佛山楼市:二手笋盘何处寻?
中原地产(佛山)公司统计数据显示,今年上半年,佛山二手房成交2.02万套,成交面积251.5万平方米,均价1.57万~1.88万元/平方米。
业内人士认为,从广东全省来看,佛山二手房市场活跃度名列前茅,价格保持平稳。佛山作为新一线城市,居民创业就业机会越来越多,无论本地刚需还是新佛山人在二手房市场淘笋盘,都是节省置业成本的理性选择。
哪些房源称为笋盘?
“孩子快到上学年龄,我要赶紧买房让孩子就近入学。”在禅城某中介售楼部,张先生说,准备购买东海银湾一套90平方米左右的两房单位。
很多刚需购房者预算有限,选择性价比高的二手笋盘,是一个不错的选择。那么,什么二手房源称为笋盘?按房地产业内的观点,二手房实际售价低于该房源周边新房售价七成以内的二手房,都属于笋盘。
近日,笔者实地走访了解到,目前佛山大部分区域,凡是房地产开发超过15年的区域,都有笋盘。比如,禅城旧城区,南海桂城旧城区、大沥、西樵,顺德大良、陈村,三水西南以及高明荷城等。正所谓,市场上不缺笋盘,缺少的是发现笋盘的眼睛。购房者只要认真寻找,仔细搜索,肯定能找到适合自己的笋盘。
比如,目前佛山炙手可热的临广热点区域——顺德陈村,该区域新房卖21000元~24000元/平方米,而同区域的碧桂花城二手房源平均售价14000元~15000元/平方米;南海桂城鹿璟村二手房均价21000元/平方米,而桂城新房均价已经超过35000元/平方米;禅城南庄万科城二手房均价11000元/平方米,该楼盘附近新房均价已超过21000元/平方米。显然,上述3个楼盘房源都算二手笋盘。
客观来看,二手房售价不仅与地段、配套有关,还与房子的楼龄、便利度等有关。一般楼龄越长,价格越便宜;没有电梯的房源,比配有电梯的便宜;距离地铁站较远的房源,比邻近地铁站的房源便宜。
如何挑选二手笋盘?
“购买一手新房相对简单,只要看准价格,研究该新房所在地段的发展前景就可以了。”合富研究院高级分析师曹绍林说,相比之下,购买二手房要更复杂,一看购房预算,二看购房动机。不同的诉求,选择不同的二手房。
曹绍林认为,一般购房预算不充足,单纯为孩子入学的购房者,选择楼龄长、没电梯的房源,可大大节省购房预算;购房预算尚可,希望房产保值、增值的购房者,应该尽量购买楼龄5~10年以内有电梯、园林的房源。
如果综合考虑交通、价格与学校、商业等配套,购房者不妨“沿着地铁线去买二手房”,优先考虑沿线配套比较成熟的广佛线沿线楼盘,其次考虑佛山地铁2号线沿线楼盘。
广佛线沿线楼盘分布在南海、禅城、顺德乐从三大区域,沿线二手房源丰富,丰俭由人。性价比较高的二手房源有:广佛线南桂站的南海万科广场、鹿璟村,朝安站的尚辉苑、金茂悦,同济路站的同济广场,季华园站的星星华园国际,魁奇路站的丽日豪庭、丽日玫瑰,澜石站的合景新鸿基泷景,新城东站的保利东湾等。
业内人士提醒,现在很多购房者倾向通过网络获取置业信息,但文字描述、图片、视频等都不足以让购房者全方位了解房子的信息。建议购房者多次到房源处实地考察,了解房子的质量、环境以及配套等,以保障今后的居住品质。
7月,受传统销售淡季、供应放缓、预期下行等综合因素的影响,房地产市场成交规模及成交价格均低温运行。
中指研究院数据显示,7月市场成交规模环比回落,重点百城成交面积环比下降13%,同比下降约27%,百城新房成交均价环比由涨转跌。
与此同时,房企销售数据也呈现下降。克而瑞数据显示,百强房企中约有8成企业单月业绩环比降低,百强房企整体销售额环比降低28.6%,同比降低39.7%。
值得注意的是,与新房市场量价双降相比,二手房市场的交易量保持了修复态势,贝壳研究院监测50个重点城市二手房成交量指数环比微升。
叠加当前市场整体需求、行业信心都处于低位,业内人士认为,市场修复力度较弱,需要政策端的持续支持,预计短期房地产政策优化调整力度仍有望加大,供需两端政策均有空间。
尤其是中央政治局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”之后,各地相关支持举措及配套资金将加快落实。
季节性回落
今年5月以来,在密集的“稳楼市”政策支持下,房地产市场开始进入复苏通道,6月单月,房地产销售、融资、开工等指标出现好转,一、二线核心城市已经酝酿回稳迹象,但整体交易数据仍不及去年同期。
进入7月,市场数据未能继续保持,出现回落。
一家地产央企高管提供给21世纪经济报道记者的数据显示,7月该企业盘均周来访量环比下降约25%,再次回到低位水平。他透露,主要城市的成交同比跌幅回到30%-40%左右,“当前市场的回温不具备可持续性,市场下行趋势未得到根本扭转。”。
该企业的市场一线数据具备一定的代表性,克而瑞数据显示,7月百强房企销售额环比降低28.6%;同比降低39.7%,降幅略有收窄。百强房企中,近8成企业单月业绩环比降低。
