高明，藏着一个“世外桃源”！观山入花境，凌云筑梦来！

9月佛山总共只有6宗地块出让，结果有2宗在开拍前都撤牌了。

除了昨天奇槎定向挂牌的地块（毫无悬念）完成出让（详情），假设未来即将开拍的3宗（狮山2宗，高明1宗）也能顺利出让，满打满算按底价成交计算，整个9月的土拍收金也就62.54亿，环比下跌19.7%，同比下跌32%。

如果按照这降幅趋势，说不准今年佛山能够摆脱“超高土地财政依赖城市”的帽子图片。

30个典型城市土地财政依赖度

不开玩笑，业内人都知道，土地降温是全国性的情况。在目前的行业环境下，房企盈利难度日益提升成为不争的事实，而政策导致的“寒流”，房企也都不约而同收缩拿地。

一方面是住宅市场调控、房企融资端调控下，企业战略改变的连锁反应；

另一方面则是“房企拿地金额不能超过年度销售额的40%”这一调控政策正在显效的具体表现。

过往是购房者担心房价跟着地价水涨船高，如今是开发商害怕拿下地块最高王者宝座难以解套了。

今天老编就来盘点盘点那些拿地时风光无限的开发商，如今怎么样了。

禅城区

祖庙-华发四季

拿地时间：2017年

楼面价：15665元/方（祖庙板块地价TOP1）

进度：未开盘

前几天老编整理目前触碰二/三道红线的房企时（详情）就提到，作为当时捅破祖庙天花板的项目——华发四季，在2017年5月以15665元/方在祖庙拿地后，如今项目现房都建好，但依然是未开盘状态。

迟迟未开的原因不得而知，不过早前有媒体现场踩点时提到，项目内部的绿化依然保养得宜，说明还有人在专门管理。只是不知道什么时候才能真正看到项目开盘迎客。项目周边的东建世纪锦园目前在售1.9-2.3万/方，弘阳德商昕悦府在售1.75-2.3万/方。

石湾-粤海拾桂府

拿地时间：2020年

楼面价18464元/方（禅城板块地价TOP1）

进度：营销中心已开，预计月底开卖，吹风价3-3.5万/方

作为粤海集团首进佛山的作品，从拿地开始就引发不少关注。彼时保利、时代、美的、华润、龙湖等十余家重量房企悉数到场同台竞技，最终56轮竞价厮杀由粤海拿下！

项目刚开放营销中心不久，在要打破“禅城房价天花板”的口号下，吹风3-3.5万/方。

佛山粤海·拾桂府效果图

能撑起这个价格，首先是项目的轨道优势，距离在建的佛山地铁2号线（即将于年底开通）和3号线交汇站点——“湾华站”不到300米。其次配套，教育都基本齐备。

产品方面95方能做到三房还是相对吸引的。但比较目前周边最近的一手盘龙光玖誉台，带装修均价约2.7万/方，粤海拾桂府能否让购房者投票，还将拭目以待。

南庄-华润置地·玖悦

拿地时间：2018年

楼面价10030元/方（2018年为南庄板块楼面价TOP1，现在是板块地价TOP4）

进度：在售均价14500元/方

作为继华润置地悦里后，华润的佛山第二子落在了南庄。回顾2018年6月7日，华润以逾4.6万斩获该地块，彼时成交楼面价为10030元/方。但老编查看项目最新售价，发现在售均价为14500元/方。而距离项目2公里范围内有美的时光，在售均价1.45-1.6万/方。

图片来源房天下

按理说项目地理位置相当不错，与建设中的佛山地铁2号线南庄站相距不超700米。但这个拿地价和这个售价，似乎十分“良心”。

张槎-大华TOD项目

拿地时间：2021年

楼面价14219元/方（张槎板块地价TOP1）

进度：暂无消息

8月份大华集团以总价28.83亿竞得张槎地块，溢价率18.5%，实际楼面价14343元/方，比之前12721元/方的板块最高地价高了1622元/方。

甚至这个价格，比晚一天在佛山新城出让的地块还要贵了2000元/方。顿时让坊间产生“佛山新城敌不过张槎？”的疑问。

如按照3800元/方的建安成本（约300元/方的装配式成本），综合考虑财务、税费成本，大华地块对应保本房价为21990元/方（毛坯）。

地块周边一手项目东基童梦天下（自带商业体）毛坯售价约1.9万/方、碧桂园世纪滨江（临江）毛坯售价约1.8-2.3万/方。

相比之下，大华地块无江景资源，但临张槎站（地铁+城际），综合考虑地块相邻的中海凤凰熙岸、海湾城二手房挂牌均价1.9-2万/方，若以2万/方的毛坯入市价测算，地块需加约10%的涨价预期。

