【佛山楼盘】保利·碧桂园天汇

项目简介

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      9月10日，2020轨道与城市TOD佛山论坛举办，专家学者、企业代表齐聚，纵论大湾区轨道交通开发如何助力城市发展。

      随着我国轨道交通建设水平的不断提升，“建轨道就是建城市”的理念已经深入人心，TOD模式以它有效解决土地资源与轨道交通间的冲突问题；实现资源充分利用；为城市轨道交通和城市发展、转型带来新助力。

      论坛上，中国城市中心总工程师、国土产业交通规划院院长张国华，西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵，广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明，深圳地铁前海国际发展有限公司执行董事、枢纽建设分公司总经理杨珅分别做了《轨道上粤港澳大湾区：TOD创新之路》《粤港澳大湾区下的TOD》《轨道交通发展与佛山的提质》《TOD——轨道交通企业新使命》主题演讲，在讲述国内外轨道开发新趋势的同时，也为佛山描绘了一条轨道与城市融合发展的路线图。

      超越交通线▶▷广佛轨道串起创新要素与平台

      轨道交通是畅通经济内循环的重要支撑，也是粤港澳大湾区交通建设的重要内容。

      连月来，国家部委发布数份文件，面向粤港澳大湾区城市群送出交通“大礼包”。佛山经广州至东莞城际规划线获批、深圳地铁将延伸至东莞四镇、澳珠极点加速融入国家铁路网，“轨道上的大湾区”呼之欲出。

      为探讨大湾区及佛山未来轨道交通和城市发展之路，在佛山市工业和信息化局、佛山市自然资源局、佛山市轨道交通局、佛山中德工业服务区（三龙湾）管理委员会的指导下，佛山市铁路投资建设有限公司、深圳市地铁集团有限公司、佛山市万科企业有限公司、南方+佛山频道联合主办2020轨道与城市TOD佛山论坛论坛，邀省内外专家大咖为佛山和大湾区轨道发展建言献策。

      按照规划，粤港澳大湾区的铁路网里程在2025年达到4700公里，2035年达到5700公里，覆盖100%县级以上城市。“对标国际性都市圈，这是偏保守的数据，如果让更多社会资本参与建设，我认为大湾区比较合理的轨道网规模是1万公里以上。”张国华认为。

      今年8月，作为全国唯一“双万亿”同城化组团，广州和佛山两市携手编制《广佛高质量发展融合试验区建设总体规划》强调，共建广州28号线、佛山4号线等14条跨市轨道，打通都市圈内循环。

      “广佛轨道已经超越了交通线的含义。”马向明认为，广佛地铁串起一系列创新要素和平台，佛山迈向高质量发展，需要依靠城际轨道的资源引流作用。

      集中配置公共服务▶▷以TOD促进产城人融合

      “地铁对佛山城市发展的推动力有目共睹。”马向明认为，在这一波“大湾区轨道建设”新热潮之中，佛山有历史优势，更有未来空间。

      佛山是当前珠三角城市群轨道交通建设的主阵地之一，已经成为观察粤港澳大湾区轨道交通与城市发展相互作用的重要窗口。

      探索城市空间开发新模式，佛山不乏探路者。8年前，佛山铁投集团就调研过深圳地铁6号线“地铁+物业”开发模式，如今，更多服务业态被纳入站点开发范畴。背后的趋势是，以轨道互联来建设都市圈，不是行政意义的“硬扩容”，而是一种“软扩容”。

      “TOD来得正是时候。”在张国华看来，轨道站点是新城公共服务业的依托，围绕轨道站点配置集中公共服务和服务业资源，可促进产城人融合。朱晓兵观察到，杭州、成都等代表性轨道节点城市，大部分都已做了轨道物业开发及运营，“几乎所有在规划轨道建设的城市都十分重视TOD开发。”

      万科南方区域事业集团执行合伙人、佛山公司总经理黄运林在接受媒体采访时表示，当下国内很多城市正在对TOD进行探索。在粤港澳大湾区建设进程中，随着广佛同城的深化及轨道交通的不断完善，佛山作为新一线城市，将迎来发展TOD的崭新时代，万科当然不愿错过这样的发展机遇。“目前，很多企业选择在佛山布局TOD项目，就是因为看好佛山广阔的市场。佛山万科也相继拿下了顺德万科广场和万科天空之城地块，希望通过万科在TOD建设方面的经验，为佛山这座城市的发展带来更多的可能性。”

