佛山市南海出台农村宅基地新政！事关分配资格审查、用地报建审批！

  ●符合条件的18周岁村民可申请分配资格

  ●农村村民翻建原有住房，原土地证证载红线须重新核定批准

  ●严禁不符合条件人士私自买卖宅基地

  ●农村宅基地和建房实施全链条式审批监管

  ●严格落实审批监管“三到场”工作机制

  ……

  7月13日，南海区农村宅基地制度改革试点工作领导小组重磅出台两份农村宅基地范畴的管理办法！

  ※《佛山市南海区农村宅基地分配资格认定和管理办法（试行）》

  ※《佛山市南海区农村宅基地和建房全流程审批管理办法（试行）》

  最新出台的管理办法对南海区农村宅基地分配资格认定和管理进一步明晰和完善，再次完善分配资格的认定前置审查的相关规定，以规范农村宅基地分配使用，维护农村村民的合法权益，保障农村村民住有所居。

  同时，就宅基地使用和建房的审批程序问题，管理办法也从用地审查、农房报建、施工报备、竣工验收、产权登记以全链条的形式重新梳理合并，务求优化审批流程，简化审批程序，对加强南海区农村宅基地用地和建房全流程管理，引导农村村民合法合规用地建房等方面有更为清晰的政策指引。

  南海区农村宅基地分配资格认定和管理办法

  管理办法明确了宅基地“户”的概念定义，将审查年限由“达到法定婚龄”调整为“年满18周岁”，再次明确农村宅基地分配资格认定应遵循“公平合理、实事求是”的原则，严格执行农村宅基地分配资格申请审查制度，构建完善农村宅基地分配资格名录库管理机制。

  农村宅基地分配资格审查认定属于农村宅基地申请、受让的前置审查，只有通过农村宅基地分配资格审查的农村村民，方有权申请、受让农村宅基地。农村宅基地应按照“以户取得、户内共有”的方式分配使用，严格落实“一户一宅、面积法定”的法律规定。

  取得农村宅基地分配资格的农村村民享有以下权利

  （一）申请本农村集体经济组织范围内单家独院类型宅基地的资格；

  （二）申购本村（社区）范围内村居社区公寓的资格；

  （三）受让本村（社区）范围内宅基地及地上房屋的资格；

  （四）受让本镇（街道）范围内村居社区公寓的资格。

  属于（二）（三）（四）情形的申购、受让行为，需先征得原农村集体经济组织（土地所有者）同意方可申请办理。

  农村宅基地分配资格权不对应具体的农村宅基地使用权。申请人需先申请纳入农村宅基地分配资格名录库，取得“一户一宅”宅基地分配准入资格，再按《南海区农村宅基地和建房全流程审批管理办法》向农村集体经济组织申请使用宅基地新建住房，具体农村宅基地分配使用计划和方案由各农村集体经济组织集体表决决定。

  分配资格认定

  满足以下条件之一的已达到18周岁的农村村民，可作为宅基地“户代表”以“户”为单位申请农村宅基地分配资格审查认定：

  （一）“户”内在本村（社区）范围内无宅基地的；

  （二）因国家或集体建设（含征地拆迁）、移民、灾毁等需要迁建、重建的；

  （三）原宅基地已被农村集体经济组织收回，在交回后“户”内没有其他宅基地的；

  （四）其他按规定符合申请条件的人员。

  有下列情形之一的，不能取得农村宅基地分配资格：

  （一）户内成员在本村（社区）范围内已有宅基地（含已建未登记的宅基地、村居社区公寓）的；

  （二）户内成员的父母、子女在本（社区）范围内存在“一户多宅”（含已建未登记的宅基地、村居社区公寓）行为的；

  （三）户内成员自2018年2月26日之后以转让、赠与或者其他形式流转宅基地及地上房屋、村居社区公寓的；

  （四）户内成员将宅基地改为经营性场所等非自住用途的；

  （五）户内成员征地拆迁时已有住宅安置或承诺放弃宅基地安排的；

  （六）户内成员的原房屋位于征地拆迁范围，已签订拆迁回迁协议，根据拆迁协议应拆除但原房屋并未全部拆除或者收回的；

  （七）其他不符合申请的情形。

  审查程序

  符合申请资格的农村村民，可以以“户”为单位按程序申请农村宅基地分配资格认定。

  目前，对申请农村宅基地分配资格审查认定的需经初审、复审、两次公示，办理时限为20个工作日，有需要的农村村民请提前申请。

  各镇人民政府（街道办事处）应及时对符合条件的农村村民进行农村宅基地分配资格审查认定，结合辖区实际采用定期更新或实时更新等方式实现农村宅基地分配资格名录库动态管理。

  镇（街道）农业农村部门负责本镇（街道）农村宅基地分配资格的基础数据系统录入、日常维护和动态调整。

  违规处理

  镇人民政府（街道办事处）应及时向社会公开农村宅基地分配资格审查认定名单，接受社会监督，及时核查反映的违规线索。

  在违规线索核查期间，镇人民政府（街道办事处）应立即暂停办理宅基地用地审批（或不动产权登记）业务；违规线索属实但已经完成审批（或登记）业务的，应及时更正审批结果或注销登记证书。

