碧桂园:当年无奈收缩,如今柳暗花明
从高歌猛进,到快速收缩,碧桂园前后不过3年时间。
巧合的是,这3年时间也是房企们从繁盛逐渐走下坡路的过程。
难道碧桂园料事如神,预测到房地产业开始收缩,提前调整策略,独善其身?
翻看碧桂园发展历史,发现它总能在时代洪流中游刃有余。
01.碧桂园为何这么有钱?
恒大事件就像是蝴蝶在北极扇了一下翅膀,引起了飓风。
蓝光、宝能、富力、新力、光耀、华夏幸福等品牌房企,接连曝出资金压力危机,变卖资产自救。
此批房企都有一个共同特征,高周转模式之下,重负债的副作用开始突显。
就在此时,有趣事情发生了。
以高周转闻名的碧桂园,竟然安然无恙,甚至还有余钱接连收购蓝光嘉宝、富力物业与彩生活,三宗交易成交额接近200亿。
别的房企正在为家里余粮发愁,碧桂园反而大手笔的买买买。
这颠覆了大部分人对碧桂园的刻板印象。
从表象上看,碧桂园的资产状况比较健康,三道红线只踩一条,截止6月底,碧桂园可动用现金余额达1862.4亿元。
手中有钱,难免财大气粗。
更深层次地分析,2018年过后,碧桂园开始放缓发展步调,不再强调高周转才是现在口袋有余粮的根本原因。
02.无奈收缩,却柳暗花明
2018年,是碧桂园不愿回忆的年份。同一年里,碧桂园项目现场发生了多次坍塌,造成多起流血事件。
当时在社会引起的舆论风波,比起现在的恒大有过之而无不及。
碧桂园向社会大众道歉,并宣布彻查所有在建项目。
而高周转也逐渐从专业名词,向贬义词靠拢,房企们纷纷与高周转割席。
2018年下半年开始,碧桂园地产板块投资开始全面刹车,那年他们对外披露销售额是7286亿,同比增长率为27.4%.
离开高周转模式的碧桂园增长速肉眼可见地慢了下来,又或者说此时的他,才算是回归到房企正常发展速率。
毕竟一年增长120%的房企,属实有点可怕。
以碧桂园大本营广东为例,销售额逐年收缩,2020年已下降到20%以下,2021年更是下降至17%。
数据显示,碧桂园正向外扩张,而目标城市是三四线城市,甚至是四五线城市。
碧桂园在三四线城市的销售比例越来越高,至2021年达到峰值,67%的销售金额来自三四线城市。
下沉到三四线城市,一直是碧桂园的战略,在三四线城市开发土地,地价有优势,没有过多复杂规矩限制。
高周转模式仍能玩得转,且低开发成本不会对负债率有明显影响。
于此同时,碧桂园手里钱逐渐多了起来。
或许碧桂园放缓脚步并不在他原来的计划中,但就结果而言,这个无奈之举成为碧桂园发展进程中的一手妙棋。
03.抓到老鼠的就是好猫
纵观碧桂园的发展历史,都在时代的鼓风下顺利飞行。
1993年第一个项目顺德碧桂园开盘,4000套别墅仅卖出3套,其时私人贵族学校风潮流行,碧桂园跟风建造广东碧桂园学校,之后“五星级的家”悉数卖出。
1996年之后又赶上城镇化快速发展潮流,将高周转这套武功使得炉火纯青,迅速攀升至宇宙第一房企。
2018年因事故,无奈放慢脚步,竟又躲过行业下行期。
碧桂园更像是时代发展的收益者,而非时代变革的推动者。
像万科、中海、绿城、龙湖一类的房企在产品上不断钻研,开创了一个又一个的产品革新年代。
提起万科,会联想到它们在户型上研究颇深;说到中海,在公共空间的理念上独树一帜;龙湖在园林的打造上别出心裁;而绿城更是开启了国内新中式的风潮。
而碧桂园除了20多年前,几个别墅项目和高周转之外,在产品的建树上有多少?接近30年的发展史中又留下了多少代表作?
