佛山史话 西樵山茶

  2020年12月29日，三山新城中海文锦国际再推一栋住宅，引发市民深夜抢购。自开盘以来，该项目已连续推售4栋住宅产品。从2020年第四季度起，三山新城陆续有新盘上市，五大新盘均在年底前开盘，而且各盘开盘业绩均不错，成为2020年第四季度佛山楼市的焦点。

  区域扫描

  定位生态科创宜居新城

  三山新城，“广州南站西大门”“广佛同城示范区”，地理位置得天独厚，是佛山三龙湾高端创新集聚区建设的核心，也是广佛“半小时生活圈”的核心。作为广佛都市圈的前沿地带，其毗邻广佛四大核心商圈——海珠生活圈、广钢新城、广州南站商圈以及佛山金融高新区，是广佛同城化的重要纽带。

  三山新城总规划面积约23.8平方公里，由三山岛和林岳两大部分组成。三山新城以科技创新和粤港澳合作项目为招商重点。截至2020年，三山新城建设项目101个，计划投资总额超3532亿元。三山新城不仅要做广佛同城的价值高地，更是大湾区构筑港澳高端服务业走向中国腹地、建设粤港澳合作高端服务示范区的“桥头堡”。

  在三山新城核心位置规划发展“文翰湖国际科创小镇”，打造“广佛硅谷”，做湾区的城市标杆。区域现有文翰三山新城湖公园、“最强大脑”季华实验室，并规划地标性建筑“广佛之眼”、国际科创中心、科技与艺术广场、滨江公园，以及高标准国际社区等城市配套。

  文翰湖公园、三山森林公园、高铁公园以及东平河水道，构建了三山新城重要的生态屏障，各类幼儿园、文翰中学、文翰小学、文翰二小、南海外国语学校等，构成三山新城现有较为成熟的教育体系，还有多所公办、民办九年义务教育学校在规划建设。

  板块概况

  总供应量大去货率较高

  三山新城楼市总体经历两大阶段。2010年至2019年为第一阶段——发展期，以保利西雅图、保利诺丁山、中海万锦熙岸等为代表，目前均已交楼入住。2020年开始进入第二阶段——爆发期，2020年上市的广佛上城住宅销售告罄，目前楼市主流是2020年第四季度上市的五大楼盘，分别是保利华侨城云禧、龙光玖里江湾、万科天空之城、中交泷湾云城、中海文锦国际。据统计，这五大新盘总建筑面积达222万㎡，总货量14049套；容积率普遍在3.0以下，在禅桂普遍4.0的高容积率下，显得更为可贵。

  五大楼盘售价在2.5万~3.7万元/㎡，目前各盘均处于热销状态。2020年11月8日万科天空之城首批开盘去货九成，11月21日中交泷湾云城首开去货八成，12月19日中海文锦国际首批500多套单位开卖，当天去货超九五成，三山新城成为2020年第四季度佛山楼市最热的区域。

  横向评测

  看户型实用率最高达94%

  从户型面积来看，五大楼盘主推三四房单位，主打刚需、首次改善型置业。其中三房81㎡起步，四房108㎡起步，只有中交泷湾云城有五房单位在售。这几大新盘，均大打高实用率旗帜，有的甚至号称有94%的实用率。万科天空之城81㎡有三房，中海文锦国际、保利华侨城云禧的84㎡更有三房带套房，这些高实用率户型在近期楼市中较为罕见，他们通过多功能空间、全飘台等方式来增加使用率。

  万科天空之城81㎡的户型不多，主要集中在近高铁一侧。中海文锦国际84㎡的户型较多，且各个座向都有，可选择余地较大；96㎡三房户型客厅更是有5米大开间，较为罕见。保利华侨城云禧的84㎡户型则是横厅设计，空间利用率较高。

  看交通

  多个楼盘为轨交上盖

  目前三山新城主要交通干线是港口路与三龙湾大道，港口路贯穿三山新城南北，三龙湾大道则贯穿三山新城东西，且是禅城、顺德进入三山新城的主入口。连接三龙湾大道与广州南站的番海大桥即将通车，连接广州广钢新城的玉兰路-港口路过江隧道也于2020年9月启动招标勘察。这两条通道通车后，三山新城将与广州无缝对接，这也是三山新城板块吸引广州客的一大优势。

  交通方面，目前公交的通达性还是较差，未来重点得看轨道交通。南海新交通预计2021年开通试运营，4号线、11号线尚在规划中。万科天空之城、中海文锦国际、中交泷湾云城均为地铁上盖项目，分别对应南海新交通、4号线与11号线交汇、3号线与南海新交通交汇； 其余两盘则离轨道交通稍远，保利华侨城云禧离11号线最近站点约500米，龙光玖里江湾离南海新交通三山新城北站约1公里。

