南海区狮山镇小塘社区村级工业园改造项目公开引入市场改造主体交易公告

佛山市南海区狮山镇小塘社区小塘经济联合社（以下简称“小塘经联社”或“土地权属人”）计划对狮山镇小塘社区小塘工业大道以东约252.14亩（佛山市2000坐标系，下同）的土地进行“三旧”改造，项目名称为：狮山镇小塘社区村级工业园改造项目（以下简称“项目地块”），改造类型为“工改工”。土地权属人拟采用“公开引入市场改造主体”模式、“集转国”协议出让的供地方式实施改造。小塘经联社依照有关城市更新（“三旧”改造）政策文件精神，拟通过公共资源交易平台以公开交易的方式选取项目地块市场改造主体，选定的市场改造主体按要求分别完成项目地块的土地整理和开发建设工作。现制定以下公开引入市场改造主体方案：

一、项目基本情况

1、明细表：

注：本项目地块通过公共资源交易平台以公开交易的方式选取项目地块市场改造主体，选定的市场改造主体按要求分别完成项目地块的土地整理和开发建设工作（市场改造主体需对土地权属人进行“货币补偿+物业补偿”，本项目地块以土地权属人货币补偿款叫价最高者为项目地块市场改造主体，物业补偿面积与返租租金不参与竞价）。

竞投标准：

1.1、竞投标的： 项目地块市场改造主体资格。

1.2、竞投起始价： 13616万元 。

1.3、竞投幅度： 1%/次，即136.16万元/次。

1.4、竞投保证金： 1500万元。

1.5、竞投人一经应价，不得反悔，否则所缴竞投保证金不予返还。主持人重复报出该应价，经三声报价仍无人再应价时，便可确定以该最高应价成交，而该应价的竞投人即为市场改造主体。

2、项目地块概况

2.1、项目地块位于佛山市南海区狮山镇小塘社区，北至庄边村、东至广茂铁路、南至罗岗村、西至小塘工业大道，改造面积252.14亩，计划“集转国”的地块面积约223.68亩，其中协议出让工业用地面积约182.90亩，无偿向政府移交公益性用地面积约40.14亩（含防护绿地、供应设施用地、区域交通设施用地、城市道路用地等），无偿移交夹心地（工业用地）约0.64亩；计划保留集体使用的工业用地面积约28.46亩（简称“集体留用地块”）（上述地块面积最终以自然资源部门核准批复的面积为准，集体留用地块最终位置待项目地块控规法定后由小塘经联社和市场改造主体商定）。

2.2、完善用地手续情况

项目地块改造面积252.14亩，其中集体土地186.78亩，国有土地65.36亩。

1.所有权证情况：项目地块内集体土地已全部完成所有权登记，证载所有权人为小塘经联社，证载面积为14.282748公顷（折合214.24亩），本项目地块压占面积186.78亩；

2.使用权证（历史批文）情况：项目地块内已经办理土地使用证（历史批文）的土地面积约125.05亩，其中国有划拨使用权证面积55.77亩、集体使用权证面积56.30亩、历史批文面积12.98亩，土地使用权人（用地单位）为小塘经联社、佛山市南海区狮山镇小塘社区沙园股份经济合作社（简称“沙园经济社”）、佛山市南海区狮山镇小塘社区沙二股份经济合作社（简称“沙二经济社”）、佛山市南海区狮山镇小塘社区鹤一股份经济合作社（简称“鹤一经济社”）、佛山市南海区狮山镇小塘社区鹤二股份经济合作社（简称“鹤二经济社”），其中沙园经济社、沙二经济社、鹤一经济社和鹤二经济社已表决同意将纳入改造项目地块范围的土地权属变更至小塘经联社名下并全权委托小塘经联社办理改造项目地块相关事项；项目地块内未办理土地使用权证的土地面积约127.09亩。