同等面积段户型,户型设计基本一致
左边嘉兴碧桂园项目,右边江门碧桂园项目
不可否认的是,善于造大城的碧桂园,对三四五线城市的城镇化推动有不可磨灭的贡献。
或许在业内人士眼中,碧桂园的产品力一般,但在当地市场客户眼中,选择碧桂园比小开发商要靠谱得多。
碧桂园的发展战略,令人极容易联想到那个著名的战术:农村包围城市。
三四五线城市,表面上价格不高,总量很少,每个市场的差异性很大。
但凭借总量,它也能成为中国楼市格局中不可忽视的存在。
加上一线城市的拿地规则越来越复杂,竞争越来越大,利润空间却越来越小。
与其到一线城市中厮杀,倒不如像碧桂园一样下沉到三四五线城市,这里有更宽的赛道,往前泳即是一片汪洋。
11月20日0—24时,31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团报告新增新冠肺炎本土确诊病例4例(辽宁3例,均在大连市;云南1例,在德宏傣族景颇族自治州)。
● 黑龙江
11月20日20时起,黑河市爱辉区张地营子乡泡子沿村、海兰街鹿源春社区宏志小区调整为低风险地区。
● 四川
四川省都江堰市光明街27号、光明街29号、光明街65号,成都市郫都区西郡兰庭小区B区,成都市新都区三合嘉苑小区,已由中风险地区调整为低风险区。截至11月21日8时,四川省还有1个高风险地区,两个中风险地区。
● 云南
自21日0时起,云南盈江县那邦镇街道村委会由中风险区调整为低风险区。
● 河北
河北辛集市疫情防控工作总指挥部21日发布公告,即日起对辛集市除封控区、管控区外的区域,在严格落实常态化疫情防控的基础上,有序恢复正常生产生活秩序。
11月20日,
国务院联防联控机制召开新闻发布会,
对当前疫情情况进行最新研判!
全国疫情整体上进入扫尾阶段
要继续巩固落实现有防控政策
截至目前,本轮本土疫情波及的省份中,有8个省份连续14天以上无新增本土确诊病例。额济纳、黑河、大连等边境口岸城市疫情得到快速有效处置,多个省份在一个潜伏期左右控制住疫情,全国本轮疫情整体上进入扫尾阶段。
近期,全球新冠肺炎新增确诊病例连续5周反弹,我国外防输入压力持续增大。要继续巩固、落实现有防控政策,加强口岸地区防控能力建设,守好外防输入第一道防线,落实“四早”要求,坚决做到发现一起、扑灭一起,最大限度减少对群众生产生活的影响。
要继续推进疫苗接种工作。截至11月19日,全国累计报告接种新冠病毒疫苗24亿2290.8万剂次,完成全程接种的人数为10亿7630.8万人。
佛山疾控提醒广大市民
有疫情发生地旅居史的人员及健康码“红码”或“黄码”的人员,请主动报备,并配合当地疫情管理措施;
外省旅游、出差返粤后,建议24小时内主动做一次核酸检测并自我观察14天,做好健康监测。图片佛山疾控提醒:有需要的市民朋友可到以下地点做核酸检测
请继续做好个人防护措施,倡导近期避免出省旅游,非必要不举办、不参加聚集性活动;
疫苗接种是预防传染病最有效、最经济的方法,是落实多病共防的重要措施之一。请市民朋友尽快就近完成新冠疫苗全程接种,符合加强免疫条件的就近前往接种点进行加强免疫接种。图片佛山新冠病毒疫苗“加强针”开打!