  看教育

  配建2所九年一贯制学校

  目前三山新城现有公办义务教育学校为文翰中学、文翰小学、文翰二小，民办有南海外国语学校、南海美伦国际学校。未来五大楼盘将新增1.4万户，现有义务教育配套显然不能满足。为此，当地政府在土地拍卖时就规划配建相应学校，除幼儿园配套外，中交泷湾云城配建一所九年一贯制学校（民办），中海文国际配建一所九年一贯制公立学校，保利华侨城云禧附近也规划建设一所公立小学，预计在未来3年建成并投入使用，基本与楼盘交楼同步。

  看环境 

  山、湖、江、园环绕

  三山新城为生态之城，文翰湖公园、三山森林公园、高铁公园以及东平河水道等生态资源丰富，但对应各楼盘的生态资源配套则有所不同。

  中海文锦国际生态资源最为丰富，环岛滨江公园、文翰湖公园、高铁公园等景观资源环绕，步行5分钟通过人行跨江天桥可达文翰湖公园。龙光玖里江湾则有东平水道、三山森林公园。万科天空之城有文翰湖公园、三山森林公园和高铁公园。而保利华侨城云禧、中交泷湾云城的自然生态资源稍为欠缺，前者离东平水道有一段距离，后者处村居南面。

  自建园林方面，五大楼盘除了龙光玖里江湾规模较小外，其余四盘规模都较大，园林颇有气势，保利华侨城云禧打造超1万㎡沉浸式生态公园，中海文锦国际则享有超8万㎡的立体园林。

  看商业

  围绕佛罗伦萨小镇商圈

  目前，三山新城整体商业氛围较为欠缺，主要靠佛罗伦萨小镇支持，但未来可期。中海文锦国际最近佛罗伦萨小镇，约1公里，还有华南最大的旗舰店“名古汇-永旺梦乐城”已于2019年签约进驻佛罗伦萨小镇南侧，该项目是集休闲、购物、娱乐、康体等于一体的一站式消费场所，将与佛罗伦萨小镇一起构成三山新城最大商圈。万科天空之城、中交泷湾云城是TOD项目，分别自带3.6万㎡、2.6万㎡商业空间。

  看价格

  较开盘价均有一定升幅

  五大楼盘整体在售均价为2.5万~3.7万元/㎡，处于佛山楼市第一、第二阶梯，但各盘之间价格有落差，交叉部分集中在2.6万~3万元/㎡。各楼盘目前售价均较开盘价有一定幅度的提升，保利华侨城云禧开盘价为2.6万~3.4万元/㎡，目前售价为2.8万~3.7万元/㎡； 万科天空之城开盘2.5万~3万元/㎡，目前售价为2.5万~3.4万元/㎡，中海文锦国际开盘价为2.6万~3.3万元/㎡，目前售价为2.8万~3.5万元/㎡。五盘当中，只有中交泷湾云城、龙光玖里江湾两盘最高售价未过3万元/㎡，目前售价分别为2.5万~2.7万元/㎡、2.5万~2.8万元/㎡。

  佛山地铁建设近况如何？来看一月一度的轨道月报，回顾一下佛山地铁建设最新进展。

  二号线一期

  佛山地铁二号线一期张槎站与广佛环线换乘通道施工现场完成围蔽

  近日，佛山地铁二号线一期张槎站与广佛环线换乘通道正式完成施工场地的围蔽，为后续施工提供有力的保障。

  佛山地铁二号线一期与广佛环线换乘通道位于禅西大道以东、季华路以南，为地下两层钢筋混凝土结构，周边管线复杂，建构筑物众多，协调难度较大。为此，建设单位主动联络交警、路政等部门现场踏勘，督促设计施工总包单位优化交通疏解方案，务求将工程对路面交通的影响降至最低。另一方面，现场业主代表督促施工单位做好风险识别并加强应急准备，严格按照规范及方案施工，尽可能少地对地下水及不良地层的扰动；要求施工单位优化施工方案，在保证安全质量的前提下加快施工；要求监测单位加密监测，如有异常立即上报。

  接下来，各参建单位将稳步推进工程，力求早日安全优质地完成佛山地铁二号线一期与广佛环线换乘通道的施工。

  林岳车辆段综合楼顺利封顶

  12月21日，佛山地铁二号线一期林岳车辆段综合楼宣告完成结构封顶。

  林岳车辆段综合楼位于林岳车辆段内东南侧，为框架剪力墙结构高层建筑，主楼地上18层，建筑高度76.65米，裙楼地上4层，主、裙楼地下设置一层人防设施兼汽车库。综合楼建成后将成为培训、生产运作、员工食堂、司机公寓等一体的综合性建筑。

