最高分165万!禅城东建果房村补偿方案曝光，套内面积1:1置换!

      7月3日上午，禅城区首个旧村居改造项目——果房地块城市更新项目实施方案表决启动大会正式召开。果房村拆迁补偿方案同时曝光！

      启动大会现场图片

      按禅城区旧村改造文件规定，即日起到2020年8月19日，果房村股东可进行投票，须在同意率超过90%，方可进入下一步签署拆迁补偿安置合同环节。

      最终表决结果将在8月20日统一公布。

      拆迁补偿安置方案

      乐居在第一时间获取补偿方案文件，亮点多多：

      ①宅基地可按套内面积1:1置换产权房；②地块改造性质为国有土地，村民可自由买卖；③集体用地如按货币补偿，满股股东最高分得165万......

      事不宜迟，赶紧来看看项目效果图及补偿方案！

      果房村改造效果图

        果房村简介

      果房村地处祖庙街道朝安片区，临近桂城中心，与广佛线朝安站距离不过1公里，周边有时代云图、龙湖越秀傲云、朝安金茂悦、普君新城华府Ⅱ等楼盘小区。地块东北侧紧邻培立实验小学。

      果房村项目位置示意图（制图：黎毓贤）

      果房村旧改项目已启动多年，今年2月份选定改造市场主体为东建集团，这也是禅城区第一条旧村改造，其背后意义重大，将引领禅城区其他旧村步入旧村改造新时代。

      果房村改造效果图

      果房村改造采用协议出让的方式，与公开选择的市场主体约定作为开发建设单位的一方，即东建集团，对项目实施改造。

      祖庙果房改造范围航拍实景图

      果房村东侧的佛山涌实拍

      果房村改造控规出炉

      果房村改造项目将成为以商住功能为主导，改造面积约368.57亩，改造后规划总建面约105.2万㎡，总计容面积约77.2万㎡。

      果房村改造后控规示意图

      按照地块规划，项目将至少释出3宗宅地+1宗商地，并规划新增2所幼儿园。

      项目分成五大地块，商住小区分布在地块一、地块二（A）、地块二（B）、地块三（A）、地块三（B）、地块三（C）。其中，回迁安置房位于地块三（A、B）地块。

      地块三范围内有一个6班幼儿园，地块四为一个18班幼儿园，地块五为商业商务区。

      果房村改造后控规示意图

      拆迁补偿方案

      果房村民最关心的无非就是拆迁补偿方案，有什么方式可选？怎么补？补多少钱？

      从方案手册来看，有35年旧改经验的东建集团，最后还列举5大补偿案例。

        安置房选址+户型图曝光

      回迁安置区选址地块三（A）及地块三（B），是整个改造项目最大的地块，净用地面积约5.6万㎡。共有12栋楼宇，以29-32层高、2梯4/6户、南北朝向为主。 

      果房村改造概念规划总平面图

      从平面图可见，回迁安置区内有宽敞的小区空间，12栋楼围绕着小区园林空间布置，视野开阔，景色优美。南侧面临丰收涌，可尽览河涌景色。

      安置房平面图

      户型图也同步曝光，共披露有7大类型平面图，涵盖套内面积为60 ㎡、75 ㎡、90 ㎡、105 ㎡、125 ㎡、140 ㎡二至四房，六大户型供选择。

      总结其户型布局，以正南正北为主，整体方正实用、采光通风好，部分户型带入户花园、观景阳台。

      所有户型

      补偿方案

      据了解，本拆迁补偿安置方案经果房村股东大会 90% 以上（含 90%）表决通过后，报禅城区人民政府审批通过后，即可实施拆迁。

      拆迁范围内土地和房屋分为村集体物业和村民宅基地房屋两类。

      ·村集体物业实行货币补偿和物业补偿两种形式，由果房村股东选择其中一种方式进行补偿。

      ·村民宅基地房屋实行货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合三种方式，由被拆迁人自行选择其中一种方式进行补偿。

      拆迁补偿方案全文

      下面，一起来看看补偿亮点！

      1、村集体物业补偿方案

      果房村集体建设用地的面积：约201.86亩，地上建筑物面积：103818.71㎡。

      果房村集体建设用地范围

        补偿方式：货币补偿、物业补偿二选一；

      ①货币补偿：补偿总金额为 1,077,420,329.50元。

      ·土地补偿：按480万元/亩标准计算，补偿金额为968,928,000.00元；·地上建筑物补偿款：61,037,835.50元；·搬迁奖励金额：40,372,000.00元；·附属物补偿： 7,082,494.00元。