为践行“我为群众办实事”、织牢织密公共卫生安全防护网,我市从今年7月份开始,八部门重拳出击,联合开展打击非法行医行动。截至11月8日,全市各级卫生健康部门共出动卫生监督执法人员10539人次,检查医疗卫生机构4476间次,检查生活美容等场所1689间次,共发出卫生监督意见书647份,查处违法案件110宗,罚没金额共计160.71万元。其中取缔无证行医窝点“黑诊所”17个,罚没金额共计60.01万元。各级市场监管部门配合出动监督执法人员5182人次,检查非法制售药品、医疗器械2890间次,检查违法违规发布相关广告场所358间次,立案54宗,其中非法制售药品、医疗器械51宗,违法违规发布相关广告3宗;公安部门配合查处“医托”出动执法人员922人次,检查267间次;网信部门动态监测辖区内微信公众号、网站等信息;民政部门全面推进村(居)委会设立公共卫生委员会,引导社会组织积极向卫健部门举报和发现非法行医行为。
今年7月15日市卫生健康局、市委政法委、市网信办、市中级人民法院、市检察院、市公安局、市民政局、市市场监管局等8部门联合印发了《佛山市严厉打击非法行医专项行动方案》,成立了由分管副市长为组长的严厉打击非法行医专项行动工作专责小组,在全市开展严厉打击非法行医专项行动。在市专责小组的统一领导下,我市各级各相关部门迅速行动,将巩固新冠肺炎防控成果与打击非法行医工作“两手抓”作为“我为群众办实事”的具体行动,狠抓工作落实,聚焦城乡结合部等重点区域,基层门诊部和诊所、零售药店等重点机构、医疗美容等重点领域开展拉网式巡查,取缔了一批“黑诊所”,以法治方式及时消除疫情传播风险,发挥好医疗机构发热门诊哨点监测“四早”作用,切实维护群众健康权益。
一、坚持“零容忍”,严厉打击“黑诊所”
一是采取“白+黑”的非常规工作时间对属地“地毯式”摸底排查,及时掌握和查处无证行医行为。对被取缔后仍顽固违法执业“钉子户”采取针对性“回访式”打击。依托微信网络上可疑医美服务宣传线索核实查处无证行医行为。
二是加强“上下联动”,形成“市-区-镇(街)-村(居)”四级联动格局。如高明区借助高明区社会综合治理指挥平台和“一张网”建设成果,探索建立“1+2”卫生监督执法新模式,调动全区683个单元网格751名网格员和辖区101名卫生监督协管员(信息员)两支队伍,对非法行医开展摸底排查。
三是加强与相关部门联动。各级卫健部门积极联合公安、市场监管等部门查处非法行医行为。
二、坚持强化问题排查,监督医疗机构落实法定责任
各级卫健部门结合疫情防控督查,加大了门诊部、诊所和社区卫生服务站、卫生站等疫情防控哨点单位预检分诊制度落实等督查和违法行为查处力度,规范了门诊部、诊所和卫生站等疫情防控哨点单位的依法执业行为。
三、坚持强化法治宣传,努力营造守法良好氛围
一是大力普及卫生法律法规知识。三水区集中乡村医生和赤脚医生进行普法和警示教育,深入自然村、企业、社区开展“打击非法行医”普法“三进”宣传活动。10月市卫生健康局、市卫生监督所开展了“健康卫士齐出击 安全就医教你识”有奖问答活动,共有5万多人次参加了活动。11月市卫生监督所通过视频会形式向相关负责人普及医疗美容机构依法执业法律法规规范要求。
二是开展“以案释法”普法工作。通过“卫监君以案说法”、“卫监直击”、“卫监蜀黍话你知”等栏目,向社会发布无证行医等典型案例依法查处信息,震慑违法分子,对广大群众进一步普及卫生法律法规。
下一步我市各相关部门将继续全面贯彻落实市委、市政府关于严厉打击非法行医工作要求,慎终如始保持打击无证行医的高压态势,全面落实新冠肺炎疫情防控措施,织牢织密公共卫生安全防护网,努力为人民群众提供良好的就医环境。
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