佛山市买房子签合同九大注意事项/个人房产抵押贷款的流程

　　佛山市居住房屋出租管理实施细则(向社会公众征求意见稿)

　　第一章 总则

　　第一条为加强我市居住房屋出租管理，规范租赁行为，维护租赁市场秩序，根据住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》、《广东省租赁房屋治安管理规定》、《广东省城镇房屋租赁条例》和《佛山市流动人口和出租屋服务管理办法》等法规政策，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于本市行政区域内的居住房屋出租管理工作。

　　第三条 本细则所称的居住房屋出租是指除宾馆、旅店、招待所外，公民私有或单位所有的房屋供他人用于生活居住的行为。

　　国有土地上商品房屋的租赁管理另有规定的，从其规定。

　　第四条 居住房屋出租管理遵循“谁主管谁负责”的原则,实行政府牵头、部门负责、综合治理。

　　第五条 流动人口服务管理机构接受住建部门委托，在住建部门指导下负责居住房屋出租的统筹、协调工作。

　　第二章 登记管理

　　第六条 居住房屋出租的，须符合以下条件：

　　(一)具有合法产权;

　　(二)房屋质量达到国家强制性标准;

　　(三)符合国家消防安全的规定;

　　(四)具备必要的生活和安全设施;

　　(五)提供的居住面积达到单独1人居住不少于5平方米， 2人以上居住人均不少于3平方米。

　　(六)以原设计的房间为最小出租单位;

　　(七)法律、法规、规章规定的其他情形。

　　第七条 有下列情形之一的，不得出租：

　　(一)被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的;

　　(二)属于公布房屋征收(拆迁)范围的;

　　(三)无房屋权属证书或者其他权属证明材料的;

　　(四)存在重大治安、消防安全隐患的;

　　(五)法律、法规、规章或者相关政策规定不得出租的。

　　第八条 居住房屋出租的，应当签订书面租赁合同。租赁合同可使用管理部门提供的统一示范合同文本，示范合同文本可通过网络下载。

　　第九条 居住房屋出租实行登记备案制度。出租人有向流动人口服务管理机构履行登记备案的义务。

　　第十条居住房屋权属证明完整的，由出租人向房屋所在地村(居)流动人口和出租屋管理服务站(以下简称村(居)服务站)提交以下材料，经镇(街道)流动人口和出租屋服务管理机构(以下简称镇(街道)流管机构)审核后，发放《出租屋租赁登记证明》。

　　(一)出租人身份证明;

　　(二)房地产权属证明(包括房地产权证、房屋所有权证等)的原件和复印件;

　　(三)《房屋出租人(单位)治安、消防、计生、卫生综合管理责任书》。

　　第十一条居住房屋权属证明不完整，但其他组织和人员对该房屋产权无异议的，由出租人向房屋所在地村(居)服务站提交以下材料，经镇(街道)流管机构审核后，发放《出租屋租赁备案证明》：

　　(一)出租人身份证明;

　　(二)集体土地使用证或宅基地证、镇(街道)政府审批的房屋报建批文和《农村居民建设用地批准书》、当地村(居)委会出具的产权归属情况证明以及其他证实房屋来源的有效证明;

　　(三)《房屋出租人(单位)治安、消防、计生、卫生综合管理责任书》。

　　第十二条 出租人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

　　第十三条房屋租赁的，出租人应当自签订租赁合同之日起3个工作日内到房屋所在地村(居)服务站报送租赁合同以及承租人姓名、身份证件的种类和号码、联系方式等信息。

　　承租人变更或者房屋停止租赁的，出租人应当自承租人变更或停止租赁之日起3个工作日内报送。

　　第十四条 居住房屋出租的，须安装门(楼)牌。

　　公安机关应当加强居住房屋的门(楼)牌编设、管理工作。

　　第十五条通过房地产中介服务机构租赁的，房地产中介服务机构应当自租赁合同签订之日起3个工作日向房屋所在地村(居)服务站报送租赁合同以及合同双方当事人姓名、身份证件的种类和号码、联络方式等信息。

　　第十六条出租房屋内居住人数达30人以上的，出租人应指定或者配备专职人员进行管理，报所在地的公安派出所备案，同时必须安装“门禁加视频”等监控系统。

　　第三章 租赁主体

　　第十七条 出租人与承租人是租赁关系的主体。

　　第十八条 房屋租赁的，出租人享有以下权利：

　　(一)查验承租人身份、职业背景等资料，决定是否出租;

　　(二)收取出租房屋的租金;

　　(三)禁止承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者改建、扩建;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他权利。

　　第十九条 出租人应履行以下房屋管理义务：

　　(一)按合同约定履行房屋的维修义务;

　　(二)租期内，出租人不得单方面随意提高租金水平;

　　(三)办理出租屋租赁登记备案证明;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他房屋管理义务。

　　第二十条 出租人应履行以下治安管理义务：

　　(一)禁止将房屋出租给无身份证件的人员;

　　(二)督促出租屋内的流动人口按规定申报居住登记或者居住变更登记和办理居住证;