      TOD开发模式，是以公共交通枢纽为中心，对周边界面进行高密度、高强度的开发。这是一场规划制度、土地制度、合作机制和商业模式创新的“总动员”。

      从国家部委到广东省，密集政策支持反映出各方的高度重视。国务院早前发文，支持铁路建设与新型城镇化相结合，政府引导与市场自主开发相结合；广东省则强调，保障土地供给及供地方式、规划编制衔接、成本分摊、土地复合开发利用。

      立足湾区看佛山，佛山有哪些可探索创新路径？专家建言，佛山的TOD开发要建立稳定的技术边界、利益边界和政策边界，遵循“人—城—产”逻辑，建设主体之间统筹协调，优势互补，依托高水平的城市运营商实现开发价值。

      ■圆桌论坛

      “轨道上的大湾区”呼之欲出

      专家建议佛山抓先机建“新城市”

      近期，《广佛高质量发展融合试验区总体规划纲要和建设方案》公布，交通运输部批复深圳作为交通强国建设试点市，粤港澳大湾区核心区域交通发展进入新时期。

      9月10日的“2020轨道与城市TOD佛山论坛”沙龙环节，与会专家、学者围绕“畅通内循环，建设新城市”主题，就轨道网、新城市、内循环等热门话题各抒己见，探讨佛山乃至粤港澳大湾区应该如何抓住机遇。

      对标世界级湾区城市珠三角轨道交通扩容势在必行

      近期，从国家到广东，出台了多份关于轨道网建设的重要文件。今年8月，国家发改委正式批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划；同期《广佛高质量发展融合试验区建设总体规划》对广佛共建14条跨市轨道交通做了部署；交通运输部又发布了深圳作为交通强国试点市的意见，对大深圳都市圈的轨道交通和站城一体化发展作了明确部署，一个“轨道上的大湾区”已经呼之欲出。

      对于这些利好消息，中国城市中心总工程师、国土产业交通规划院院长张国华表示，如果选巴黎、东京、伦敦、纽约这四个世界级城市作为参照物，就能发现这些城市人口很多，为此它们都建立了很发达的轨道交通体系来运转。“回到粤港澳大湾区，深圳与东莞两座城市保守估计，人口可达3500万人，广州加上佛山以及周边几个城市，人口应该也有3500万人，这样一算，光是这两个区域都达到世界级都市圈人口概念。”

      张国华表示，按照近年来珠三角城市人口净增加情况看，轨道交通扩容势在必行。目前轨道交通投资主力还是政府投资，如果能吸引更多的社会资本，他认为未来粤港澳大湾区轨道交通网里程规模应该是1万公里以上，这样才能支持大湾区更高效运转。

      面对如此大的发展空间，佛山应该如何定位？

      广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明认为，10年前广佛地铁首段开通试运行（国内首条城际地铁），佛山已经享受到红利。“南海区千灯湖片区这10年来发展速度更快了，成为广佛交界地带宜居宜业旺地，这与广佛地铁运行有很大关系。”

      马向明强调，虽然佛山的地铁项目只有一个通车，但是已经有一批项目正在修建，尤其是佛山三龙湾近年来成为外界高度关注之地，与辖区邻近广州南站、有多个轨道交通项目经过有很大关系。“三龙湾这个平台算是新生事物，但是它在珠三角区域内属于比较先进的平台，再加上背靠广州南站，必然会成为各方关注热点，在这个区域建TOD项目，对于促进区域乃至佛山发展是有积极作用的。”

      推动轨道互联建设都市圈融合

      今年，广东省提出编制广州、深圳、汕潮揭、湛茂、珠江口西岸等都市圈发展规划，以城市群为主体形态促进大中小城市和小城镇协调发展。有业内人士认为，如果通过轨道互联来建设都市圈，就不是行政意义的“硬扩容”，而是变为一种“软扩容”。

      对此，张国华认为珠三角推进“软扩容”有先天优势。“我们今天可以看到无论是广佛还是深莞的一体化，现在都走在国内前列，这是因为珠三角是市场强、政府弱，长三角是市场强，政府更强，假如一个区域还要靠一推文件推动城市扩容，即政府在喊，市场不喊，是很难推进的。”

