70城房价逾6年来首次普跌！年内月均调控超50次创新高

导读：房地产全是坏消息的日子仿佛已经过去了。

“房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”在10月20日举行的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤称。事关地产行业的“钱袋子”，此言一出，备受关注。

2021年二季度以来，因住房信贷环境收紧，二手房市场率先降温，并在下半年逐步传导至新房和土地市场。楼市降速、房企缺钱、土拍寒流，房地产行业充斥着迷惘与波折。值此之际，官方密集释放稳定信号，是否代表房地产资金面有望改善？

答案似乎是肯定的。10月以来，在极为反映信贷环境的房贷利率端，市场温度正悄然变化。据贝壳研究院最新监测数据，10月90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。10月房贷利率回调，是年内首次出现环比下降。

该研究院认为，市场末端的微小变化，代表着信贷环境有所改善，9月底以来央行多次释放积极信号，预计四季度住房信贷的投放将回归“平稳有序”。

不过，当前楼市极速降温，背后原因较为复杂：三四线楼市需求提前透支、“房住不炒”下地产周期被抹平。房地产业内普遍认为，“大放松”式地刺激市场，已经不再现实。今年9月，楼市的降温速度，甚至超过14年市场下行期的跌幅。

房贷利率松绑信号

楼市末端，正在起一些细微的变化。

10月20日，贝壳研究院发布报告称，10月份20个城市房贷利率出现下调，其中14城首套利率下降，14城二套房贷利率下降，重合的9城首套、二套房贷利率均下调。整体来看，90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

从下调城市名单看，除了广州、深圳外，大多为三四线城市。具体而言，10月份首套房贷利率下调幅度居前的为：洛阳、湖州、广州、中山、襄阳、达州、无锡、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、绵阳。其中，洛阳首套房贷利率较上月下调25个基点。

广州是近期房贷利率风波中的“焦点”。早在十月初，便有市场消息显示，广州部分银行确实出现房贷利率下调的迹象，包括中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等，房贷利率已经较过往有所下降，如今在报告数据中得到证实。

在放款周期方面，10月90城房贷平均放款周期为74天，较上月有所延长。报告称，这主要因放款动作与利率调整存在时差，10月银行发放的贷款多为前几个月签约的单子。从局部城市看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州等城市放款周期较9月有所缩短。

有上海地区的房产中介表示，最近银行放款确实变快了一点，郑州也有购房者反映类似情况。

“央行于9月底的三季度例会针对房地产市场定调，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。10月部分城市银行下调房贷利率则是对‘两个维护’的具体践行，住房市场信贷环境有所改善。”贝壳研究院认为。

值得注意的是，尽管房贷利率微调的苗头出现，但多地利率水平仍居于高位。譬如，河南的新乡、许昌、开封，这三个城市的主流首套房贷利率均高达6.37%，高居90城之首；二手主流利率方面，开封、新乡更是高达6.86%，惠州也达6.80%。

市场基本面还未“触底”

信贷政策走向，对楼市的体感温度至关重要。

今年三季度以来，银行放款难的现象在全国各地出现，尤其是华东、华南等热点城市，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。从放款周期看，普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易极大降温。

二手房市场降温，逐步传导至新房和土地市场；新房和土地市场降温，又进一步减弱二手房市场预期。种种因素下，楼市迎来一个极为惨烈的“铜九”。

亿翰智库表示，1～9月全国商品房销售面积11.54亿平米，同比增长11.40%，增速较1～8月收窄5.1个百分点；9月单月销售面积1.25亿平米，同比下降15.6%。“金九”销售面积跌幅，为近7年来最大，甚至超过14年市场下行期的市场跌幅。

二手房方面，市场更是进入全局性“冰点”。据亿翰智库，除郑州市场略有回暖外，其余监测城市成交面积同比均下滑；北京同比和环比分别跌27.94%和21.90%，上海和深圳同比分别下滑62.16%和78.33%，深圳更是创下2020年2月以来的新低。

“目前贷款的话，放款还是比较慢，审核材料严格，没有任何银行可以承诺时效。”有北京房产中介表示，购房者都是在排队，大家都在等明年第一波放贷。此外，受学区房政策预期的影响，近期西城区、海淀区二手房成交量下滑都比较明显。

