禅城区同济大桥等项目有新进展

  “站在巨人肩膀上，才可以看得更远”，意味着吸取前人、伟人的经验，可以省时省力地取得进步。无论是发起村改总攻坚的佛山，还是借势村改进行转型升级的企业，都需要学习前人的经验，吸取专家的建议，才可能交出优秀的答卷。

  今年，佛山市吹响村改总攻坚的冲锋号，力争在2023年底前总体完成村改任务。作为事关未来佛山高质量发展和综合竞争力的关键，村级工业园升级改造被寄予厚望。在这个由政府引导、市场主导的村改大工程中，真正的主角是数十万家的佛山企业。它们是村改的见证者、参与者和受益者。

  如何做好村改的顶层设计？村改中的企业主体需求如何满足？对此，学术界、工商界等大咖从产经角度出发，积极地为佛山村改献计献策，为佛山村改指出一条值得探索的新路径。

  有针对性地满足企业主体需求

  企业是村级工业园的主体，也是村级工业园改造的主攻方向。推进村改，难免涉及企业等各方利益的博弈和协调。村改需要一些企业清拆自己的旧总部和旧厂房，从短期来说，它们的利益可能会受损。

  “佛山村改要坚持政府引导、市场主导和企业主体的原则。针对企业短期利益受损的问题，政府要做好宣导工作，和企业讲清楚村改给企业长期发展带来的好处和成长空间，尽最大努力得到企业的理解和支持。”广东财经大学佛山现代服务业研究院院长、粤港澳大湾区研究中心主任林仲豪表示，对于一些较为落后的传统企业，政府应以博大的胸怀，对企业转型阵痛进行安抚。村改也是企业转型升级的大好机会，政府可以“扶上马”，再“送一程”，帮助这些企业加快转型升级的步伐。

  “不仅是拆迁阶段，新产业园建设全过程也需要以企业为主，倾听企业的意见和建议。”佛山海格利德机器人智能设备有限公司总经理李晨明说，有一些产业园建设运营方在开始建设新产业园之前就调研了上百家企业，想了上百个解决方案，力求把方方面面做到完善。对于企业而言，产业园不能单纯地用好坏来形容，而是要以合适来形容。比如，顺德北滘的主导产业是家电，这里的村改产业园层高就会比较矮，因为园区企业不需要太高的大型设备；但装备制造产业园就不同，园区企业的产品是大型设备，对厂房的层高和载重有较高要求；而一些软件园、创意园就需要设置更多的办公室，而非厂房。

  厂房只是硬件建设中的一个要点，针对园区企业所属行业不同、需求不同，停车位、物流仓储、电线网络、餐饮配套等园区配套设施都需要重新设计。产业园建设涉及无数个细节，细到比如电动车如何充电的问题，都要得到考虑解决。李晨明认为，只有有针对性地满足园区企业的需求，村改才能真正对企业主体具有吸引力。

  做好顶层设计提升软硬实力

  作为企业的入驻地，产业园的建设升级无疑也是村改的关键一环。产业园建设升级的成功与否，直接关系到村改能否实现“栽桐引凤”的核心目标。

  “目前村改产业园的建设升级存在过于偏重打造硬实力、对软实力建设较为忽略的问题。”广东省华商经济发展研究院副院长、珠三角湾区国际创新联盟智库首批专家蒋健才说，产业园建设营运方要想吸引先进企业和优质项目入驻，仅仅提升产业园硬实力是完全不够的，还必须致力于提升产业园软实力，实现产业园全面升级。

  蒋健才认为，产业园建设营运方想提升产业园软实力，首先要做好产业园发展战略定位的精准提炼，使其尽量避免和周边园区过度同质化。这就需要从全球地缘战略的角度，从全国、粤港澳大湾区区域经济的角度，从区域产业链的角度，从行业发展趋势的角度等四个维度去提炼产业园自身的发展战略定位，研究考量要打造成一个怎样的产业园。

