，竞得人必须无条件接收和签订《土地移交确认书》，竞得人拒绝签订《土地移交确认书》即视为根本性违约。沥北经联社/沥中经联社须协助竞得人申请调整控规条件、获取规划设计条件，使项目地块达至具备报建条件。

2.雅瑶地块：雅瑶经联社完成土地整理范围内涉及的土地物业租约解除、项目土地重新申领建设用地使用权证，并移交项目土地，视为雅瑶经联社完成土地前期整理工作；竞得人必须无条件接收和签订《土地移交确认书》，竞得人拒绝签订《土地移交确认书》即视为根本性违约。雅瑶经联社须协助竞得人申请调整控规条件、获取规划设计条件，使项目地块达至具备报建条件。

（七）产业要求

本条所确定的包括税收考核、产业方向以及固定资产投资任务为按照整个项目设定，即为沥北、沥中和雅瑶三个地块的总体考核标准。

1.税收考核

第二条 项目整体竣工验收之日次年起第3、4、5年，连续3个完整会计年度，在本项目地块建筑物内登记注册的企业在大沥镇辖区内经营纳税合计不低于60万元/亩（以流转地块正式出具的规划条件中工业用地总面积为基数）。

经营纳税指增值税（含免抵）、企业所得税，但不包括股权转让、物业或设备处置、工程建设环节产生的税收，也不包括滞纳金、罚金、罚款、税务稽查及滞纳金等处罚性纳税，经营纳税金额按税收入库期计算。经营纳税额每年核实一次，竞得人须在下一个自然年的7月1日前向监管部门提供上一年度的完税证明材料，材料包括由税务部门开具的企业完税证明等资料。同时，考核期结束后竞得人须委托具有资质的第三方审计师事务所或会计师事务所针对3年考核期出具对应的专项审计报告。

如经营纳税额未达到以上约定的，则视为竞得人违约。竞得人须在大沥镇人民政府书面通知违约之日起30日内，按纳税差额部分的双倍一次性向大沥镇人民政府或大沥镇人民政府指定单位支付违约金。

2.产业方向

对照国家发展改革委《产业结构调整指导目录（2024年本）》、《鼓励外商投资产业目录（2020年版）》、国家发展改革委商务部《市场准入负面清单（2022年版）》和《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2021年版）》，本宗地引入的项目应属于产业政策中的鼓励类和允许类项目，具体项目落地要严格按照有关政策法规办理相关手续。

自项目整体竣工验收之日次年起5年内，在项目地块上盖建筑物内引入或培育不少于30家限额以上批发企业和不少于15家规模以上工业企业，以企业工商登记注册地址为准。

限额以上批发企业是指年主营业务收入达到 2000 万元及以上，并纳入国家统计联网直报名录库的批发企业；规模以上工业企业是指年主营业务收入达到 2000 万元及以上，并纳入国家统计联网直报名录库的工业企业。迁入本宗地建筑物内的限额以上批发企业、规模以上工业企业，须自迁入之日起（以工商登记营业执照为准）持续2个年度以上（含2年）处于在库状态；若迁入后升规的，须为升规后持续2个年度以上（含2年）处于在库状态。

如在规定时间内引进或培育的限额以上批发企业、规模以上工业企业数量未达上述要求的，则视为竞得人违约。竞得人须在大沥镇人民政府书面通知违约之日起30日内，按照“（限额以上批发企业引进数量差额+规模以上工业企业引进数量差额）*100万元/家”的标准一次性向大沥镇人民政府或大沥镇人民政府指定单位支付违约金。

3.固定资产投资任务

第一条 自签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》之日起至项目整体竣工验收之日届满两年期间，在本项目宗地的固定资产投资金额不低于500万元/亩（以流转地块正式出具的规划条件中工业用地总面积为基数）。

固定资产投资包括基建投资（建筑物、构筑物及其附属设施等）以及购置生产设备、技改费用等投入，但不包括租金及流动资金，以有资质的第三方审计师事务所或会计师事务所出具的报告等审核文件为准。

如在规定时间内无法达到约定固定资产投资要求的，则视为竞得人违约。竞得人须在大沥镇人民政府书面通知违约之日起30日内，一次性向大沥镇人民政府或大沥镇人民政府指定单位支付5000万元的违约金。

（八）政府征收或拆迁的处理办法

以沥北经联社、沥中经联社和雅瑶经联社在各自社区的集体经营性建设用地改造权公开交易项目商务条款（含合同样本）中对项目地块遇征收或拆迁时的约定为准。

（九）其他

1.竞得人完成项目地块全部土地整理并分别与地块权属人签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》后，可申请就沥北A地块、沥中A地块和雅瑶A地块对应的不动产权证进行并证，统一实施开发建设，但竞得人应同意并证后出让土地使用期限应以上述三地块中最早届满的期限确定。

2.地块权属人同意沥北A地块、沥中A地块、雅瑶A地块可申请认定为农村集体经营性建设用地工业载体项目，经区政府认定为南海区农村集体经营性建设用地工业载体项目后，方可按政策规定对产业用房进行产权分割登记、分拆销售，申报认定所产生的费用全部由竞得人承担，地块权属人概不负责。

