佛山那些“风光”的地王们，如今解套没？

9月佛山总共只有6宗地块出让，结果有2宗在开拍前都撤牌了。

除了昨天奇槎定向挂牌的地块（毫无悬念）完成出让（详情），假设未来即将开拍的3宗（狮山2宗，高明1宗）也能顺利出让，满打满算按底价成交计算，整个9月的土拍收金也就62.54亿，环比下跌19.7%，同比下跌32%。

如果按照这降幅趋势，说不准今年佛山能够摆脱“超高土地财政依赖城市”的帽子图片。

30个典型城市土地财政依赖度

不开玩笑，业内人都知道，土地降温是全国性的情况。在目前的行业环境下，房企盈利难度日益提升成为不争的事实，而政策导致的“寒流”，房企也都不约而同收缩拿地。

一方面是住宅市场调控、房企融资端调控下，企业战略改变的连锁反应；

另一方面则是“房企拿地金额不能超过年度销售额的40%”这一调控政策正在显效的具体表现。

过往是购房者担心房价跟着地价水涨船高，如今是开发商害怕拿下地块最高王者宝座难以解套了。

今天老编就来盘点盘点那些拿地时风光无限的开发商，如今怎么样了。

禅城区

祖庙-华发四季

拿地时间：2017年

楼面价：15665元/方（祖庙板块地价TOP1）

进度：未开盘

前几天老编整理目前触碰二/三道红线的房企时（详情）就提到，作为当时捅破祖庙天花板的项目——华发四季，在2017年5月以15665元/方在祖庙拿地后，如今项目现房都建好，但依然是未开盘状态。

迟迟未开的原因不得而知，不过早前有媒体现场踩点时提到，项目内部的绿化依然保养得宜，说明还有人在专门管理。只是不知道什么时候才能真正看到项目开盘迎客。项目周边的东建世纪锦园目前在售1.9-2.3万/方，弘阳德商昕悦府在售1.75-2.3万/方。

石湾-粤海拾桂府

拿地时间：2020年

楼面价18464元/方（禅城板块地价TOP1）

进度：营销中心已开，预计月底开卖，吹风价3-3.5万/方

作为粤海集团首进佛山的作品，从拿地开始就引发不少关注。彼时保利、时代、美的、华润、龙湖等十余家重量房企悉数到场同台竞技，最终56轮竞价厮杀由粤海拿下！

项目刚开放营销中心不久，在要打破“禅城房价天花板”的口号下，吹风3-3.5万/方。

佛山粤海·拾桂府效果图

能撑起这个价格，首先是项目的轨道优势，距离在建的佛山地铁2号线（即将于年底开通）和3号线交汇站点——“湾华站”不到300米。其次配套，教育都基本齐备。

产品方面95方能做到三房还是相对吸引的。但比较目前周边最近的一手盘龙光玖誉台，带装修均价约2.7万/方，粤海拾桂府能否让购房者投票，还将拭目以待。

南庄-华润置地·玖悦

拿地时间：2018年

楼面价10030元/方（2018年为南庄板块楼面价TOP1，现在是板块地价TOP4）

进度：在售均价14500元/方

作为继华润置地悦里后，华润的佛山第二子落在了南庄。回顾2018年6月7日，华润以逾4.6万斩获该地块，彼时成交楼面价为10030元/方。但老编查看项目最新售价，发现在售均价为14500元/方。而距离项目2公里范围内有美的时光，在售均价1.45-1.6万/方。

图片来源房天下

按理说项目地理位置相当不错，与建设中的佛山地铁2号线南庄站相距不超700米。但这个拿地价和这个售价，似乎十分“良心”。

张槎-大华TOD项目

拿地时间：2021年

楼面价14219元/方（张槎板块地价TOP1）

进度：暂无消息

8月份大华集团以总价28.83亿竞得张槎地块，溢价率18.5%，实际楼面价14343元/方，比之前12721元/方的板块最高地价高了1622元/方。

甚至这个价格，比晚一天在佛山新城出让的地块还要贵了2000元/方。顿时让坊间产生“佛山新城敌不过张槎？”的疑问。

如按照3800元/方的建安成本（约300元/方的装配式成本），综合考虑财务、税费成本，大华地块对应保本房价为21990元/方（毛坯）。

地块周边一手项目东基童梦天下（自带商业体）毛坯售价约1.9万/方、碧桂园世纪滨江（临江）毛坯售价约1.8-2.3万/方。

相比之下，大华地块无江景资源，但临张槎站（地铁+城际），综合考虑地块相邻的中海凤凰熙岸、海湾城二手房挂牌均价1.9-2万/方，若以2万/方的毛坯入市价测算，地块需加约10%的涨价预期。

张槎-恒大滨江华府

拿地时间：2019年

楼面价11309元/方（为2019张槎板块地王，现在是板块地价TOP5）

进度：在售均价18000元/方

作为今年话题连连的恒大，位于张槎的恒大滨江华府此前爆出有1.4万/方的价格在售，不过得全款。按照拿地价11309元/方的价格，简直是“贴着”地价在卖。

信奉“别人恐惧我贪婪”的人，不知道敢不敢试试。

南海区

平洲-中海项目

拿地时间：2021年

楼面价：22000元/方（桂城板块地价TOP1）

进度：暂无消息

事实上，中海在平洲拿下的地块，实际楼面价得达到24690元/方。

而周边的两个新盘，绿城桂语映月与映月湖·保利天珺带装修售价2.8-3.5万/方。

根据好地研究院预估，如按照4000元/方的建安成本，综合考虑财务、税费成本，中海在平洲拿下的地块对应保本房价在37526元/方（带装修）。

如真按这个价格，估计又是板块最高单价项目。

大沥-龙光玖龙府

拿地时间：2021年

楼面价20154元/方（刷新板块楼面价，目前是大沥板块地价TOP1）

进度：已出项目规划

龙光大沥新盘备案名龙光玖龙府，将建9栋住宅楼，据开发商透露，本项目产品将定位为龙光TOP级「天系」，还将配置6-7米大阳台。

如按照4000元/方的建安成本，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价在30589元/方（带装修）。