康宝电器旧工业区改造项目——康宝·华腾厨电城沙盘。该项目由原来的单层钢结构建筑改造成多栋高层厂房，提高土地利用率。

  “产业园应定位在新能源、新材料、智能制造等区域经济重点发展的产业上，应处于产业链上不可或缺的一环，并且这种产业是一个处于上升趋势的朝阳产业。”蒋健才建议，在找准产业园发展战略定位之后，产业园建设营运方还要打通产业园与上下游之间的关系，推动其与周边产业园、企业进行差异化的系统合作，打造跨镇、跨区甚至跨市的产业生态圈。只有这样才能实现全产业链各个环节的有效串联，让这个产业园成为区域产业中的重要一环。

  要提升村改产业园软实力，还需要解决园区企业的供应链问题。李晨明认为，产业园周边要为园区企业提供完善的供应链配套，需要政府做好村改的顶层设计，站在全产业链的高度将大小产业园串联升级，形成连片产业升级效应。

  佛山市委党校科研处副主任黄琼对此表示认同。“佛山要用好千辛万苦改造出来的土地空间，以高水平规划提升村改的前瞻性、科学性和合理性。”黄琼说，要集约节约利用村改腾出的土地空间，统筹整合区、镇、村三级工业园，形成现代化产业集聚区，引导各类产业园、产业载体、产业、企业向集聚区汇集发展，改变碎片化的产业发展形态，完善集聚区的市政公共设施和生活配套设施，推动生产、生活、生态空间布局更加优化。

  完善城市配套优化营商环境

  “梧桐树”只能解决金凤凰栖息的问题，但是“金凤凰”还要生存、发展，这就涉及交通、教育、医疗、金融等营商环境优化的众多方面。

  在蒋健才看来，村改产业园的建设升级要做到商协会入园区、智库专家入园区、人才入园区、资本入园区、好项目入园区等“五入园”，环环相扣，使村改产业园的建设升级进入良性循环。蒋健才介绍，商协会是资源和信息的载体，入园后能解决园区资源长效流动的问题；智库专家入园区，能帮助园区及园区企业解决发展定位、顶层设计及运营等问题，提升战略思维； 引入好的人才团队来管理、运营产业园，才能搭建平台帮助园区企业从高校、研究院等各处吸引人才入园区； 引入金融银行机构及社会资本，为园区和园区企业解决资金流的问题；有了前面几个“入园”做铺垫，产业园就能吸引优质项目不断进入，形成集聚效应。

禅城区重点村改项目鹰创园计划引入工业设计机构、泛家居品牌、创意设计等企业，为泛家居产业转型升级赋能。

  “企业发展的第一大要素就是人才，企业要搬迁，必须要考虑企业员工尤其是骨干员工的建议和意见。而要吸引人才入园区，必须考虑交通出行、子女上学和医疗服务等问题。”李晨明说，政府在推动村改产业园升级的过程中，必须同时推动城市升级，把营商环境的打造放在重要位置，全面提升产业园附近的交通、教育、医疗等配套设施与服务的水平。

  金融服务也是营商环境优化的重要内容。金融是实体经济的血脉，通过大金融来支持企业推动村改，可以为村改提供不少的助力。林仲豪建议，政府要推动银行创新融资模式，比如开发针对村改的融资贷款产品，创新供应链金融、土地融资模式等；政府可以为企业提供一部分的信用担保，或者鼓励银行开展组团贷款，加强对资金的监管力度，减少银行的放贷风险。这种政府、银行和企业多方共担风险的模式，可以在更大程度上盘活银行资金，使村改获得金融的活水。

  黄琼建议，“在村改过程中，政府必须练好内功，全面提升行政效能，打造与高质量发展相适应的营商环境，以国际化、法治化、便利化的营商环境，吸引高质量的产业、企业和人才向佛山集聚发展。”