张槎-恒大滨江华府

拿地时间：2019年

楼面价11309元/方（为2019张槎板块地王，现在是板块地价TOP5）

进度：在售均价18000元/方

作为今年话题连连的恒大，位于张槎的恒大滨江华府此前爆出有1.4万/方的价格在售，不过得全款。按照拿地价11309元/方的价格，简直是“贴着”地价在卖。

信奉“别人恐惧我贪婪”的人，不知道敢不敢试试。

南海区

平洲-中海项目

拿地时间：2021年

楼面价：22000元/方（桂城板块地价TOP1）

进度：暂无消息

事实上，中海在平洲拿下的地块，实际楼面价得达到24690元/方。

而周边的两个新盘，绿城桂语映月与映月湖·保利天珺带装修售价2.8-3.5万/方。

根据好地研究院预估，如按照4000元/方的建安成本，综合考虑财务、税费成本，中海在平洲拿下的地块对应保本房价在37526元/方（带装修）。

如真按这个价格，估计又是板块最高单价项目。

大沥-龙光玖龙府

拿地时间：2021年

楼面价20154元/方（刷新板块楼面价，目前是大沥板块地价TOP1）

进度：已出项目规划

龙光大沥新盘备案名龙光玖龙府，将建9栋住宅楼，据开发商透露，本项目产品将定位为龙光TOP级「天系」，还将配置6-7米大阳台。

如按照4000元/方的建安成本，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价在30589元/方（带装修）。

而位于龙光地块西南侧的美的玖峰广场在售尾货，带装修均价约2.65万/方。按此均价测算，地块需加约15.4%涨价预期才能保本。

里水-深业旗山雅苑

拿地时间：2017年

楼面价17334元/方（2017年里水地王，现在是板块地价TOP3）

进度：已出项目规划

2017年12月26日，该地块作为佛山首宗也是唯一一宗摇号地块，经过数十轮竞价，被深业以9.1262亿+7000方人才住房配建竞得，折合楼面地价高达17334元/方，几乎与当时的新盘价格相当。

而直到2020年拿地的新希望奥园金沙公馆，楼面价也才18252元/方。而今年6月份拿地，目前排第二的龙光保鲜厂地块，楼面价也才17554元/方。

目前该盘在售均价20000元/方，良心程度与南庄的华润置地·玖悦有的一比。而隔壁的碧桂园云樾金沙，在售均价2.35万/方。

顺德区

陈村-华润置地顺德润府

拿地时间：2021年

楼面价：22330元/方（陈村板块地价TOP1）

进度：已出项目规划

如按照4000元/方的建安成本，综合考虑财务、税费成本，华润地块对应保本房价为34891元/方（带装修）。目前地块周边ICC碧桂园三龙汇精装售价约2.8-3.1万元/方，按最高价3.1万元/方测算，地块需加12.6%涨价预期才能保本。

而陈村板块还有两个新盘新城盛悦之光和新希望·悦珑湾，两个项目都是2.4万/方起步，华润置地这个项目，面粉价都快比面包贵了。

据好地研究院判断，此次华润高预期拿地，主要是因为地块的稀缺性，临广临江又有地铁预期，加上华润在佛山的货量已经不足，有一定补仓需求。

大良-金辉岭南云著

拿地时间：2017年

楼面价16031元/方（大良板块地价TOP1）

进度：在售均价26000元/方

2017年的大良地王金辉岭南云著，在2020年艰难入市。拿地价16031元/方，在售均价23000元/方，在6月份的时候官方还打出清盘抄底价格21888元/方起。

乐从-中南春风南岸

拿地时间：2020年

楼面价12356元/方（2020年乐从地王，现在是板块地价TOP2）

进度：在售均价2.2-2.6万/方

佛山新城备受关注的纯新盘之一：中南春风南岸。项目由中南地产和新城投资共同开发，具体位置在佛山顺德乐从佛山新城永兴道及荷岳路的交汇处南侧。距离广佛线新城东站约1公里距离，地铁出行也较方便。