7月楼市整体成交规模也呈现这种变化规律。中指研究院监测一、二、三线城市的成交数据显示,7月楼市整体成交同、环比均下跌,其中一线城市成交量环比下跌12.9%,同比下跌5.9%;二线城市成交量环比下跌45.8%,同比下跌44.7%;三线城市成交量环比下跌27.9%,同比下跌62.2%。
成交价格方面,中指研究院指出,7月百城新房成交均价环比止涨转跌,跌幅为0.01%,二手房成交均价环比下跌0.09%,跌幅较6月扩大0.07个百分点。分城市来看,百城中,有47个城市新房价格环比下跌,较6月增加6个,有69个城市二手房成交均价环比下跌,较6月增加11个。
造成这种变化的原因,一是房地产市场在7月进入了传统意义上的销售淡季。克而瑞表示,7月百强房企销售额的环比降幅与往年30%左右的平均水平基本持平,淡季特征明显。
前述房企人士告诉记者,房企普遍会在6月冲击上半年的销售额,推盘节奏和优惠力度相对较大,但7月推盘力度会有明显减弱,销售数据随之波动。
业内人士认为,7月房地产市场热度的降低,一定程度上也受到停贷事件影响,居民观望情绪浓厚,市场预期和行业信心下行。
但市场仍有微弱的火苗续存。贝壳研究院数据显示,7月贝壳50城二手房成交量指数较上月微升,其中宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市本月成交量指数超过去年同期。
二手房市场往往更能反映需求端的动力。贝壳研究院分析7月二手房成交量稳中有增的原因,认为楼市支持政策持续释放效果,多地降低利率、降低首付等做法从实际上降低了居民购房成本,且各地疫情得到有效控制,尤其以上海为例,其7月二手房成交量环比增速显著。
不过二手房市场的修复依然脆弱,二手房成交均价略有下跌。贝壳研究院表示:“当前市场保持修复但修复力度较弱、速度较慢,后期市场的修复需要政策的持续支持。”
政策支持可期
7月28日,中央政治局会议指出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。
“‘用足用好政策工具箱’的说法,意味着在下半年的落实中,要让政策最大化发挥效应,这也为地方政府进一步优化楼市政策留足了空间。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示。
据贝壳研究院不完全统计,7月以来已有约70个城市出台稳楼市举措,包括调整限购、加大公积金贷款支持、发放契税补贴、购房补贴、消费券等;截至7月末,今年各级监管部门出台的稳楼市措施已经超过500次。
在“支持刚性需求和改善性住房需求”的前提下,贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为,现有的需求侧政策仍有可以优化的空间:“除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外,契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间。”
中原地产首席分析师张大伟也认为,楼市需要更多积极政策的支持,“特别是银行针对购房者的房贷利率,不仅仅新增贷款利率应该下调,存量贷款利率也应该有一定优惠。”他指出,热点城市也应该针对真实的改善需求出台一定的支持政策。
与此同时,“保交楼”首次被写入中央政治局会议中,或许意味着供给端相关政策未来也会得到加强。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉即表示,供给端政策的发力十分重要,“市场持续下滑,并非需求端政策纾困不给力,而是供给端冲击持续存在。”他说,在“保交楼”方面,未来地方政府的主导权有望加大,并更多地介入到具体项目的处置中。
“供给端可以选择的政策工具还包括优化预售资金监管、加大信贷支持力度、对接纾困资金等方式,都有待探索。”业内人士认为,政府助力问题项目纾困力度或将加大,随着楼市宽松政策持续显效及政府多措并举“保交楼”的不断推进,预计房地产市场有望逐渐企稳恢复。
为缓解中心城区交通拥堵,提高同济小学(花园校区)周边道路的通行效率,保障校园周边道路安全,根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《广东省道路交通安全条例》的相关规定,现决定自2022年8月25日零时起,对同济小学(花园校区)周边路段进行交通组织调整,现通告如下:
同济小学(花园校区)北侧支路将实行全天北往南单向通行,横向支路将实行全天东往西单向通行(详见下图)。
同济小学(花园校区)周边路段单向行驶示意图
本通告自2022年8月25日零时起实行,其中2022年8月25日至9月14日为宣传教育期,以宣传教育劝导为主。2022年9月15日起违反本通告的道路交通安全违法行为,由公安机关交通管理部门依法处罚。
特此通告。
佛山市禅城区交通运输局
2022年8月3日
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