      张国华以香港铁路有限公司为例，称该公司不仅经营香港本地的轨道交通项目，同时还参与深圳、北京、伦敦等区域项目，从而帮助所在城市实现“软扩容”。“轨道交通要发展，社会资本是重要的生力军，未来珠三角地域内也不能只有深圳地铁和万科合作案例。”

      西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵认为，长三角的人口老龄化比较严重，而珠三角年轻人比较多，这从一个侧面影响了长三角和珠三角城市发展模式，但可以肯定的是，如果产业和人口导入完全靠政府一厢情愿搞规划，是很难成功。“我认为当前推动城市发展需要创新模式，只有把政府引导、技术驱动、市场主导做好，都市圈融合才会水到渠成，轨道交通建设同样适用。”

      佛山如何做好“软扩容”？马向明认为，佛山是一个制造业和专业化集群建立起来的城市，而目前当地城镇互动一个很好的案例是顺德北滘。“它已经脱离了原来镇的面貌，我前段时间看过一个信息，说北滘和广州天河联系很紧密，也就是说广州的服务业对北滘企业成长起了很大的支撑作用。”

      马向明坦言，佛山的轨道交通应该更为直接地与广州对接。“我觉得应该有快线、慢线区分，快线要直接通达深圳、广州中心城区，这样很多专业镇就可以用最短时间享受中心城市服务。”

      TOD要避免同质化建成利益共同体

      近期，党中央进一步明确国内大循环、国内国际双循环的发展战略，这其中新基建内容（包括轨道交通建设）继续受到各方高度关注，站在佛山乃至粤港澳大湾区发展角度，相关情况颇受各方关注。

      作为轨道交通项目具体实施者，深圳地铁前海国际发展有限公司执行董事、枢纽建设分公司总经理杨珅认为，任何一个轨道交通项目，都要为乘客提供最好的服务。

      “乘客选择轨道交通，首先是要保证安全、舒适、准点地把他送到目的地，但未来光满足这个条件还不够，我们还要为他们创造空间，即提供新的消费模式，让他们即便身处轨道交通项目，也能感受到如在家中一样方便。”杨珅介绍了未来轨道交通项目服务方向。

      朱晓兵认为，随着佛山轨道交通项目越来越多，佛山市的TOD项目一定要有一个好的统筹机构，即每个区做好协调，避免特点同质化。“建好的TOD项目不仅仅是佛山人能享受，还会影响来佛山乘车的外地旅客，所以佛山的TOD项目要结成利益共同体。”

      马向明则建议，佛山建设TOD项目，要把辐射圈层设计得大一点。“佛山制造业发达，所以TOD项目的辐射不要只关注住宅、商业开发，还要关注生产性服务业。”

      张国华建议，佛山市如果要推广TOD项目，就要引起社会资本关注，为此就要出台相适应的政策文件给予指导。“首先要调研当地法规政策，看有没有得到市场认可，得到市场认可的文件抓紧出，得不到市场认可的文件坚决不能出，只有这样，才能让市场在资源配置中发挥决定作用，政府则更好发挥导向作用，这个维度的内循环才能真正循环起来。”

      ■深度观点

      中国城市中心总工程师、国土产业交通规划院院长张国华：

      以TOD项目引导城市空间优化

      未来城市空间优化，是“服务业+产城融合”的结合，其中在产城融合项目，可由TOD项目引导交通专用地一体化。

      城市化是未来区域发展中最核心、也是最复杂的命题。国内很多城市经济发展空间正在发生变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式，北京、上海、广州、深圳为何能领先一步，是因为这些城市从“人跟着产业走”进阶到“产业跟着人才走”。

      轨道交通是粤港澳大湾区交通建设主要内容之一，佛山又是观察粤港澳大湾区轨道交通建设的重要窗口。未来城市空间优化，是“服务业+产城融合”的结合，其中的产城融合，可由TOD项目引导交通专用地一体化，佛山可以参考。

      通过混合开发，为TOD项目周边区域带来的稳定客源，减少人们不必要的出行，同时吸引多元的人群来此居住，这是因为土地混合利用与复合功能系统产生综合效应，加速地区整体品牌塑造；同时利用这个办法，使得土地在功能上与周边区域相互补充，填补周边区域城市功能，实现地区功能完整性。此外，还能提升周边商业、居住等物业价值，获取地区土地增值效益，综合开发模式有利于项目实现财务平衡，提高招商建设的可行性。