　　(三)定期对出租屋进行安全检查，落实防盗措施。

　　(四)及时排除治安隐患;

　　(五)出租屋内有违法活动或者犯罪嫌疑人的，应当及时报告公安机关，并配合公安机关查处。

　　(六)委托代理人管理出租房屋的，应当报房屋所在地村(居)服务站备案。代理人不得再行转委托，并对其代理行为承担相应责任。

　　第二十一条 出租人应履行以下消防安全义务：

　　(一)严格遵守消防法律、法规，保障疏散通道、安全出口畅通，确保消防设施、设备符合标准要求;

　　(二)严禁在出租屋内生产、贮存、经营危险化学物品;

　　(三)定期自我开展或配合有关部门开展消防安全检查，消除火灾隐患，及时整改发现存在的火灾隐患;

　　(四)及时报告发生的火灾事故，配合公安消防机构做好火灾扑救、火灾原因调查和善后处理工作。

　　第二十二条 出租人应依法缴纳房屋租赁的相关税费。

　　第二十三条 出租人应履行有关计划生育管理责任和义务。

　　第二十四条 房屋租赁的，承租人享有下列权利：

　　(一)查验出租人房屋权属证明以及出租屋租赁登记备案证明;

　　(二)要求出租人排除和维修房屋可能出现的安全隐患;

　　(三)要求出租人协助办理与房屋居住使用有关的手续。

　　第二十五条 承租人须按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害业主和其他使用人的合法权益。

　　第二十六条 承租人应履行以下治安管理义务：

　　(一)按规定申报居住登记或者居住变更登记;

　　(二)留宿他人的，应当在24小时内将留宿人的情况告知出租人，并在3个工作日内向房屋所在地村(居)服务站报告;

　　(三)转租房屋的，应当经出租人书面同意，并在转租后3个工作日内告知房屋所在地村(居)服务站;

　　(四)安全使用承租房屋，发现安全隐患应及时告知出租人予以消除。

　　第二十七条 承租人发现消防、安全隐患的，应及时排除或告知出租人处理;发生火灾时，应及时报告公安消防机构和出租人，并协助公安消防机构调查。

　　第二十八条 承租人应履行有关计划生育义务。

　　第二十九条 租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

　　承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可按照原租赁合同继续租赁该房屋。

　　第四章 职责分工

　　第三十条镇(街道)流管机构负责居住房屋租赁管理工作，指导、监督居住房屋租赁登记备案、采集房屋租赁信息工作，接受住建部门委托并以住建部门名义行使对违规租赁行为的处罚权。

　　第三十一条 村(居)服务站在镇(街道)流管机构的指导下具体负责出租屋管理工作。主要职责如下：

　　(一)采集出租屋和流动人口的有关信息，做好租赁登记备案、档案管理工作。

　　(二)检查督促出租屋主和流动人口落实防火、防盗等安全防范措施。

　　(三)检查和采集流动人口计划生育情况，发现违反计划生育的行为及时通报属地卫计部门;

　　(四)做好对出租屋主和流动人口的法制宣传教育、协助查处违反规定的出租屋主和流动人口，发现出租屋有违法犯罪情况的及时向有关部门报告;

　　(五)掌握流动人口和出租屋动态。

　　第三十二条 国土部门负责出租屋的建房土地管理，监督检查出租屋用地情况，对违法占地的出租屋进行查处。

　　第三十三条公安机关负责出租屋治安管理工作，落实无门(楼)牌居住房屋的号牌编设和管理工作，开展经常性的出租屋治安检查，消除治安隐患，预防和打击出租屋内的违法犯罪活动，指导村(居)委会、村(居)服务站、社会治安辅助力量协助开展出租屋治安管理工作。

　　第三十四条公安消防机构负责组织、指导出租屋的消防安全管理、教育工作。公安派出所对纳入消防监控范围的出租屋进行监督检查，并依法查处存在的火灾隐患;督促和指导各村(居)服务站对出租屋开展日常消防监督检查工作。

　　第三十五条 卫计部门负责出租屋的流动人口计生服务管理工作，督促出租人签订计生、卫生责任书。

　　第三十六条 税务部门负责出租屋税费征收管理工作。

　　第三十七条 各级财政部门按属地管理原则，根据本地区经济社会发展实际情况，统筹解决本级政府部门出租屋管理所需经费。

　　第三十八条 物价部门监督出租屋管理的收费实施情况，查处违规收费行为。

　　第三十九条 工商部门、质监部门和食品药品监管部门依职权查处利用出租屋从事各类非法生产经营活动及其他违法行为。

　　第四十条 城市管理行政执法部门对属于违章建筑的出租屋依法进行处罚，防止抢建、乱建和违章建设。

　　第四十一条监察部门对出租屋管理相关职能部门和有关管理人员进行监管，对管理不落实，工作严重失职，导致出租屋发生重大事件、安全事故的责任人按照相关规定追究责任，构成犯罪的移交司法机关依法处理。