  发现农村村民存在隐瞒、虚报、欺骗等手段违规取得农村宅基地分配资格的，及时通报当事人取消其相应资格，5年内不再受理其申请。

  南海区农村宅基地和建房全流程审批管理办法

  在该份试行管理办法中，就农村宅基地和建房管理过程中的用地管控、农村村民用地建房的限制条件、农村宅基地的分配方式和建设标准、以及全流程的审批程序等涉及农村村民权益的多个方面有了具体的说明。

  申请和办理

  农村村民申请使用农村宅基地新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房的，按要求填写《农村宅基地和建房申请表》，分阶段申请办理《农村宅基地用地批准书》、《乡村建设规划许可证》和《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等批准文件后方可动工建设；属于申请使用宅基地新建住房的需先行取得农村宅基地分配资格证明文件。

  红线重新核定

  农房再次翻建后，部分原土地证证载面积将改变。农村村民申请使用农村宅基地新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房的，须重新核定土地边界，申请办理《农村宅基地用地批准书》，根据新批准的用地红线进行房屋设计、建设，按相关规划控制要求退出的用地不得违规占用。

  申请使用宅基地新建、扩建住房的批准红线面积不得超过法定标准；原址翻建、改建、异址新建住房重新核定批准的用地红线不得超过原证载面积。

  申请用地建房的限制条件

  申请使用农村宅基地新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房的特殊情形和限制条件：

  （一）未取得农村宅基地分配资格的农村村民不得申请使用宅基地新建住房。

  （二）申请人“户”内有多处宅基地的，2018年2月26日之后只允许其原址翻建、改建一处住房；

  （三）申请人“户”内已申购农民公寓的，不得再申请新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房。

  （四）申请人“户”内有多处宅基地的，条件许可且用于自住的情况下，允许其合并多处宅基地后翻建或异址新建：

  合并后总面积不得超过原批准总面积，合并后面积超过80平方米的，户内需有相对应数量的可分户成员；且合并后户内可分户成员不得再申请农村宅基地分配资格认定。

  合并后总面积少于80平方米且满足“一户一宅”的，在条件允许的情况下，批准面积可放宽至80平方米

  严禁不符合条件人士私自买卖宅基地

  在确保“一户一宅”和公平取得的基础上，允许村（居）民委员会和农村集体经济组织合理采用无偿、有偿等形式将宅基地分配给取得农村宅基地分配资格的农村村民。

  严禁城镇居民和不符合条件的农村村民私自买卖宅基地和地上房屋。对非法对外出售宅基地或违规将宅基地出售与非农村宅基地分配资格库内成员的，按非法转让土地处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究相关人员的刑事责任。

  严格落实审批监管“三到场”工作机制

  镇人民政府（街道办事处）应组织镇街农业农村、自然资源、城建和水利部门以及村（居）民委员会、农村集体经济组织构建实地勘察工作机制，依托工作机制开展批前核实、批后验线、竣工验收等实地勘察和现场确认工作。

  必须取得批准文件才可动工

  农村村民申请使用农村宅基地新建、改扩建、异址新建住房的，需按要求填写《农村宅基地和建房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》，经农村集体经济组织和村（居）民委员会审核同意，且分阶段申请办理《农村宅基地用地批准书》《个人自建房规划设计要点》《乡村建设规划许可证》《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等批准文件后，方可动工建设；其中新建住房的，应先按规定取得宅基地分配资格。

  农村村民申请原址翻建住房的，需按要求填写《农村宅基地和建房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》，经村（居）民委员会审核同意，且分阶段申请办理《农村宅基地用地批准书》《个人自建房规划设计要点》《乡村建设规划许可证》《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等批准文件后，方可动工建设。

  审批过程中申请人需获得四邻同意

  经镇（街道）相关部门联合复审通过的，镇人民政府（街道办事处）向申请人出具新拟批准用地红线附图以及个人自建房规划设计要点。

  申请人需持新拟批准用地红线及个人自建房规划设计要点，征求四邻意见，向四邻通报其中的拟批准和技术控制情况，并取得其签名确认后，由村（居）民委员会同时在拟申请地块以及农村集体经济组织和村（居）信息公开栏公示5个工作日。

  如无法取得四邻签名确认的，须取得农村集体经济组织、村（居）民委员会共同开会讨论同意，将会议记录及讨论结果一并进行公示。

  验收前需对房屋进行竣工测绘

  农村住房建成后，农村村民须委托具有相应资质的测绘服务机构对所用宗地、房屋进行竣工测绘。竣工测绘完成后，将竣工测绘图纸等资料交村（居）行政服务中心收件，申请竣工验收。

  通过验收后，镇（街道）自然资源部门根据联合验收结果制作权籍调查资料，依申请进行不动产登记。