佛山“三旧”改造新政下月起实施

  2020年1月1日起，最新印发的《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（下称《实施意见》）将正式实施。《实施意见》包括26条具体措施，其中19条是对省最新政策的引用和细化，7条是结合我市实际进行的补充完善。佛山日报记者日前专访市城市更新局局长丘胜辉，解读最新政策亮点。

  佛山“三旧”改造已开展12年，改造规模和成效在全省名列前茅，在盘活存量土地资源、节约集约利用土地方面发挥了积极作用。当前，我市“三旧”改造到了“啃硬骨头”的关键时期，面对当前高强度开发与高质量发展之间的矛盾、城市品质和形象仍有待提升，以及以人民为中心切实增强市民获得感的要求，《实施意见》从规划管理制度、审批机制、连片改造、降低成本、司法保障等方面，解决“三旧”改造中的重点难点堵点。

  我市7条补充完善的措施

  1.城市更新单元规划应以街坊为编制单位

  2.拆除重建类城市更新项目的认定

  3.优化公益性用地的供给和落实4.优化旧厂房完善用地手续报批5.优化场地环境调查评估6.优化城市更新单元规划审批7.加大土地出让金优惠力度

  优化“三旧”改造规划管理：

  允许单元规划作为项目实施依据

  在创新规划管理制度方面，城市更新单元规划可作为项目实施依据。“三旧”改造涉及控制性详细规划（下称“控规”）未覆盖的区域，可由市自然资源局、城市更新局组织编制城市更新单元规划，参照控规审批程序批准后，作为控规实施。“三旧”改造涉及控规调整的，可参照控规修改程序批准城市更新单元规划，覆盖原控规。在符合城市更新政策的前提下，能按法定控规实施的可不再另行编制城市更新单元规划，但须对更新项目的目标定位、改造模式、公共配套、利益平衡及分期实施等方面内容作出专题说明。

  丘胜辉表示，该措施与现行控规改革创新制度充分衔接，明确了各种情形下“三旧”改造项目的城乡规划落实路径。同时，优化建设用地规模调节机制，适当放宽土地利用规划修改门槛，推动解决部分用地因不符合土地利用规划而无法实施改造的问题。

  在创新审查报批机制方面，适当降低改造地块入库条件，加大对教育、医疗、养老、体育等公益性项目的支持力度。推行区域评估制度，对已完成区域评估的连片改造村级工业园、“工改工”等项目，在符合区域评估报告使用条件下，不再要求单个改造项目进行压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。

  支持整体连片改造：

  加大土地出让金优惠力度

  连片改造对于土地资源节约集约利用、打造现代产业集聚区具有重要作用，但也面临着项目拆迁成本高、利益平衡难等难题。

  《实施意见》重点支持整体连片改造，允许通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行统筹平衡，推动解决旧城镇、旧村庄改造项目拆迁成本高、利益平衡难的问题。

  允许通过“三旧”用地与其他用地搭配改造、集体和国有建设用地混合改造、“三旧”用地之间等地块置换改造等多种方式，实现地块合并、规整开发，促进改造成本与收益平衡。要求合理安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设。

  为鼓励连片改造，佛山在省政策的基础上补充了加大土地出让金优惠力度举措，土地出让金优惠幅度最高由原2%提至5%。其中，改造项目面积在200亩（含）至300亩的，“挂账收储”公开出让类补偿原权属人标准提高2％，协议出让类出让金计收比例下调2％；面积在300亩（含）至400亩的，相应比例调整至3％；面积在400亩（含）至500亩的，相应比例调整至4％； 面积在500亩及以上的，相应比例调整至5％。

  降低改造税收负担：

  实行土地增值税

  补助返还政策

  《实施意见》支持降低用地成本。在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款，丰富地价计收形式，增强利益分配合理性，调动市场主体积极性。对创新创业载体，根据土地权利受限情况实行差别化地价，降低其用地成本，支持科技创新和实体经济发展。

  在支持优化利益分配上，实行土地增值税补助返还政策。自2019年度起，市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过8％的部分，由省按30％的比例核定补助我市后，按我市财政、税收有关规定返还给各区。各区将落实资金保障，加大对“工改工”及公益性项目的奖补力度。

  对经区级及以上政府确认，同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担拆迁改造工作的，定性为政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，可享受同等税收待遇，进一步平衡“三旧”用地与新增用地的使用成本。

  强化行政司法保障：

  探索政府裁决

  解决“少数不同意”的矛盾

  《实施意见》实行政府裁决和司法裁判。“三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《中华人民共和国土地管理法》 及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理； 法律法规没有规定的，可积极探索政府裁决。

  对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合相关条件的，原权利主体或经批准的改造主体均可向项目所在地区级及以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。

  《实施意见》还强化倒逼促改措施。各区可根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置，倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。