　　第五章 处罚措施

　　第四十二条 对于违反本细则规定，须由住建部门进行处罚的，住建部门委托各镇(街道)流管机构以住建部门的名义行使处罚权。

　　第四十三条未按本细则规定办理租赁登记备案的，村(居)服务站应及时逐级上报。由住建部门参照《佛山市商品房屋租赁管理实施办法》第二十条的规定责令限期改正;个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

　　第四十四条违反本细则第六条的，由住建部门参照《佛山市商品房屋租赁管理实施办法》第二十一条的规定责令限期改正，对没有违法所得的，可处五千元以下罚款;对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元罚款。

　　第四十五条违反本细则第五条第(六)项的，由住建部门参照《佛山市商品房屋租赁管理实施办法》第二十二条的规定责令限期改正，逾期不改正的，可处五千元以上三万元以下罚款。

　　第四十六条 出租人违反治安管理规定的，由公安机关予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(一)未按本细则第十二条报送出租屋信息的，依照《广东省租赁房屋治安管理规定》第十八条第一款的规定责令限期改正;逾期未改正的，处二百元以上五百元以下罚款。

　　(二)出租人明知承租人利用出租屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七条第二款的规定，处二百元以上五百元以下罚款;情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

　　第四十七条未依法将消防设计文件报公安消防机构备案，或者在竣工后未依法报公安消防机构备案的，由公安消防机构依照《中华人民共和国消防法》第五十八条第二款的规定责令限期整改，处五千元以下罚款。

　　第四十八条依法应当经公安消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的;依法应当经公安消防机构进行消防验收的建设工程，未经依法验收或者验收不合格，擅自投入使用的，由公安消防机构依照《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第(一)、(三)项的规定责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。

　　第四十九条建筑设计单位不按照消防技术标准强制性要求进行消防设计的，由公安消防机构依照《中华人民共和国消防法》第五十九条第(二)项的规定责令改正或停止施工，并处一万元以上十万元以下罚款。

　　第五十条 纳税人有下列行为之一的，由税务部门根据征管法及相关税收法律法规的具体规定进行处罚。

　　(一)未按照规定期限办理出租房屋税务登记、变更或注销的;

　　(二)未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料的;

　　(三)经通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的;

　　(四)不进行纳税申报，不缴或少缴应纳税款的;

　　(五)在规定期限内不缴或者少缴应纳税款，经税务部门责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的;

　　(六)逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务机关履行征管职责及检查的。

　　第六章 附则

　　第五十一条 本细则自2014年 月 日施行。

　　退房条件

　　1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。

　　根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

　　2、开发商开发手续不全导致合同无效.

　　开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。

　　3、开发商未经购房人同意擅自变更设计.

　　在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。

　　4、房屋面积误差超过3%

　　如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

　　5、房屋质量不合格导致严重影响使用

　　根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

　　6、房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷

　　开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。

　　7、迟延办理房屋所有权登记

　　根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。

　　8、按揭合同办理不下来

　　因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。

　　9、在建工程转让开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。

　　桂城街道C13公租房项目简介

　　C13街区公租房项目由佛山市南海区桂城街道办事处投资开发建设，建设用地总面积3464.4平方米，土地性质属于国有出让(划拨)建设用地。项目分两栋同时建设，总建筑为面积8936.28平方米，分为第一、第二座，层数地上6层，总投资约2000万元，共建设公租房150套，套内面积约为32平方米至50平方米，以一房一厅为主，配置少量的一厅两房户型，主要为解决桂城街道符合公共租房条件对象的过渡性居住需要。

　　桂城瀚天科技城B2区公共租赁住房项目简介

　　桂城瀚天科技城B2区公租房项目座落于桂城街道瀚天科技城A区南面，层高9层，其中一到三层为商业及办公区，四到九层为电梯公租房，为桂城街道办事处租赁社会投资项目。瀚天科技城B2区公租房为1、2、3号楼共有公租房488套，户型多以单间(约40平方米)为主，配有少量的一厅一房(约75平方米)、一厅两房(约80平方米)。该项目租赁对象主要为解决瀚天科技城进驻企业的各类人才，以及符合桂城街道公共租赁住房申请条件的对象。

　　外来务工人员可以单独申请公共租赁住房，全家在我区居住的外来务工人员家庭以家庭为申请单位。

　　每个申请家庭原则上以有正式工作的外来务工人员作为申请人，其他家庭人员作为共同申请人。

　　外来务工人员首次申请公共租赁住房的租赁期限为3年，期满后或在租赁期内办理了落户手续的，按本地城镇中低收入住房困难家庭条件申请审核。

　　外来务工人员直接向工作所在地镇(街道)住房保障管理部门申请，并提交如下资料：

　　(一)申请书;

　　(二)南海区公共租赁住房申请表;

　　(三)外来务工人员积分落户证明;

　　(四)申请人及共同申请人身份证、居住证、户籍证明、计生证明、结婚证;

　　(五)劳动(聘用)合同、社保参保证明、本地完税证明;

　　(六)学历证明、职称证书或技能证书;

　　(七)诚信承诺书;

　　(八)其他需要提供的相关材料。

　　前款规定的各类证明材料，应提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。