林岳车辆段综合楼封顶仪式

  林岳车辆段综合楼封顶是林岳车辆段TOD综合开发项目的关键节点。接下来，各参建单位将继续携手全力以赴完成佛山地铁二号线一期工程剩余节点任务。

  三号线

  大墩站开始铺轨 佛山地铁三号线站后工程全面启动

  12月10日上午，佛山地铁三号线铺轨仪式在大墩站铺轨基地举行。

  在三号线大墩站施工现场，随着指挥人员的口笛声与设备响铃有序响起，作业人员将长达25m的场制轨排通过严格检测合格后，用2台龙门吊缓缓吊运至隧道内早已就位的轨道车平板上，随后，工人们开始了紧张有序的铺设焊接轨道作业。

  值得一提的是，佛山地铁三号线在全线率先投入使用低噪音、零排放、节能环保的GCD-300F纯电动轨道车承担运输任务。该车采用便捷的大容量锂电池组为动力，以永磁交流牵引系统技术为核心，具有牵引力大、起动加速快、无级调速、运行平稳、操作简单、维护方便、低噪声、零排放、绿色环保、续驶里程长、补给便捷、运用费用低等特点，从根本上解决了柴油机尾气造成的空气污染。

  同时，该车还具有实时采集整车行驶状态数据和在线监测功能，通过智能仪表管理系统和云平台实现远程电脑端和手机端的随时数据读取，进行远程分析和诊断，及时发出故障预警，保障轨道车的安全运行，是未来轨道车发展的一大趋势。

  佛山地铁三号线全线共设置11个铺轨基地，整个铺轨工程计划将投入机械设备轨道车22台、地铁专用平板车45台、龙门吊26台、铺轨机45台、焊轨设备4套等，施工高峰将超过2050人同时作业。大墩站的正式铺轨，标志着三号线站后工程全面启动，将陆续进行机电安装调试，为实现建成通车又迈出了坚实的一步。

  三号线于2016年11月动工建设，目前已有9个车站机电进场施工，预计到明年6月将有顺德学院-镇安共22个车站机电进场施工。

   新松站——顺德医院站左线贯通

  12月24日，随着“天佑”号盾构机破土而出，三号线工程新松站——顺德医院站区间左线盾构贯通，标志着全段5.5公里长、周边环境复杂、安全风险极高的盾构区间成功贯通。

  该标段盾构隧道工程下穿200余栋老旧民房、10次河流、4座桥梁、12座高压电塔、2次大直径大长度给排水管、1次高压输油管道，并穿越深厚的软弱地层和透水性较好的粉细砂、中粗砂互层等复合地层。施工过程中盾构掘进姿态控制难，涌水、涌砂风险大，地面沉降控制要求高。

  各参建单位携手共进，密切配合，克服种种困难，在保证施工安全的同时，促使3203标段盾构区间率先实现全段贯通，为首通段正线拉通提供了坚实的保障。

  三号线实现第37条盾构隧道贯通

  12月31日，佛山地铁三号线佛山西站~兴业路站左线“天佑59号”盾构机顺利出洞，这是2020年度罗村站～太平站合同标段内顺利完成接收的第五台盾构，也是今年三号线工程成功完成接收的第23台盾构。至此，三号线盾构施工取得阶段性胜利。

  该区间长776米，采用铁建重工直径6280mm盾构机进行掘进，从佛山西站出发，下穿侧穿南海脚轮厂、南海狮山养护中心等13栋建构筑物，区间道路管线繁多复杂。项目部提前制定穿越方案，根据地层变化实时调整掘进参数，同时加强同步、二次注浆，强化监测工作，有效化解了施工风险。

  截至目前佛山地铁3号线全线34个盾构区间，已实现18个盾构区间双线洞通，其余13个盾构区间18台盾构机在按计划掘进施工。全线37座车站（含合建4座），共实现31座站主体结构封顶，其余正在建设中：3座站处于主体结构施工阶段、1座站处于围护结构施工阶段、2座站尚未进场围蔽。

  广州地铁7号线顺德段西延轨道工程正式开铺

  12月5日上午，备受关注的广州地铁7号线西延顺德段在顺德北滘林头铺轨基地举行首铺仪式。随着一节25米轨排缓缓落到预定位置，广州地铁7号线西延顺德段轨道工程正式开铺，现场施工人员全身心投入到施工中。

  广州地铁7号线西延顺德段顺利进入铺轨阶段，为线路的开通运营奠定了坚实基础。接下来，各参建单位将在确保安全、质量、绿色环保的前提下，提高施工速度，争取早日建成通车，为广佛两地人民出行增添新方案。