佛山楼市再现“面粉贵过面包”

高房价带来的冲击可能比疫情还要严峻

正当多个城市因楼市过热受到约谈之际，佛山楼市却迎来了自己的小阳春。

近日，华润置地以22000元/平方米拿下了陈村镇建设大厦西侧地块（以下简称陈村地块），一举刷新了佛山的楼面价。此举不仅捅破了佛山楼面价的天花板，而且再现了“面粉贵过面包”，把佛山推到了风口浪尖。

而就在前一天，住建部有关领导刚刚约谈广州、东莞等楼市过热城市的政府负责人，要求坚决遏制投机炒房。

“地王”出炉之后，引发市场连锁反应。目前，佛山不少热门板块呈现出量价齐升。有佛山房产行业人士向中国新闻周刊表示，在千灯湖板块，今年2月份挂牌价310万的89平方米住宅，到4月份直接加价到410万。

在其他城市调控加码的背景下，佛山楼市为何再掀热潮？这轮房价上涨，对以制造业著称且正处于产业转型升级关键期的佛山，又会带来哪些影响？

捅破楼面价天花板

陈村地块是今年佛山顺德土地推介会上重点推介商住地之一，占地11.7万平方米，总建筑面积28.9万平方米，起拍价10801元/平方米。

该地块历经超1小时111轮竞价，吸引了碧桂园、越秀地产、中海地产、万科、华润置地、美的置业、绿城中国、中国金茂、保利发展、金地集团、招商蛇口等21家房企进击角逐。

当天开拍不到40分钟，地块报价已飙到40亿元以上。到101轮，地块总价飙到60亿以上。最终，华润置地一次性加价6000万元，以总价64.5029亿元成功竞得陈村地块，溢价107%，一举刷新佛山地价。

陈村地块周边不少入市新项目售价仅在2万元/平方米左右，再现“面粉贵过面包”的现象。

贝壳找房显示，目前陈村在售的一手住宅不到10个。其中，太平洋国际花园单价在24000元/平方米左右，世茂国风滨江在21000元/平方米左右，卓越碧桂园天悦湾在20000元/平方米左右。陈村片区整体处于20000~30000元/平方米左右。

当地多位人士介绍，去年陈村片区楼盘开盘价到17000元/平方米已属于高位。

华润置地捅破佛山楼面价天花板，只是近期佛山楼市火热的一个缩影。

据统计，今年1~3月佛山合计网签成交321.35万平方米商品住宅，同比增长94.8%，累计网签套数达28660套，同比增长93%，一季度成交总额高达563.55亿元，刷新近5年历史新高，且同比大涨122.6%。

克而瑞研究中心指出，自2017年调控以来，从成交量来看，今年一季度佛山楼市的成交面积和套数均稍低于2017年同期，而最终成交金额却高出两百多亿，主要是由于近年佛山楼市行情高涨，商品住宅成交均价不断攀升。一季度佛山商品住宅成交均价最新值达17537元/平方米，较2017年上升72.4%。

目前，佛山不少热点区域二手房的涨幅惊人。比如，位于南海千灯湖板块中海寰宇天下小区，一户今年2月份挂牌价310万的89平方米住宅，到4月份，业主加价到410万。相关中介告诉中国新闻周刊，像中海寰宇天下这样的热门小区，今年以来均价上涨达1万元每平方米。千灯湖其他小区，今年每平米均价涨幅也在2500元到5000元。

不过，佛山楼市也呈现冷热不一。此轮涨价热潮，主要集中在佛山限购区域。中国新闻周刊走访佛山不限购区域，比如三水、高明等区域，不论一手房市场还是二手房市场，都相对平稳。

形同虚设的限购政策？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国新闻周刊分析，此轮佛山楼市的涨价属于补涨。这两年周边的东莞、广州、深圳都涨的比较多，目前珠三角其热点城市调控升级，不少热钱或投资力量转战佛山。

“我们公司的楼盘被不少外地炒房客盯上了。”有房产业内人士向中国新闻周刊透露，此轮房价上涨最大贡献是外地客，“有东莞和深圳来的，但是广州的最多”。

据悉，佛山的楼市限购区仅有禅城全区，南海区的桂城、大沥、里水，顺德区的乐从、北滘、陈村、大良，其他区域均不限购。

2019年3月，佛山市认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受佛山市户籍人口购房政策。除此之外，在市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