而位于龙光地块西南侧的美的玖峰广场在售尾货，带装修均价约2.65万/方。按此均价测算，地块需加约15.4%涨价预期才能保本。

里水-深业旗山雅苑

拿地时间：2017年

楼面价17334元/方（2017年里水地王，现在是板块地价TOP3）

进度：已出项目规划

2017年12月26日，该地块作为佛山首宗也是唯一一宗摇号地块，经过数十轮竞价，被深业以9.1262亿+7000方人才住房配建竞得，折合楼面地价高达17334元/方，几乎与当时的新盘价格相当。

而直到2020年拿地的新希望奥园金沙公馆，楼面价也才18252元/方。而今年6月份拿地，目前排第二的龙光保鲜厂地块，楼面价也才17554元/方。

目前该盘在售均价20000元/方，良心程度与南庄的华润置地·玖悦有的一比。而隔壁的碧桂园云樾金沙，在售均价2.35万/方。

顺德区

陈村-华润置地顺德润府

拿地时间：2021年

楼面价：22330元/方（陈村板块地价TOP1）

进度：已出项目规划

如按照4000元/方的建安成本，综合考虑财务、税费成本，华润地块对应保本房价为34891元/方（带装修）。目前地块周边ICC碧桂园三龙汇精装售价约2.8-3.1万元/方，按最高价3.1万元/方测算，地块需加12.6%涨价预期才能保本。

而陈村板块还有两个新盘新城盛悦之光和新希望·悦珑湾，两个项目都是2.4万/方起步，华润置地这个项目，面粉价都快比面包贵了。

据好地研究院判断，此次华润高预期拿地，主要是因为地块的稀缺性，临广临江又有地铁预期，加上华润在佛山的货量已经不足，有一定补仓需求。

大良-金辉岭南云著

拿地时间：2017年

楼面价16031元/方（大良板块地价TOP1）

进度：在售均价26000元/方

2017年的大良地王金辉岭南云著，在2020年艰难入市。拿地价16031元/方，在售均价23000元/方，在6月份的时候官方还打出清盘抄底价格21888元/方起。

乐从-中南春风南岸

拿地时间：2020年

楼面价12356元/方（2020年乐从地王，现在是板块地价TOP2）

进度：在售均价2.2-2.6万/方

佛山新城备受关注的纯新盘之一：中南春风南岸。项目由中南地产和新城投资共同开发，具体位置在佛山顺德乐从佛山新城永兴道及荷岳路的交汇处南侧。距离广佛线新城东站约1公里距离，地铁出行也较方便。

一路之隔就是华英新城实验学校，再走几步就到妇幼保健院新城院区。目前在推72方、94方和115方户型，在售均价2.2-2.6万/方。

5月份开盘时老编曾统计项目去化率（详情），仅18%。如今似乎热度也不是很高。

容桂-金辉·路劲江山云著

拿地时间：2017年

楼面价13517元/方（2017年刷新容桂最高地价，现在是容桂板块地价TOP2）

进度：在售均价1.55-1.65万/方

作为2017年拿地，至今还是容桂板块地价前三的项目，金辉·路劲江山云著从2019年在售均价1.6-2.3万/方。

图片来源乐居

到2021年最新均价1.55-1.65万/方，价格回落似乎有些厉害。

图片来源乐居

勒流-电建地产·洺悦半岛

拿地时间：2017年

楼面价11109元/方（勒流板块地价TOP1）

进度：在售均价1.3万/方（毛坯）

勒流房价自2019年后不升反降，还要越卖越便宜。目前板块有4个项目在售，售价区间为1.18-1.4万/方。其中处于勒流西部的电建地产·洺悦半岛，在17年拿地后一直位居板块楼面价第一。

三面环水的配套像极了昨天鹏瑞在奇槎花了52亿拿下的地块图片。

鹏瑞奇槎地块位置图

但凭借这个地价和江景，电建地产·洺悦半岛如今毛坯在售均价1.3万/方。这个落差，又是一个“良心”房企标杆。

三水区

西南-颐安雍悦华府

拿地时间：2019年

楼面价7254元/方（西南板块地价TOP1）

进度：还未开售

作为北江新区的头号扛把子，颐安雍悦华府2019年以楼面价7254元/方拿下地块后，至今仍是西南板块的底价TOP1。

但直到8月底，项目才推出132-147方叠墅产品（样板间已开），均价约11300-12500元/方，但开盘时间待定。

临近的颐安天朗名庭项目，在售均价10000元/方；而项目周边的恒大悦珑台，在售均价1.1万/方。看来项目入市压力不小。

最后

开发商拍地之前都有详尽的项目利润预估表，如果项目不能盈利，开发商正常情况下是不会拿地的。但上面也有不少例子似乎在表明，有时候拿地，也不一定真的能按预期进行。