高明将打造20公里碧道建设 休闲渔家湾预计明年4月底完工

  开篇语：专业视角，数据挖掘，科学量化，客观测评。南都佛山倾力打造新型楼市指数化产品，数据说话，真实记录。为置业者探知楼市肌理，为房地产行业高质量发展赋能。

  “楼市探针”第一期，探针小组将样本选在上半年佛山五区销冠项目。

  代理行统计数据显示，今年上半年，佛山五区卖楼套数最多的项目，依次为顺德区的碧桂园凤凰湾、三水区的恒大郦湖城、南海区的龙光天曜、禅城区的合景新鸿基泷景，以及高明区的万科中骏金域西江。其中，碧桂园凤凰湾不仅是全市卖楼卖得最多的楼盘，其成交套数在全国也是名列前茅。在今年的1-8月，这个项目销售面积及套数在全国销量排到了前四。

  在一季度疫情暴发以来，整个消费行业都面临着挑战，作为动辄几十万元、上百万元的“大宗消费品”，这些项目却能逆市飘红卖得不错，他们凭什么？

  南都探针小组用了两个周六的时间，分别前往以上五个项目，并对项目周边配套进行实测，以专业视角为消费者服务，对楼盘教育、医疗、交通、商业、市政公建等配套进行实地考察，并在项目所在的区域进行横向综合对比。

  首先，价格有优势，是五个获得消费者“用钱投票”的共性要素之一。南都测评小组对比五个项目上半年的签约价格，以及项目所在区、所在镇街今年以来的平均成交价格后发现，五个项目均低于区域均价水平。在打分过程中，区域均价水平相当于三星，价格越实惠星级越高。顺德碧桂园凤凰湾和恒大郦湖城表现最突出，均拿到了四星。

  不过，楼市探针小组提示，价格优势并不能单的看价格的“绝对值”，或者单纯以“广州珠江新城、千灯湖的几分之一”来参考，而是要综合考量项目的性价比、居住或转售的成本。

  其次，“买现在”或者“买未来”总要占一个。对于越来越专业的消费者来说，能够打动钱包的无非是两个关键点，现有的成熟配套，或可期的发展前景。

  位居广佛交界线上的龙光天曜与广州几乎一桥之隔，禅城合景新鸿基泷景拥有已经开通的地铁站点，还有高明的万科中骏金域西江本身就位于高明老城区，是配套已经相对成熟、“买现在”的代表项目。

  位于顺德容桂的碧桂园凤凰湾与三水的恒大·郦湖城，被消费者看中的则更多是项目所在区域未来的发展区域。其中，凤凰湾所在的容桂，是广佛全域同城化发展之下，顺德与南沙对接的重点区域。

  总体来说，在第一期测评中，龙光天曜、碧桂园凤凰湾与万科中骏金域西江三个项目脱颖而出，不但兼顾了“买现在”与“买未来”的综合优势，在小区内部园林打造、规避区域不利因素与积极参与时政配套建设都有不错表现。

  另外两个项目在区位或者价格方面也拥有各自的绝对优势，但同时也存在配套和环境建设不足等短板，在未来发展中还有不少待完善与补短板的发展潜力。

  盘 它

  第1站

  顺德 碧桂园凤凰湾

  对接湾区的新“风口”，月均卖光2栋楼

  平均每个月卖光2栋楼，佛山这个上半年销冠的楼盘凭什么？

  楼市探针小组第一站前往顺德容桂碧桂园凤凰湾，这个顺德销冠项目，今年上半年也是全市卖楼卖得最多的项目，放在全国也是名列前茅。今年的1-8月，项目销售面积及套数在全国销量位列前四。

  根据经纬粤湾数据研究院数据，碧桂园凤凰湾上半年网签数达到2265套，除去因疫情而休市的两个月，项目今年几乎以每个月500百套的成交量快速去化中，按照凤凰湾一个单元楼共220套左右计算，该项目每个月能卖光2栋楼。

  在上半年诸多项目发愁如何完成月度业绩的同时，这个千亩大盘凭什么？

  南都楼市探针小组实地探访总结，首先是项目规模大，诸多配套已经不用辐射几公里内，直接就包揽在项目中。比如项目内自带交通中心，广东省实验学校附小在项目内部，项目内还将规建两座幼儿园。由于开盘时间长、占地面积大，小区内部规划交通、商业、教育、体育、休闲等五大配套，规划常住居民达3万户，人口超10万。开车走在项目不同期的楼栋之间，颇有“自成一城”的感觉。