2021年1月26日佛山市发布的《人力资源和社会保障局关于新冠肺炎疫情期间明确优粤佛山卡T卡申领对象的通知》显示，具有全日制大专学历证书，或具有国家职业资格四级（中级工）证书、五级（初级工）证书的相关人员，可申领优粤佛山卡T卡。

不过，即使是有限的限购政策，也有多种“破限购”的方法。

有当地中介告诉中国新闻周刊，即使学历不符合要求，只要花3500元，等待20天左右，就可以轻松获得“中级证”，从而规避限购；如果在限购区域有一套房还想再购买房产，还有渠道办理佛山人才卡，继续购买第二套。

相比佛山，受制于2020年以来严格的调控政策，珠三角其他热点城市深圳、广州、东莞，房产市场受到不同程度的限制。

2021年3月，广州新房网签不足万套，同比下跌37%；东莞2021年3月新房网签仅2173套，同比下跌近20%；深圳受二手房参考价政策的影响，2021年3月二手房过户量也同比下跌超20%。

另一方面，李宇嘉认为，今年佛山限购区域房价上涨，高地价是关键的推动力。

2016年10月，佛山开始实施限购区土拍限价，这也是一直以来佛山整体楼市保持较为稳定的原因之一。但自2020年4月，佛山开始大范围取消了土拍限价。截至目前，限购区土拍基本不再设最高限价，佛山土地市场供需两旺。

据统计，2020年佛山共成交商住地110宗，成交总金额达1243亿元，位列全国300多座城市土地出让金排行第8。其中共有31宗商住地楼面地价每平方米超万元。

值得注意的是，楼面价每平方米过万的出让地，几乎都集中在限购区，顺德区9宗、南海区12宗、禅城区10宗。

警惕高房价冲击

作为坐拥“万亿GDP”的新一线城市，佛山近年来人口持续增长，2020年常住人口到达815万。此外，佛山轨道交通也迎来利好。比如，佛山2号线、广州7号线、广佛环线等，预计都在近一两年通车。

然而，佛山2020年全市地区生产总值为10816.47亿元，仅比上年增长1.6%，增速在万亿GDP城市中垫底。2020年，佛山全年社会消费品零售总额3289.09亿元，更是同比下降10.8%。

上述数据背后，是佛山正处于产业转型升级关键期。佛山多年来赖以生存的传统支柱产业，在产业升级以及村级工业园改造的影响下，正面临转型阵痛。

自上世纪80年代起，最早捕捉市场先机的一批佛山人，开始涉足铝型材、家具、服装、陶瓷等行业，逐渐形成了今天佛山26个专业镇的产业布局。上世纪90年代，村级工业园兴起，培育出体系完整的产业链。

然而，扮演了珠三角制造业摇篮角色的村级工业园，近年来，不断被诟病为挤占大量空间、影响产业升级的重要因素。

据《南方日报》报道，2020年1月~10月，仅佛山市南海区已拆除、整理土地32086.92亩，完成年度计划的106.96%。目前，南海区已累计拆除、整理土地58281.3亩，完成计划的97.14%。集聚佛山中小企业的载体——村级工业园正面临大规模的改造。

来自佛山市政府网站的数据显示，2020年1月~8月优势传统工业增加值同比下降4.2%。

有佛山当地小企业主不无担忧地向中国新闻周刊表示，佛山的产业基础是第二产业，制造业是佛山的根，而且大部分都是小微企业。楼市飙高，物价会相应提升，用工成本、房租费用都会提升，房价带来的高成本冲击甚至可能比疫情还要严峻。

另一方面，随着地价不断上涨，近年来佛山土地财政收获颇丰。据克而瑞统计，2020年佛山出让110宗经营性用地，成交总建达1458.21万/平方米，同比上涨37.95%；共计收入1243.83 亿元，同比大增70.01%。

面对楼市热潮，3月31日佛山市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金抵押贷款政策的知》，对贷款额度、发放对象标准等进行了调整。个人贷款最高额度由50万元降为30万元；停止向已有两套住房的家庭发放贷款等。

但仅仅降低公积金额度，对于佛山楼市热潮，能否起到抑制作用？在产业转型升级的关键时期，如何管控好房地产市场，考验着佛山的智慧。