2.3、现状建筑及使用情况项目地块租约情况

项目地块涉及租赁合同26份，租赁面积约191.23亩，建（构）筑物面积约12万平方米（实际面积以测绘结果为准），其中租赁合同最长租期至2036年4月30日。

2.4、“三旧”改造标图建库情况

项目地块范围内已纳入“三旧”改造标图建库范围的土地面积约94.55亩，未纳入标图建库面积约157.59亩，未纳入“三旧”改造标图建库区域符合《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》（粤自然资函〔2021〕935号）文件标图入库要求，须在单元计划完成后进行补充入库。

2.5、土地利用规划情况

项目地块的土地利用总体规划涉及城镇建设用地区约237.06亩、村镇建设用地区0.01亩、交通用地区约0.60亩、一般农地区约14.09亩、未利用地区约0.38亩。项目地块符合佛山市南海区国土空间总体规划，均在城镇开发边界内，用地用海分类为城镇建设用地、区域基础设施用地。项目地块第二次土地利用调查涉及村庄约243.48亩、公路用地约1.84亩、铁路用地约3.77亩、坑塘水面2.40亩、裸地0.65亩，第三次土地利用调查涉及建制镇约247.54亩，公路用地约0.98亩、铁路用地约3.62亩。

2.6、项目地块控规情况

项目地块位于《佛山市南海区狮山镇小塘城区及扩展区NH-F-45-05管理单元控制性详细规划》范围，本项目地块现状规划用地性质为教育科研用地、工业用地、商业用地和工业用地等。目前，狮山镇正在办理本项目地块所在控规单元的规划修编申报工作，项目地块规划主导功能为一类工业用地，项目用地规划情况最终以政府出具的意见及规划条件为准。

2.7、小塘经联社正在对协议出让范围工业用地（182.90亩）办理产业用房分割销售申请，具体申报结果以政府批复为准。

3、土地权属人补偿

土地权属人根据《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》(南府办〔2019〕9号)等“三旧”改造政策可获得协议出让土地补偿（除特殊说明外，本方案所述金额均为人民币）。

土地权属人拟采用“货币补偿+物业补偿相结合”的形式收取村集体协议出让土地补偿。项目地块土地权属人拟获得的村集体土地出让土地补偿项目如下：

3.1.土地权属人可获得的最低货币补偿金额为人民币13616万元（最终金额以竞投成交金额为准）。

3.2.土地权属人可获得的物业补偿总建筑面积不少于5.5万平方米（以下简称“集体留用物业”），以上集体留用物业全部由市场改造主体出资在项目内集体留用工业地块上建设，建设工程总造价不低于2000元/平方米（已包含报建、设计、造价审核、施工、绿化工程、竣工验收、办理不动产权证及税费等全部开发建设相关费用），上述集体留用物业面积涉及的宗地面积、规划容积率等数据均以政府相关职能部门及最终规划报建指标为准；集体物业实际建筑面积以土地权属人和市场改造主体商定并以自然资源部门批准实施的建设方案数据为准。

4、投资强度要求

市场改造主体在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起六年内，需确保在项目用地范围内所有企业的固定资产投资强度不低于500万/亩(投资强度=固定资产总投资÷项目总用地面积，项目总用地面积以规划条件约定的工业功能规划用地面积为计算基数)，固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资，但不包括土地出让价款等（以有资质的第三方审计师事务所或会计师事务所出具的报告等审核文件为准）。

本项目市场改造主体须同意由狮山镇人民政府或其指定单位作为监管方进行监管（具体监管内容以本项目监管协议约定为准），并向监管方提交有资质的第三方审计师事务所或会计师事务所出具的报告等审核文件。若固定资产投资总额未达到上述标准的，视为市场改造主体违约，市场改造主体自收到违约通知书后30日内，按照实际差额部分占约定固定资产投资总额的比例，向监管方指定单位支付相当于同比例本宗地国有建设用地使用权出让价款的违约金。