  当然，有利就有弊，因为是规模大盘，什么都得自己建设，作为新盘项目的多个商业配套，目前尚在建设中。最近的医院为9公里左右的同江医院，桂洲医院和桂洲医院手足外科均距离项目约10公里。

  其次是货量多，但这也不是夺得销冠的关键因素，毕竟有不少走货大盘上半年成交并不理想。

  最后，也是最关键的因素之一，是凤凰湾项目所在的区位。“不限购”是容桂的区位优势之一，但是在各种人才政策之下，限不限购不是关键，之所以成为全市销冠，除了项目配套之外，凤凰湾所在的区域未来的发展潜力才是很多买家“用钱投票”的重要考量。

  大良容桂在广佛全域同城化“1+4规划”中，顺德与南沙对接的核心潜力区，通过在建的深中通道，容桂还是整个顺德乃至佛山对接深圳前海的“桥头堡”。正如开篇所说，除了项目配套之外，凤凰湾所在的区域未来的发展潜力才是很多买家“用钱投票”的重要考量。

  在楼市探针小组实地兜圈考察过程中，销售人员还特别推荐，在建的良桂东匝道与连接南沙的南顺大桥，可以了解一下。

  第2站

  南海 龙光天曜

  距离广钢新城5.7公里 过桥就是广州价格优势大

  货量多的项目未必是销量大户，这个定律同样适用于南海销冠龙光天曜。经纬粤湾数据研究院数据显示，上半年龙光天曜网签套数为616套，与动辄上千亩的项目不同，龙光天曜整个项目仅有1500多套住宅，但这并不妨碍项目成为南海区上半年的销售套数冠军。

  作为广佛交界处的置业大区，能够成为南海的销售冠军并不容易，南海区尤其是东部的项目客户群辐射广佛两地，是两地年轻刚需买家最关注的板块之一，因此区位、配套、户型与性价比等要素都十分重要。

  南都楼市探针小组分析，龙光天曜拔得“头筹”的关键点之一，是其位居真正广佛交接处的区位。龙光天曜的区位优势足以秒杀很多“广佛盘”，项目有多靠近广州？从广州驱车驶入佛山时，“佛山欢迎您”的标识几乎和龙光天曜同步出现，其他项目难以替代的核心优势，吸引了大批广佛客户。开车过座桥，即到广州范围，便捷的交通足以实现“居住在佛山，上班在广州”的双城生活。

  虽然离广州基本就是一桥之隔，但价格却跟广州盘几乎相差一半。据南都记者了解，龙光天曜约2.6万-2.7万元的价位，与整个桂城均价对比，并不占优势。但与距离龙光天曜仅5.7公里的广钢新城相比，优势巨大。目前有中海、保利、碧桂园和华发等品牌房企旗下项目在售，整体市场均价在5万元/平方米左右。

  在生活与商业配套来说，位于城际线上的项目自然难以与千灯湖商圈或桂城东居住区相比。龙光天曜距离千灯湖约9公里，离桂城东超过6公里，距离最近的太港城和怡丰城(现南海环宇城)均是3公里左右。

  不过，在实地可感受到的区位优势下，能够让年轻置业者可以忽略商圈配套不足的，是龙光天曜的潜力指数，站在项目销售中心，可以看到一条双向四车道马路对面，将会有规划中的佛山地铁7号线“南港路站”，根据目前已经披露的规划信息，线路将横贯佛山东西“走廊”，链接禅西南庄、老城区汾江路和东方广场、千灯湖并延伸至三龙湾三山新城。还有南海有轨电车的康怡公园站点位于项目南侧1.6公里，通车后7站即可连接广州南站。

  在广佛全域同城发展下，交界地带的优势不仅仅体现在距离近，更有望发展成为两地共同发力的新中心。

  第3站

  三水 恒大郦湖城

  “8字头”价格优势“补短” 规建中的地铁站在家门口

  近年三水楼市成为热点区域之一，部分本地消费者面对核心商圈的楼价水平相继撤场，但是相对广州和佛山中心区的楼价来说，在30分钟到1个小时之外的三水，在房企的大力营销和联动销售驱动下，成为了价格“洼地”。

  在南都楼市探针小组集体测评下，三水在售项目的利弊都十分突出，尤其是区域上半年的销冠项目，可以在一定程度上代表区域楼市的“标签”。

  上半年，恒大·郦湖城以1337套的网签套数领跑区内其他项目，在全市的销售套数仅次于碧桂园凤凰湾。对于消费者来说，恒大·郦湖城的优势首先在于价格，上半年签约数据显示，“8字头”的签约价格不仅在广佛地区很有优势，而且几乎是五区销冠最低水平。加上项目靠近高速路，在与广佛中心的时间距离上是明显的加分项，开车从桂城千灯湖地铁站附近出发，尽管距离项目48公里，但探针组在正常车速和路况之下，大概45分钟就到了恒大·郦湖城。