宁波一位业内人士则认为，现在购房者已经“麻木”了，利率高低其实已经对市场没有太大影响，不像以前说利率8折9折，就可以给楼市打鸡血。“真正成交的都没几套，有些成交还是业主自己在倒房票，真正的二手房交易极少。”

在惠州，整体房贷仍然呈现出银行额度紧张、贷款利率高、审核要求严格、房贷周期延长的状况。据惠州中原地产调研，目前放贷时间普遍维持3～6个月，与六月份相比，放款时间依然较长。二手房贷款办理难度明显加大，信贷依然没有放松。

在贝壳研究院看来，近期楼市出现大幅调整，系受去年低基数、以及今年上半年商品房销售面积“高位运行”等因素影响。截至今年6月，全国房地产市场高位运行了14个月，这期间有投资投机需求、也有刚需提前入场，现在的回调是把这部分“水”挤掉了。

中国银河证券则认为，目前基本面还未触底，四季度销售下行将继续加快。“行业销售拐点在7月就已经确立，开始进入负增长区间，但基本面还未触底，政策层面已是底部，未来若基本面加速恶化，则政策维稳预期将进一步加强。”

官方发声释放稳定信号

房地产行业低温蔓延、地方“救市”频频博弈，下一步政策怎么走？信贷层面会迎来实质性改善吗？近期，官方频频发声，释放积极稳定的信号。

在10月20日举行的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

同日，中国人民银行副行长潘功胜指出，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

10月15日，央行金融市场司司长邹澜也表示，今年前三季度，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

中国银河证券认为，从近期中央和地方的表态看，信贷最紧的时刻已经过去，央行层面可期待按揭贷款和房企信贷的放松。目前，政策导向已由“紧”转向“稳”，销售大降温趋势下政策托底意图初现，当下可运用的政策工具较多，但“大放水”式放松难再现。

华西证券也表示，目前多数银行尚未到达个人按揭贷款占比红线、还有部分银行压降过快，给按揭贷款加快加大投放，留有一定的政策空间。若2021年四季度按揭贷款的投放加速，有望缓解房企目前较为紧张的资金面，维护房地产市场平稳健康发展。

据其测算，54家样本银行2021H1理论压降规模为1778亿元，实际上个人住房贷款压降规模为7173亿元，大幅大于线性假设下所需压降规模。未触红线的工商银行、农业银行、中国银行和交通银行等，个人按揭贷款占比也有所下降。

“当前，房地产市场形势正在发生剧烈变化，商品房销售剧烈下滑，房企资金紧张，房企海外债违约密集，与房地产信贷紧缩关系至关密切。”中指研究院称，而从监管层近期表述看，过紧的房地产信贷政策有望纠偏，房地产信贷投放将会加速。

  昨日，记者从市医疗保障局获悉，我市2022年度居民基本医保个人缴费标准为596元/人·年，居民身份参保人参加2022年度基本医疗保险的参停保业务申请办理的截止时间由2021年11月延长至12月中旬。

  据悉，我市居民身份参保人参加2022年度基本医疗保险个人缴费标准为596元/人·年，财政补助标准为1283元/人·年。目前，我市五区已陆续发布2022年度居民基本医保申报通告，户籍居民、异地务工人员随迁子女、港澳台居民、大中专学生等未参保市民可在相应区域的社区行政服务中心或社区公共服务中心办理。各区参保细则可在各区人社局公众号上获取。

  以禅城区为例，已参加2021年度居民基本医保的本区户籍困难人员、异地务工人员子女、异地户籍大中专院校学生、港澳台居民均不自动续保，如参加2022年度居民基本医保，须在申报期内重新申报参保。本市内户籍迁移的，直接到新户籍地申报参保； 户籍从本省市外迁入的，如原来在市外有参保，必须回原参保地办理停保后方可到新户籍地申报参保（注意：2022年度市外居民基本医保已缴费的还需撤销缴费记录才能在本市参保）。

  此外，我市居民身份参保人参加2022年度基本医疗保险的参停保业务申请办理的截止时间由2021年11月延长至12月中旬，具体日期以社保、税务发布的年度参保缴费公告为准。符合条件的参保人在规定时段内办理参保手续并足额缴费的，自2022年1月1日起享受待遇。