3.竞得人在本项目整体竣工验收前，不得将本项目权利义务整体转让，不得将本协议项下的权利义务整体转让，原则上竞得人不得以任何直接或间接方式向第三方转让本公司或转让本项目设立的全资子公司49%以上的股权，否则，视为竞得人根本性违约。

4.本项目交易文件、交易方案及相关附件编制的服务费用人民币10万（含税）纳入项目土地前期整理成本由竞得人承担，竞得人在竞得本项目后按照地块权属人要求与前期服务单位签订服务合同并承担上述费用。

5.竞投人应明确知悉，本项目涉及的沥北地块、沥中地块和雅瑶地块根据地块实际情况及地块各权属人需求，在土地整理期限、土地整理要求、土地整理成本承担、租金保障款缴付、地块建设要求、代建物业返租条件等具体事宜上均有所差异，竞投人参与本项目竞投即表示对本项目交易方案所载条件的全部承诺和确认，请竞投人充分考虑相关情况。

（十）竞投公告未详细明确的相关事宜，以本交易方案后附的《大沥镇沙岗工业区地块集体经营性建设用地改造权公开交易项目交易方案》及其全部附件内容为准，请务必认真通读整份交易方案。

二、竞投注意事项：

报名人是指报名参与竞价的人员。

竞价意向人是指已通过资格审核并按要求交纳交易保证金的报名人。

竞价人是指被确认有竞价资格的竞价意向人。

（一）如仅有1名竞价意向人，无论是否到场，视为本次交易以底价成交，该竞价意向人为竞得人，若该竞得人未能现场签订《成交确认书》的，必须在交易结果公告之日起5个工作日内到本交易场所进行签订，否则视为该竞得人反悔，交易保证金全额不予退还和地块权属人有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额。

（二）如有2名或以上竞价人参与竞价，则按以下方式确定竞得人。

1．若竞价人到场参与竞价，则按照价高者得原则确定竞得人。

2．若全体竞价人到场但均没有参与竞价造成无法确定最终竞得人的，则以摇珠或抽签等随机抽取方式在全体竞价人中确定竞得人，本次交易以底价成交。

3．若全体竞价意向人均不到场参与竞价造成不能确定竞得人的，则以摇珠或抽签等随机抽取方式在全体竞价意向人中确定竞得人，本次交易以底价成交。

（三）若无人报名或无合资格的竞价意向人，另行组织交易。

（四）经相关部门及地块权属人认定其有下列行为之一的，交易保证金全额不予退还和地块权属人有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额：

1.竞价人相互串通竞价的；

2.竞价人采用不正当手段竞得标的物的；

3.竞价人提供虚假材料或虚假情况的；

4.竞得人竞得标的物后反悔的（包括但不限于放弃该项目的成交权、拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订《土地前期整理协议》、拒绝签订合同、无缴交履约保证金）；

5.严重扰乱竞价会议现场秩序；

6.其他法律法规以及交易方案规定的情形。

三、报名方式及报名时间、地点

（一）有意参加竞投者必须提交以下资料：

1.企业法人报名须提供：

（1）如经办人为法定代表人，须提供有效营业执照原件及复印件1份（原件核对后退回）、法定代表人第二代身份证原件及复印件1份（原件核对后退回）、法定代表人证明书原件1份，所有复印件、证明书均需加盖单位公章。

（2）如经办人为授权委托人，须提供有效营业执照原件及复印件1份（原件核对后退回）、法定代表人第二代身份证复印件1份、法定代表人证明书原件1份、法定代表人授权委托书原件1份、受托人第二代身份证原件及复印件1份（原件核对后退回），所有复印件、证明书、委托书均需加盖单位公章。

（3）验资报告复印件1份（加盖单位公章，原件核对后退回）。

（4）承诺函原件1份。

（二）报名地点：佛山市南海区桂城街道夏南路58号方舟一号一座2栋309土地资产部。

（三）报名时间：2024年12月27日至2025年1月27日下午16:00截止（北京时间，法定节假日除外）

四、资格审核

（一）由大沥镇城市更新部门对报名材料通过审核的竞投者出具审核通过资格证明，并电话通知意向竞投人上门领取。

（二）审核时间：2025年2月5日至2025年2月10日下午16：00截止（北京时间，法定节假日除外）

五、交易保证金

缴纳截止时间：2025年2月11日下午17：00截止

六、开标时间、地点

（一）确认身份

1.时间：2025年2月12日上午9：30-10：00

2.交纳竞买保证金的凭证

（二）现场竞价时间：2025年2月12日上午10：00

（三）现场竞价地点：佛山市南海区桂城街道夏南路58号方舟一号佛山市公共资源交易中心南海分中心二楼215交易多功能厅。

七、联系方式

佛山市公共资源交易中心南海分中心 联系人：苏先生

联系电话：86369923

地块权属人联系人：孔先生、黄先生、林先生

联系电话：85516638、85554481、85551654

附件：承诺函（样式）