【佛山旅游】顺德大良太平塔

   七层文塔又称“龙江文塔”，位于广东省佛山市顺德区勒流街道勒北村。建于清代乾隆廿九年（1764），道光廿一年（1841）遭雷击，廿四年修复。2006年重修。坐西北向东南。为六角七层楼阁式砖塔。边长4.3米，高约36.2米。每层均有叠涩出檐。第一、三、四层石额刻“光昭云汉”、“大观”、“捧日”。首层石额为清乾隆甲戌（1754）科进士、龙江人周天柱所书，落款为“乾隆二十九年里人周天柱题”。由塔内楼梯折上可至顶层。文塔较完整地保存清代建筑风格，有较高价值。
2006年10月25日，七层文塔被列入第四批佛山市文物保护单位。

      今天高明法院的陈玉明法官跟大家谈谈房屋买卖纠纷的问题。

      如果楼价波动较大，从签订合同到过户，房屋总价值前后可能相差几十万甚至上百万，那么作为出卖人心里多多少少有些不平衡，但是多数出卖人还是会履行合同的约定，但也有的出卖人打着如意算盘，拒绝履行合同义务。出卖人只需解除合同、返还定金就可以了吗？违约责任应如何合理承担？让我们来听听法官是怎么说的！

      案情回顾

      2017年3月，李某与谭某在中介公司的居间下签订房屋买卖合同，约定谭某将坐落于西江新城的房屋出售给李某，谭某向银行申请办理还清贷款及注销抵押登记手续，房屋成交价格为72万元。合同约定若谭某违约，李某可以要求谭某退还已收房款并双倍返还定金；若李某违约，已付定金不予退还。合同签订后，李某向谭某支付定金5万元，剩余首期款18万元待谭某接到银行提前还款通知时支付。李某向中介公司支付中介费1万元。

      后来，谭某因资金周转困难未能提前还贷，并以未经妻子同意为由，向李某提出不再出卖该房屋。无奈之下，李某将谭某告上法院，要求解除与谭某签订的房屋买卖合同，要求谭某双倍返还定金并赔偿损失等。经评估，该房屋市场价值107万元。

      法院判决

      高明法院经审理认为，李某与谭某签订的房屋买卖合同合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。由于该房屋设定抵押，李某支付首期款需以谭某申请解除银行抵押权为前提，但谭某未能举证证明其已按约定向银行申请提前还贷并获批准。谭某因资金周转问题导致无法提前还贷从而致使合同无法继续履行，谭某构成违约，李某要求解除双方房屋买卖合同，于法有据，法院予以支持。

      根据合同约定，李某作为守约方，有权要求谭某双倍返还定金。另外，2017年本地房价经历了明显的上涨，涉案房产市场价值应为107万元，即李某另行购买同等房屋的成本增加了35万元。谭某双倍返还定金并不足以弥补李某的损失，且李某为此支付了中介费1万元，故法院判决解除双方合同，谭某向李某双倍返还定金10万元，并赔偿损失31万元。判决作出后，李某不服，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。目前该案判决已经生效。

      法官说法

      房屋是普通百姓赖以生活的安身之所，签订房屋买卖合同后，出卖人反悔不再出卖房屋，是否只需双倍返还定金？

      二手房买卖尤其是对于存在按揭贷款尚未清偿完毕的房屋，提前还清按揭贷款并解除抵押登记是合同能否继续履行的必要条件，而提前还清贷款、解除抵押登记后仍需办理网签、过户等手续，一般会耗费较长的时间，如果在这期间房价上涨，很容易引起出卖人心里不平衡，从而导致恶意违约、拒绝履行合同现象的发生。

      出卖人如果打着如意算盘，以为只要双倍返还定金或支付合同约定的违约金，就可以任意解除合同，然后将房屋再另行高价出售的，必将要对自己的违约行为承担相应的违约责任。

      根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定及合同约定，非违约方有权要求违约方赔偿相应的损失，且赔偿范围依法不限于返还双倍定金。

      根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

      在合同交易过程中，如房产所在地区房价经历明显上涨，而出卖人违约解除合同，致使购买人无法获得房屋，将导致购买人另行购买同等房屋的成本增加，该购房成本的增加是因出卖人违约所致，属于出卖人订立合同时应当预见到的因违约可能造成的损失。在双倍返还定金不足以弥补损失的情况下，出卖人还应承担赔偿房屋差价等损失。

      房屋属于家庭的重大财产，二手房交易需要注意哪些方面？

      第一，应当强化遵法守约的诚信意识。合同一旦签订，应积极履行合同约定的各项义务。对于一些不诚信的出卖人而言，买受人的实际损失和房屋上涨的预期差价都是违约应当承担的代价。

      第二，应当强化慎重交易的严谨意识。在房地产价格可能存在大幅度波动的时期，要充分认识市场风险，交易前要深入了解交易对象、中介机构的信用、自己和对方的履约能力等。

      第三，应当强化自我保护的维权意识。一方面，签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户手续等环节都应当按照法律规定进行；另一方面，要注意留存好相关票据书证，在纠纷发生时通过正当途径维护自己的合法权益。

      接下来，是市民问题回复环节，

      大家一起来看看吧！

      市民提问

      小良是一个未婚青年，去年10月份才退伍回来，结识了未婚女青年小芳，双方都感觉不错，一直在交往。但在这大半年的不断交往中，小芳总是提起她父亲身体不好，需要一笔医药费开支，小芳手头上的钱不够，向小良借钱，小良就把自己积蓄借给了小芳。

      之后小芳又以她父亲需要手术费和调养费为由，先后向小良借钱了几万元。到了前两个月小芳又说她弟弟出了意外事故，紧急需要几万元应急，小良又把自己的退伍补贴借给了小芳。

      后来小良觉得小芳一直向他借钱，前后一共借给她7万多元借从没有还过，于是就去她家里了解，才知道她家庭发生的所有事故都是她编造出来的，原因是她参与了一个赌博的网络，沉迷下去现在已经输掉了二十多万元。

      得知这样的情况，小良果断与小芳分手，但是小良父母要求小芳把7万多借款还回来，但小芳表示没有钱还，也不会还。因为之前小良借钱给小芳是都没有写借据的，而借给小芳的的钱一部分是微信转账，另一部分是现金给她的。

      鉴于这种情况，小良可以用什么途径追回这些借款呢？如果要到法院立案，会不会因为证据不足不予立案呢？

      法官回复

      小良可以到人民法院提起民事诉讼向小芳主张权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”

      如果小良要到人民法院立案，小良须提交立案所需的证件及材料，符合上述规定条件的，由人民法院审查后予以登记立案。对于小良的主张是否能够胜诉，需要人民法院在立案受理后进行开庭审理，并根据庭审情况结合双方当事人提供的证据、陈述作出相应的裁判。