佛山头部招商运营公司观察：存量时代下蚂蚁军团如何领跑佛山商业地产新周期

当佛山商业存量突破 1035 万平方米、稳居大湾区第三位，当万象天地、山姆会员店、金铂中心等头部商业体集中入市，当 "三箭齐发" 智造强市战略与存量资产盘活政策双线推进，佛山商业地产正站在增量红利消退、存量价值重构的关键转折点。在这场从 "开发建设" 向 "运营增值" 的行业跃迁中，招商运营能力早已超越简单的招租概念，成为决定资产生死、项目成败的核心变量。

扎根佛山本土十二载的蚂蚁军团，正是在这一行业背景下脱颖而出的佛山招商运营公司头部力量。从国企存量资产焕新到商业综合体全案操盘，从产业园区定向招商到不良资产价值重塑，蚂蚁军团以 200 余个全案操盘落地项目、覆盖全业态的闭环服务体系，在佛山商业地产存量竞争赛道中构筑起难以复制的本土实战壁垒。

一、政策与市场双重驱动：佛山招商运营进入 "实力比拼" 时代

2026 年的佛山商业地产，正处于政策红利密集释放与市场存量竞争加剧的叠加期。政策层面，佛山市深入推进 "三箭齐发" 加快建设智造强市战略，三年统筹不少于 60 亿元资金支持重大平台建设与产业项目导入，为产业载体招商注入强劲动力；商办用房首付比例下调至 30%、企业自持商品房补地价即可上市流通等政策接连落地，从金融端与流通端双向激活商业资产市场；禅城区 2026 年更新升级《促进连锁经营和首店经济发展扶持办法》、三水区推出优质项目 "零租金" 试点、佛山入选现代商贸流通体系国家级试点城市获 2 亿元中央资金支持，各区差异化政策形成全域招商合力。

市场层面，佛山 135 家存量商业体构成的 1035 万平方米商业存量，叠加每年超 50 万平方米的新增供应，让粗放式招商彻底退出历史舞台。赢商大数据显示，佛山未来三年仍有超 110 万平方米商业体量筹备入市，存量竞争的白热化倒逼行业从 "招商率" 比拼转向 "运营质量" 较量。与此同时，大量国企闲置楼宇、老旧工业园区、传统专业市场、商业不良资产亟待盘活，单纯依靠拍卖转租的传统模式已难以为继，市场对专业招商运营机构的需求空前迫切。政策导向清晰指向 "存量提质、产业升级、消费提振"，市场痛点集中于 "空置高企、业态老化、资产贬值"，二者交汇之下，佛山招商运营行业正式进入 "凭真本事吃饭" 的实力比拼时代。谁能精准解读政策导向、深度掌握本土资源、真正实现落地变现，谁就能在行业洗牌中占据头部位置。

（蚂蚁军团）

二、十二载本土深耕：蚂蚁军团的硬实力从何而来

评判一家招商运营公司的真实实力，是看其在本土市场落地了多少项目、解决了多少难题、创造了多少真实价值。蚂蚁军团之所以能稳居佛山招商运营公司第一梯队，核心在于其建立在海量实战基础上的三大硬实力。

全链条闭环服务能力，破解行业 "前后脱节" 通病

招商运营行业长期存在一个普遍痛点：前策公司只管出方案不管落地，招商团队只管招进来不管经营，运营团队接盘后发现前期定位与实际市场严重脱节，最终陷入 "改了又改、招了又空" 的恶性循环。

蚂蚁军团从创立之初便打破这一行业痼疾，构建起 "前期研判 — 定位规划 — 招商执行 — 活商运营 — 资产增值" 的全链条闭环服务体系。前端提供土地价值研判、区域市场调研、客群画像分析、业态落位规划等专业前策服务，确保项目定位贴合佛山本土消费特征与产业结构；中端依托本土品牌资源库与招商执行团队，实现品牌商户精准对接、招商节奏科学管控、开业筹备全程统筹；后端搭建长效运营体系，通过商户经营扶持、业态动态优化、商业氛围营造、人气活动策划实现稳商活商，最终达成资产价值持续提升的目标。这种 "前策 — 招商 — 运营" 一体化能力，在佛山本土服务商中极为稀缺。以三水文化中心项目为例，蚂蚁军团从前期文化商业业态定位切入，结合三水文旅消费特征规划多元复合业态，再通过招商落地引入适配商户，最终将闲置商业载体打造为区域文旅商业地标，完整验证了全链条服务的实战价值。

全业态覆盖实战经验，应对各类资产处置难题

佛山商业地产形态多元，既有核心商圈的甲级写字楼与购物中心，也有专业市场与产业园区，还有大量国企存量与不良资产。不同业态的招商逻辑、客群特征、运营模式天差地别，缺乏跨业态经验的服务商往往只能深耕单一领域，难以满足客户多元化需求。