  他山之石

  广州村级工业园 变身网红创意园

  近日，由广州市白云区永平街道永泰村松子窿工业园区改造而成的新海PARK，频频迎来探营打卡的电商企业和个人。新海PARK是白云区村级工业园改造示范点之一，这个昔日的传统村级工业园如今华丽转身成为电商总部、网红直播、培训机构争相进驻的总部创意园区。它为何能有此巨变？

中欧电商城孵化基地。

  上世纪80年代，优越的地理位置和工厂环境，成就了永泰村第十一、十二社松子窿工业区，一大批服装、皮具箱包生产企业在此扎根发展壮大。特别是上世纪90年代后，不少创业者来白云区创办皮具和服装厂，落户在这个工业园，产品销往世界各地。不少企业在这里挖到“第一桶金”，租用的办公区越租越大，招用的员工也越来越多。

  不过，随着时代发展，松子窿工业园逐渐显露出与经济发展不相符的景象，如厂房要素承载力不足、交通较为拥挤、人员密集等，不少企业开始迁到别的地方发展。乘着广州市村级工业园区改造的东风，永平街道将松子窿工业园摆上白云区“三资”服务平台进行公开招标改造，最终广东新海文化创意投资有限公司中标，成为该园区的改造运营主体。

  在随后的松子窿工业园改造升级中，新海公司除了升级园区外立面、道路等硬件设施，还着重对园区的功能分区进行重新定位，依托电商定制产业+新消费时代进行升级，创造“商业街区”+“商务办公”复合多元的商业模式，打造场景化、主题化、个性化商业，将电商产业与时尚潮流结合，打造高品质体验式街区文化园区。目前，新海PARK园区各个功能分区已见雏形，楼上办公、楼下休闲的模式备受企业员工好评。在崭新时尚的办公室里，不少员工在工作之余还可以在休息区健身、休闲。

  值得一提的是，白云区非常注重将产业定位、招商引资工作做在前，实行产业导入。新海PARK定位为电商总部创意园区，在改造之初就为电商直播经济发展配套了一系列资源，电商企业不仅可以“拎包入住”，还能享受到一站式服务。在2020年“双十一”购物节，新海PARK园区内各家电商企业的直播间异常热闹，在推动村级工业园焕发新活力的同时，也助推老城区实现活力升级。

  21世纪经济报道记者梳理发现，2020年第一档、第二档中的绝大部分银行房地产贷款、个人住房贷款仍继续保持较快增长，且个别银行的贷款增速高于整体贷款增速。

  2020年最后一天，央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），以2020年12月末为界，对银行房地产贷款、个人住房贷款占比提出上限要求，并对全部银行分为五档进行管理。

  21世纪经济报道记者梳理已发布2020年年报的第一档、第二档银行数据发现，包括建设银行、邮储银行、招商银行、中信银行、兴业银行等5家银行的部分指标超标。其中，招商银行、中信银行、兴业银行两项占比上限均超标。

  “下一阶段，要保持贷款平稳增长、合理适度。坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。”日前，24家主要银行参会的信贷结构优化调整座谈会提出该要求。

  最近几天，多家银行在业绩发布会或在财报中纷纷表态，今年将继续落实监管政策要求，合理控制房地产领域贷款增长，保障房地产信贷业务资产质量稳定和量价平衡。

  去年涉房贷款仍较快增长

  21世纪经济报道记者梳理发现，2020年第一档、第二档中的绝大部分银行房地产贷款、个人住房贷款仍继续保持较快增长，且个别银行的贷款增速高于整体贷款增速。

  以六大行、股份行中房地产贷款占比上限超标较多的建设银行、兴业银行、招商银行为例，截至2020年末，建设银行对公贷款中的房地产业贷款余额为6875.04亿元，占全部贷款比例为4.11%，而截至2019年末占比为3.74%；个人贷款中的个人住房贷款余额为58308.59亿元，较2019年末增加5257.64亿元，增速9.91%，占全部贷款比例略降至34.73%，但仍高于监管上限2.23个百分点。