5、产出强度要求

市场改造主体在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起八年内需确保至少其中一个完整自然年的产出强度不低于人民币20万/亩，并且八年内连续五个完整自然年累计产出强度不低于100万元/亩。上述产出强度，指的是注册登记地在项目用地范围内的所有企业在单位土地面积的年税收额，产出强度=项目年税收总额÷项目总用地面积（项目总用地面积以规划条件约定的工业功能规划用地面积为计算基数）。项目年税收总额特指工业生产中产生的税收，仅为增值税(含免抵)和企业所得税，不包括土地交易、房产交易等产生的相关税费（以南海区税务部门开具的完税证明及委托具有资质的第三方审计师事务所或会计师事务所出具对应的专项审计报告为准）。

本项目地块市场改造主体须同意由狮山镇人民政府或其指定单位作为监管方进行监管（具体监管内容以本项目监管协议约定为准），并向监管方提交由税务部门开具的考核期内的完税证明。若纳税总额未达到上述税收标准的，视为市场改造主体违约，市场改造主体自收到违约通知书后三十日内，向监管方指定单位缴纳违约金，违约金额为实际纳税额与约定纳税额的差额。

6、如项目协议出让工业用地的产业用房分割销售申请获得区政府批复，则本项目地块的投资强度及产出强度要求以区政府批复为准。

7、项目要求

市场改造主体在项目整体竣工之日起五年内，引进或培育的规模以上工业企业不少于5家。上述企业以在本项目地块作为注册地址的商事登记注册信息为引入的审核依据。

市场改造主体须同意由狮山镇人民政府或其指定单位作为监管方对上述事项进行监管（具体监管内容以本项目监管协议约定为准），若在规定时间内引进或培育企业数量未达上述要求的，视为市场改造主体违约，市场改造主体自收到违约通知书后三十日内，向监管方指定单位缴纳违约金，标准是每少一家规模以上工业企业的违约金为人民币100万元。

8、本项目地块交易的详细事宜请查看交易方案第三部分：《佛山市南海区狮山镇小塘社区村级工业园改造项目公开引入市场改造主体方案》及附件。

二、竞投注意事项

1、出现下列情形之一，竞投保证金全额不予退还且地块权属人有权追讨竞投人造成第二次竞价的差额：

（1）竞投人相互串通竞投的；

（2）竞投人采用不正当手段竞得该项目地块的；

（3）竞投人提供虚假材料或虚假情况的；

（4）竞投人竞得该项目地块后反悔的（包括拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订《土地改造和开发协议》、无缴交履约保证金）；

（5）其他法律、法规规定的情形。

三、报名方式及报名时间、地点

1、有意参加竞投人必须提交以下资料（以下所有资料复印件均需加盖公章，原件核对无误后退回）：

①企业法人须提供有效营业执照副本原件及复印件各1份；

②法定代表人证明书1份；

③法定代表人有效身份证原件及复印件1份；

④法人授权委托书原件1份、受托人有效身份证原件及复印件各1份（如需办理委托手续需提供该项资料，授权委托书上必须详细记载授权事项，包括代为提交报名材料、代为参与竞投、代为签收相关文书等）；

⑤其他符合上述竞投资格的证明材料原件和加盖公章的复印件各1份（包括但不限于注册资本验资报告、竞投人的基本账户的银行开户许可证或银行出具的《基本存款账户信息》、竞投保证金缴款凭证）。

⑥若竞投人为佛山市南海区狮山镇以外注册企业，须在竞得本项目地块市场改造主体资格之日起30日内取得佛山市南海区狮山镇内的企业法人营业执照并以企业法人的名义与项目地块的土地权属人签订《土地改造和开发协议》。(提供承诺函，格式自拟)

2、报名地点：佛山市南海区桂城街道夏南路58号方舟一号佛山市公共资源交易中心南海分中心二楼215交易多功能厅。

3、报名时间及资格确认时间：2025年2月14日上午10:00至10:30。

四、开标时间、地点

1、竞投开始时间：2025年2月14日上午10:30。

2、竞投地点：佛山市南海区桂城街道夏南路58号方舟一号佛山市公共资源交易中心南海分中心二楼215交易多功能厅。

五、联系方式

佛山市公共资源交易中心南海分中心 联系人：苏先生 联系电话：86369923

土地权属人联系人：李灿坤 联系电话：13798628240