      假如选择货币补偿，果房村将会分得10.77亿元，满股股东最高分得165万。（注：12股为满股，村民可分约116万，加上28%的集体提留物业收入，最高合计可分到165万。）

      ②物业补偿：类型为商业、办公、公寓及配建地下汽车位（住宅除外），总面积不超过70006平方米，地下汽车位不超过523个。

      补偿物业调换价格标准：·临街商铺：毛坯价格20000-28000元/㎡；·商务综合楼：包括商业、办公、公寓，毛坯价格9000-24000元/㎡；·地下车位：18万元/个。·以上物业总价值为1,025,502,500.00元；·补偿物业的土地性质为国有出让。
  假如选择实物回迁，将会分得约7万㎡商业物业以及523个车位。
  2、宅基地补偿方案

         补偿方式：货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合三选一；

      补偿面积核定方法：有土地使用权证、房屋产权证、不动产权证书的，以权属证记载的面积为准。

      ①货币补偿：钢混结构合计为14,320元/㎡；混合结构合计为13,840元/㎡；砖木结构合计为13,360元/㎡。
  ②产权调换：套内面积以 1：1 置换。（注意：是套内面积，不是建筑面积）
  ·按“先签先执”原则进行执筹选房。

      ·安置房的土地性质为国有出让，以毛坯形式交付。（装修费按1000元/㎡标准补助）

      ·配套车房（库）可计入住宅面积，也可用套内面积部分10平方米调换一个有产权汽车位。

      ·购买车位：产权汽车位每个15万元；人防汽车位每个10万元。

        3、拆迁奖励

      禅城区人民政府批准拆迁之日起三个月内签约并按合同约定日期交出土地、房屋的被拆迁人给予以下奖励：

      ①住宅以货币补偿方式，每间屋（按被拆迁房屋的房产证计算）一次性给予20,000元的奖励。；

      ②住宅产权调换方式：一次性给予3个月租房补贴（22元/㎡/月）；

      ③宅基地自建住宅最高按1:1.2套内面积补偿；

      ④商铺以货币补偿总额的10%给予搬迁奖励；

      ⑤以货币与产权调换相结合方式，以被拆迁面积占比计算奖励金额。

        4、拆迁案例

      根据村民房产不同的情况，拆迁补偿安置方案列举了5个案例，供村民参考。

      举个最简单的例子，如村民自建房，房产证面积400㎡，那么回迁安置房的套内面积按400㎡计算，再加上公摊面积由开发商赠送，村民日后安置房证载面积大约有500㎡。

      5个案例

      回顾果房村改造历程

      2019年6月，进行改造意愿表决；

      2019年12月31日：对社会公开招标；

      2020年2月13日：佛山市东建集团有限公司确定为果房村改造市场主体；

      2020年3月-4月，搜集党员、监理事会成员、村民意见，编制拆迁补偿安置方案；

      2020年4月，党员、监理事会成员表决通过实施方案初稿，上报相关部门；

      2020年5月20日，实施方案获得禅城区自然资源局预审通过；

      2020年5月23日，派发实施方案到村民手上；

      2020年6月20日，区三旧办、祖庙街道核心领导到果房村进行政策及方案宣讲及动员；

      2020年7月3日：实施方案表决启动大会召开。

      去年9月，乐居编辑实地走访了果房村，现场可见，村内大多厂房已关闭，内部公寓、自建房还有人居住。

      果房村现状

      未来改造后，果房村民将住进大型商住小区，片区整体城市面貌也将大大提升。

      果房村改造效果图

        禅城旧改政策

      据悉，目前除了果房村外，贺丰旧村、东升鲤鱼沙旧村改造等项目也正在申报单元计划、单元规划，预计今年可完成报批。

      禅城区旧村改造一览（不完全统计）

      附上：禅城区旧村改造政策（佛禅府[2019]35号）

      祖庙片区房价情况

      目前，祖庙片区在售待售项目约8个，均价在2.1-3万/㎡之间，好户型基本要上2.5万+。首付门槛58万起！

      而位于果房村北侧的星河云颂府已开展厅。

      祖庙片区地价

      而地价方面，祖庙片区目前最高为华发四季地块，保持在15665元/㎡。今年来，仅城北卖地，敏捷再下一子。