  “落实国家房地产宏观调控政策和房地产长效机制要求，严格执行差别化住房信贷政策，支持居民家庭合理住房消费需求。”建设银行在年报中称。

  兴业银行方面，截至2020年末，该行对公贷款中的房地产业贷款余额为3175.22亿元，占全部贷款比例为8.01%，高于2019年末的7.32%；个人贷款中的个人住房及商用房贷款余额为10530.59亿元，增速为15.61%，略高于全行15.23%的贷款增速，占全部贷款比例为26.55%，高于监管上限6.55个百分点。

  “本行降低个人房产按揭贷款的集中度，加大对普惠型个人经营贷款的投放，个人住房及商用房贷款占比较上年末下降1.42个百分点。”兴业银行在年报中表示。

  招商银行方面，截至2020年末，该行对公贷款中的房地产业贷款余额为3907.92亿元，占全部贷款比例为7.77%，低于2019年末的8.20%；个人贷款中的个人住房贷款余额为12748.15亿元，较2019年末增长15.04%，高于全行贷款增速3.05个百分点，占全部贷款比例为25.35%，高于监管上限5.35个百分点。该行在年报中称，严格落实各级政府房地产调控政策，支持居民合理的自住购房需求。

  去年底以来，部分地区的房地产价格上涨也吸引了经营性贷款、消费贷款违规进入楼市。日前，银保监会、住建部、央行三部委联合下发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从贷前调查、贷中审查、贷后管理等多方面对银行业发放经营贷提出要求，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，促进房地产与实体经济均衡发展。

  多家表态将合理控制增速

  个人住房贷款作为银行贷款中的一类资产质量相对优异、资本消耗较少的业务，备受各家银行重视。21世纪经济报道记者梳理发现，截至2020年末，上述各家银行个人住房贷款不良率均远低于个人贷款不良率。

  不过，邮储银行、招商银行、浦发银行等个人住房不良贷款余额较2019年末有所提升，潜在风险也不容忽视。

  “我们会按照监管的要求，加快调整力度。”招商银行首席风险官朱江涛日前在业绩发布会上表示，具体而言，会沿着两个方向的策略进行调整：

  一方面，在大类资产组合配置上，适当加大投资类资产与经营性资产等非信贷类资产配置力度，提升非信贷类资产占比。

  另一方面，持续优化信贷类资产内部结构，在风险可控前提下积极推动普惠小微、优质制造业，以及消费金融、新动能与新经济、供应链金融等业务发展。

  作为房地产领域贷款规模最大的银行，建设银行副行长吕家进日前在该行业绩发布会上表示，建行正在采取多种措施，稳妥促进对公房地产业务平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度增长，有序降低房地产相关贷款在各项贷款中的占比。“总体来说，房贷集中度新规的过渡期相对充裕，预计该新规对贷款规模增长的影响较小，超标部分会逐年消化。”

  邮储银行在年报中表示，该行持续调整优化房地产行业客户和区域授信结构，落实房地产贷款集中度管理制度、重点房地产企业资金监测和融资管理规则等监管要求，合理控制房地产贷款投放。

  兴业银行也在年报中表示，今年该行将主动适应更加严格和精细的房地产调控政策，按照监管部门房地产贷款集中度管理方案稳健投放房地产信贷业务，保障房地产信贷业务资产质量稳定和量价平衡。

  虽然大部分银行房地产贷款上限仍存在一定空间，相关银行仍表示会落实监管部门要求，保持房地产贷款占比稳定。

  交通银行行长刘珺日前在业绩发布会上表示，从房地产上限管理的政策来看，对交行的影响相对较小，今年将严格按照房住不炒的政策导向，坚决落实监管部门房地产调控的政策，房地产贷款占比将保持基本稳定。