      西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵：

      TOD是最能够吸引有创造力年轻人的城市空间

      TOD开发模式，是以公共交通枢纽为中心，对周边界面进行高密度、高强度的开发。朱晓兵认为，推动城轨发展的动因，是可持续发展的倒逼。近五六年来，TOD从一个默默无闻的概念，变成一个网红名词，最主要的驱动因素是可持续发展的压力。

      目前，轨道TOD的最新发展趋势，包括全制式、全范围、全主体、全生态、全过程。人力资源已经成为最重要的生产要素，TOD是最能够吸引，尤其是吸引有创造力年轻人的城市空间。

      从过往的案例看，轨道交通高昂的运营成本和公益性很难平衡。TOD开发要建立稳定的技术边界、利益边界和政策边界，遵循“人—城—产”逻辑，建设主体之间统筹协调，优势互补，依托高水平的城市运营商实现开发价值。

      这是一场规划制度、土地制度、合作机制和商业模式创新的“总动员”。

      早期的顶层设计和政策，大多是围绕着政府、轨道公司如何圈地、调规等。TOD要通过开发反哺，在市场上找到合作伙伴，实现价值最大化。所以，现在越来越多的政策聚焦在多方合作开发。

      TOD的开发主体必须兼顾城市利益和主体利益。通常情况下，在轨道交通用地红线内，轨交企业是比较合适的“操盘手”，TOD价值实现离不开高水平的城市运营商。

      广东省城乡规划设计研究院总规划师马向明：

      轨道网络成为大湾区要素流动的“支架”

      在新的历史时期，粤港澳大湾区将转变成为中国企业“走出去”的支点，城市创新和服务功能是企业发展的基础。佛山应当将轨道网和水系交集互动，推动整个佛山的转型，并通过轨道TOD综合开发与流空间的打造相结合。

      2019年国家发布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，明确了粤港澳大湾区的战略定位。过去，世界各地进入到中国内地的最重要通道是香港。未来，珠三角成为中国“走出去”最重要通道。佛山发展提质，是走出去的重要基础，广佛之间的轨道不仅仅是轨道，它联系着一系列创新要素和平台。

      从生态角度，全省在推进碧道建设，将通过生态修复、景观的营造，以带动周边土地价值提升，以此推动产业的置换。佛山未来要大量依靠水系+轨道两个网。水网+知识布点+轨道网的交接会碰撞出新火花，比如三龙湾有水网、轨道网等。

      在新的历史时期，粤港澳大湾区将转变成为中国企业“走出去”的支点，城市创新和服务功能是企业发展的基础，粤港澳大湾区进入城市合作时代，轨道网络成为大湾区要素流动的支架。

      最理想的状况是，轨道网和水系的交集互动，推动整个佛山转型，通过轨道TOD综合开发‘流空间’的打造相结合，三龙湾轨道网络、创新机构、服务网络、水系景观网络的交织互动，将推动聚集区的高质量发展。

      深圳地铁前海国际发展有限公司执行董事、枢纽建设分公司总经理杨珅：

      站城一体化提升城市空间综合利用价值

      站城一体化要把车站空间和城市开发建设合为一体，并实现融合，最终达到促进城市空间的综合利用价值，而不仅仅是某一个点的价值。

      站城一体化下，已不再把视角盯在某一个站，而是要进行城市的提质。这种站城一体化把车站空间和城市开发建设合为一体，最终实现城市空间的综合利用价值，而不仅仅是某一个点的价值。

      轨道交通规划是城市规划的重要组成部分。如果地铁建设没有跟周边的群众衣食住行联动，将不利于城市的发展。轨道交通的开发建设过程中要跟城市建设、片区开发结合在一起，才不会形成对城市很难愈合的伤疤。

      多年来，我们形成了自己的一套理论和规则。但是，随着一些特大城市的轨道交通量增大，我们也面临很大的压力。如果我们没有把自己该做的事情做好，会给城市留下非常大的遗憾。我认为，应该以轨道交通的土地为主，市场是检验我们的手段。

      对于轨道空间的开发，还有几点问题需要解决。一是地方财政、制度创新需要深化；二是房地产竞争加剧，为人才安居已经成为供地主旋律；三是线网扩张，利益主体复杂化；四是轨道交通大提速，凸显上盖规划研究前期工作滞后；五是地铁上盖物业项目的规划、设计、建设、营运的水准品质有待提高。

      面对TOD的新时代，企业要思考如何履行自己的使命，经营地铁、服务城市。