一路之隔就是华英新城实验学校，再走几步就到妇幼保健院新城院区。目前在推72方、94方和115方户型，在售均价2.2-2.6万/方。

5月份开盘时老编曾统计项目去化率（详情），仅18%。如今似乎热度也不是很高。

容桂-金辉·路劲江山云著

拿地时间：2017年

楼面价13517元/方（2017年刷新容桂最高地价，现在是容桂板块地价TOP2）

进度：在售均价1.55-1.65万/方

作为2017年拿地，至今还是容桂板块地价前三的项目，金辉·路劲江山云著从2019年在售均价1.6-2.3万/方。

图片来源乐居

到2021年最新均价1.55-1.65万/方，价格回落似乎有些厉害。

图片来源乐居

勒流-电建地产·洺悦半岛

拿地时间：2017年

楼面价11109元/方（勒流板块地价TOP1）

进度：在售均价1.3万/方（毛坯）

勒流房价自2019年后不升反降，还要越卖越便宜。目前板块有4个项目在售，售价区间为1.18-1.4万/方。其中处于勒流西部的电建地产·洺悦半岛，在17年拿地后一直位居板块楼面价第一。

三面环水的配套像极了昨天鹏瑞在奇槎花了52亿拿下的地块图片。

鹏瑞奇槎地块位置图

但凭借这个地价和江景，电建地产·洺悦半岛如今毛坯在售均价1.3万/方。这个落差，又是一个“良心”房企标杆。

三水区

西南-颐安雍悦华府

拿地时间：2019年

楼面价7254元/方（西南板块地价TOP1）

进度：还未开售

作为北江新区的头号扛把子，颐安雍悦华府2019年以楼面价7254元/方拿下地块后，至今仍是西南板块的底价TOP1。

但直到8月底，项目才推出132-147方叠墅产品（样板间已开），均价约11300-12500元/方，但开盘时间待定。

临近的颐安天朗名庭项目，在售均价10000元/方；而项目周边的恒大悦珑台，在售均价1.1万/方。看来项目入市压力不小。

最后

开发商拍地之前都有详尽的项目利润预估表，如果项目不能盈利，开发商正常情况下是不会拿地的。但上面也有不少例子似乎在表明，有时候拿地，也不一定真的能按预期进行。

技术难题

建设难题——

1、龙湾桥主桥上游是南沙涌与顺德水道交汇处，下游是顺德水道与吉利涌分流处，桥位处于广东十大险滩之一的龙湾基险段X型的交叉点，水文情况复杂。

2、在水中基础施工过程中，地质情况复杂，覆盖层厚，存在软硬夹层，基础位置河水深、流速快等因素，水中基础施工技术难度加大。

技术创新——

1、龙湾桥跨越顺德水道龙湾基险段，水文、河势条件复杂，双塔斜拉桥布置方案能够适应通航、防洪及河势要求，同桥位建设条件相吻合，尤其是主塔基础有效避开了堤脚抛石区，实践证明为基础顺利施工创造了有利条件。

2、首次在斜拉桥上采用1500至2000吨大吨位调调高支座，不仅可以用于补偿沉降引起的高差，而且在调索的同时适当调整支座反力；通过调整支座标高，可以适当降低主梁刚性支点应力峰值，控制其结构性能介于弹性支承（0号索）和刚性支承（支座）之间。

3、主梁节段重量达440吨，前支点挂篮及止推装置是成功的关键。常用的梁底开设凹槽和梁底预埋钢结构止推块两种止推方式经计算难以满足受力要求，无法保证施工安全，为此研究开发了一种连接拉杆止推方式，前支点挂篮及连接拉杆止推装置。经比较，对于止推力较大的情况，采用锚固在横梁、底板和主腹板角点处的连接拉杆止推方式较为合理可行、安全可靠。该止推装置保证了龙湾桥主梁悬臂施工顺利进行 。

价值意义

龙湾桥作为连接南庄和西樵两地的重要枢纽，主线的顺利通车，为这条“连心路”、“致富路”的圆满通车跨进了一大步，更突出了沿线南庄、西樵两镇的区域优势，促进当地经济的发展  。（佛山市路桥建设有限公司 评）

龙湾桥建设，对加强佛山周边地区与中心城区的联系，促进当地旅游资源开发和地区间经济交流、改善区域投资环境均具有重要意义。（中国交通建设集团有限公司 评）

龙湾桥通车后，禅桂中心区的车主可从南庄大道上龙湾大桥，走已开通的崇民西路，然后对接樵高路，直通高明。新开通的线路，避开了狭窄拥堵的西樵大桥和老城区道路，有助于减轻中心城区往来西樵的交通压力。从禅桂中心城区开车到西樵将从原来的40分钟缩短为15分钟 。（《佛山日报》 评）