截至10月佛山新市民达到547万人 超过户籍人口将近100万

  普通购房者往往容易踏入一些认识上的误区，比如卧室越多越好、实用率越高越好、物管费越低越好、小区越大越好等。佛山日报楼市记者提醒，购房要尽可能避开这些误区，才能买到更适合自己的住房。

  误 区

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  功能空间越多越好

  “同样90㎡，我们比隔壁楼盘多间卧室。”“我们89㎡的户型带套房，那个楼盘没套房。”“我们110㎡可以做到四房，这个区域找不出第二家了。”……这些销售话术，显然对购房者有很大的诱惑力。同样的面积，多了一个房或者洗手间，“麻雀虽小，五脏俱全”，是不少刚需人士在楼价高企环境下无奈的选择。

  如果空间没有出现增量的情况下，仅在原有空间内布局更多的功能空间，必然会牺牲其他功能空间的使用体验。如更小的客厅、餐厅，更小的卧室，更小的洗手间，每个功能空间都变小了，这样的户型住起来会比较局促。

  其实，要追求更多的功能空间，首先要看是否有更多的赠送空间，如“N+1”房，飘台可拆除利用。其次看看实用率与空间利用率是否够高。实用率高，套内面积自然就多，空间利用率高，少浪费空间，能用的空间就自然多。否则，凭空多出来的功能空间都是不切实际的，多出来一个房，最终只是多了个杂物房；多出一个洗手间，却发觉衣柜无处安放。不要为了多一个不好用的卧室，牺牲了整体户型的合理度。消费者买楼时，一定要认真研究带标尺的户型图纸，明确每个空间的大小。

  购房者要清楚地认识自己是否真的需要多一个房，刚需房很多都是用作过渡，没必要为更长远的需求牺牲短期的舒适性。

  误 区

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  实用率高就是好户型

  购房者在买房时，往往会很关注产品的实用率。商品房面积等于公摊面积加上套内面积，套内面积占比越高，实用率就越大。一般多层实用率在90%左右，小高层在86%左右，高层在82%左右，超高层则在78%左右，低于正常水平就属偏低，反则属偏高。

  购房者大多喜欢超高实用率，公摊部分越小越好。但如果把实用率无限抬高，就意味着要压缩公共区域面积，那么会得到什么结果？前几年，佛山城南有个楼盘，因为入户大堂太窄连三轮车都过不了，被业主投诉。前不久，佛山新城有个楼盘交楼，业主发现电梯间过道仅1.1米。入户大堂缩水、过道变窄的案例比比皆是，其中很大原因就是盲目追求高实用率引起的。

  现在很多楼盘为赶节点卖楼，往往建异地板房，声称按1:1比例打造。户型是按1:1比例，但公摊部分就缺乏数据。发展商抓住购房者重视套内忽视公摊的心理，不合理地牺牲公摊空间，反正到交楼时房子早就卖完了。

  真正高档舒适的楼盘，入户有明亮气派的挑高大堂和门厅，走廊也很宽阔。宁愿牺牲掉一部分得房率，换一个更好的入户大堂，换一个更宽的走道，这都是非常必要的。因此，购房者在看图纸时，一定要看整个楼宇的平面布局。

  当然，高实用率并非一定就要牺牲公摊面积。现在很多楼盘懂得去“偷面积”，阳台计一半，飘台全送；在户型设计上，设计多一个阳台，设计全飘台，给业主自行改造利用。

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  物管费标准越低越好

  “以后小区物业管理费多少钱？”不少购房者购房时，都不忘问下管理费的事，担心管理费标准过高。

  前几年，佛山物业收费几乎无规范，一般新建小区在3元/平方米·月，最高超过4元/平方米·月。但物管水平与物管收费并非匹配。收费高并非一定代表物管水平高，但管理费过低就一定会影响物业管理水平。

  从去年5月1日起，《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》出台，实行政府指导价管理的物业服务收费将按服务级别和服务内容执行全市最高指导价，最高的一级收费为2.70元/平方米·月。现在几乎所有楼盘都以这个最高指导价收取，一般不存在收费过低问题。但如果收费明显低于最高指导价，购房者就要留个心眼，提前了解这家公司的物业管理口碑。

  在二手房市场，物业收费问题会更加突出。很多小区入住十多年，还是按最初的收费标准执行，因为升价会遭到大多业主反对。物价上升、人力成本上升，导致物业管理成本上升，过低的收费必然会迫使物业公司降低服务质量以弥补运营成本。

  误 区

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  小区面积越大越好

  小区面积越大，配套越齐全，园林绿化越大，静谧性越好，同时物业管理成本也越低。因此，大楼盘往往受到购房者青睐。

  这里讲的小区，指的是封闭式小区，一个相对独立的小区，而不是同一概念的社区。比如，某某楼盘分三期，每期都相对独立，那么这个楼盘相对独立的每一期都是一个独立小区。

  较早前的城市规划喜欢摊大饼，一块超10万平方米的地块，就划成一个小区开发，造成小区规模很大。比如，中海万锦豪园、丽日玫瑰名城、怡翠馨园、江南名居等。

  面积大的小区有很多优势，但同时也会带来一些负面影响：车库出入口车流大，容易造成路面堵塞； 楼宇离小区某些出入口较远，出行不太方便；业主太多，物业服务很难做到人人满意等。

  因此，小区面积并非越大越好，太小也不好，适中最好，4万~6万平方米的小区就比较适中，最好就是周边都是这样规划的小区，构成整体现代街区。如此一来，既保证小区有一定的绿化休闲空间，又有静谧性，业主出行也方便，物业可以提供更优质的个性化服务。