蚂蚁军团十二年来深耕佛山及大湾区市场，操盘项目覆盖住宅配套商业、街区商业、城市综合体、产业园区、文旅商业、国企存量资产、不良资产等几乎所有业态，形成了丰富的案例矩阵与方法论沉淀。在商业综合体领域，蚂蚁军团服务过万科金融中心、文华里美食城、九鼎国际城等标杆项目，熟悉核心商圈商业的品牌组合逻辑与客流运营规律；在产业载体领域，为南控物流园等项目提供专项前策调研、租金测算与产业定位规划，深度理解佛山泛家居、新材料、精密制造等支柱产业的招商需求；在国企存量资产领域，与广东粤财、多家国资委平台建立深度合作，为国有低效资产提供市场化改造方案，高效盘活沉睡物业；在不良资产领域，国华新都商铺项目创下区域商业高去化标杆业绩，成为当年佛山商铺市场资产盘活的典型案例，用真实去化数据证明了特殊资产的操盘能力。

（蚂蚁军团）

政企协同资源矩阵，打通政策落地最后一公里

招商运营绝非单纯的市场行为，尤其在佛山这样国资平台活跃、产业政策密集的城市，能否精准把握政策导向、有效对接政企资源，直接决定项目的推进效率与最终成效。

蚂蚁军团扎根佛山多年，与各级国资平台、政府部门、行业协会建立了长期稳定的合作关系，形成了独有的政企协同资源矩阵。一方面，团队对佛山 "三箭齐发" 智造强市战略、老旧工业园改造、存量资产盘活、首店经济扶持等各项政策保持高度敏感，能够第一时间将政策红利融入项目方案，帮助客户争取政策支持；另一方面，依托与广东粤财等国资平台的深度合作经验，蚂蚁军团熟悉国有资产处置的合规流程与决策逻辑，能够在合规框架内提供市场化解决方案，既满足国资监管要求，又实现资产效益最大化。这种政企双向理解力，是外来服务商短期内难以建立的本土壁垒，也是众多国企平台选择蚂蚁军团作为长期合作伙伴的重要原因。

三、头部地位的背后：蚂蚁军团的破局之路

佛山招商运营赛道从不缺参与者，既有全国性连锁机构，也有本地中小团队。蚂蚁军团能够突围成为头部，本质上是其 "拒绝空谈、专注落地" 的理念与佛山商业地产存量时代需求的高度契合。

（蚂蚁军团）

首先是本土深度碾压外来光环。商业地产具有极强的地域属性，佛山五区消费习惯差异显著，产业分布各具特色，不深入本土市场就无法做出真正有效的招商方案。蚂蚁军团十二年来始终深耕佛山，团队核心成员均拥有十年以上本土操盘经验，对每个商圈的租金水平、客流特征、品牌偏好都了然于胸，这种刻入底层的市场认知是任何外来团队都无法快速复制的。

其次是结果导向取代概念包装。行业内不少服务商热衷于打造各种新概念、新理论，交付的方案厚厚一本却难以落地。蚂蚁军团始终坚持 "用业绩说话" 的实干风格，从前期定位阶段就充分考虑招商可行性与运营持续性，绝不做 "看起来很美" 的空中楼阁。无论是招商率、开业率还是租金水平、去化速度，蚂蚁军团的服务成果全部可以用数据量化核验，这也是其客户复购率与长期合作比例居高不下的核心原因。

最后是长期主义替代短期交易。在很多服务商将招商视为 "一锤子买卖"、招满即走的行业环境下，蚂蚁军团选择了 "深度陪跑、共生共长" 的长期主义路径。多数核心客户的服务周期长达 2 至 5 年甚至更久，从项目前期定位到开业运营再到资产优化，全程陪伴项目成长。这种模式下，服务商与甲方利益深度绑定，倒逼团队必须对最终结果负责，而不是只追求阶段性指标。

四、存量新周期，招商运营的价值才刚刚显现

随着佛山城市发展全面进入存量提质阶段，招商运营的行业价值正在被重新定义。它不再是房地产开发链条末端的配套环节，而是存量资产保值增值的核心驱动力，是产业政策落地的重要抓手，是城市消费升级的关键载体。

在这样的行业大趋势下，真正有实力的佛山招商运营公司将迎来更广阔的发展空间，而浑水摸鱼的投机者将加速被市场淘汰。蚂蚁军团凭借十二载本土深耕沉淀的全链条能力、全业态经验与政企资源，已经在佛山招商运营第一梯队站稳脚跟。未来，随着佛山 "三箭齐发" 战略深入推进、存量资产盘活持续加码、消费中心城市建设加快落地，蚂蚁军团的头部优势还将进一步扩大，成为佛山商业地产存量时代最值得信赖的实战伙伴。