  能用比中心区“省出一辆车”的价格在45分钟路程外置业，对广佛首次置业的年轻人来说，也是一笔不错的经济账。除了靠近高速路，项目未来还规划建设有地铁站，站在恒大郦湖城售楼部中心门口，顺着现场工作人员的指示，可见一块杂草丛生的空地。据介绍，规划中的佛山地铁4号线将在此规划有地铁站点。此外项目还靠近广佛肇轻轨云东海站，经过南都楼市探针组实测，该交通配套算是“锦上添花”，从距离和路况来说更适合私家车驱车往返，并不适用于日常通勤。

  此外，南都记者在走访中发现，目前该小区附近多条道路还在修整中，路况并不理想，道路常有货车经过，距离所在片区大型综合体广场亦有一段距离。

  总体来说，三水区真正具有性价比的高素质项目并不在少数，但是高佣金下以电商渠道推动的成交项目也不容忽视。

  第4站

  高明 万科中骏金域西江

  3公里生活圈舒适 教育资源甚至秒杀禅桂

  真正代表一个项目拥有硬核优势的是，本来是作为媒体或者是同行竞争者来踩盘的，结果差点现场“入坑”当了业主——如果不是首付不够的话。

  从绝对配套环境来说，高明区的项目与其他四区相比并不具优势，但是作为上半年的区域销冠，网签套数为439套的万科中骏金域西江在高明区内的各项配套优势十分突出。甚至，在南都楼市探针小组亲临项目考察时，一名“考察员”现场被项目的江景、环境与配套优势惊叹了，让同行的组员们“千呼万唤始(终不)出来”。

  尽管距离禅桂中心相对来说最远，但是南都楼市探针测评小组本次测评的一致结论是，万科中骏金域西江是在本区域配套表现最优的项目之一，享有旧城成熟配套，兼顾了优质的景观资源。

  首先，项目颜值够高，小区绿化串起多个市政公园。位于高明荷城的万科中骏金域西江，与西樵隔河相望，东南方向可望西江一线江景。这位依水而居的“佳人”不仅自身拥有滨江公园，还与高明区的灵龟公园、荷城公园、滨江公园和高明区世纪广场多个市政公园串珠成链，算是高明区的“门面担当”。

  其次，项目的“内涵”也足够。在教育配套方面，从绝对数量上来看，拥有幼儿园、中小学校数量最多的项目并非位于禅桂中心区域的项目，而是位于高明的万科中骏金域西江。除了教育配套，项目还享有旧城成熟配套，3公里生活圈内有京柏城沃尔玛、物业广场和华盈广场，美旺美食城就在项目附近，大润发距离项目约4.1公里。往老城区方向兜一圈，可以看到路边有不少老字号和当地较有特色的美食店，虽然沿路商铺规模不大，但可以满足生活需求。

  相对不足的是，在整个高明的交通配套尚在完善的同时，万科中骏金域西江目前高速路网的辐射性尚不如西江新城，在轨道交通方面，在建的高明有轨电车是高明新旧城区从南到北的一条直通道路，首期工程线路全长约6.5公里，设10座车站，南起沧江路与中山路交叉口，北止于西江新城智湖，可搭乘电车往返西江新城与中心城区。与项目接驳尚需要换乘，如果是在禅桂工作，居住在万科中骏金域西江仍是以私家车自驾为主要交通工具。

  第5站

  禅城 合景新鸿基泷景

  地铁站就在家门口 广佛线上性价比突出

  这个卖了8年的项目，以580套的销售套数获得禅城上半年销冠。

  禅城区上半年网签套数的榜首是合景新鸿基泷景，这个项目在广佛都有较高的知名度，对于广州买家来说，“合景”两个字在一定程度上代表着“珠江新城”和“豪宅”。新鸿基在商业和高价地方面也让很多资深行业人士印象深刻。对于佛山消费者来说，对这两个品牌的来龙去脉并不算清楚，但是“澜石”这个标签足以备受关注，这是与东华里堪称并驾齐驱的佛山最具规模的旧改项目之二。除了品牌优势，泷景上半年2.08万元的价格水平，略低于所在石湾板块2.3万元的均价，跟禅城区其他地铁沿线在售项目如岭南天地来说，性价比突出。

  因此，尽管地处非广佛交接处，也不是禅城的老城区，合景新鸿基泷景销售伊始就主打两地客户，并凭借超过280万平方米的总建筑面积，成为了又一个“走货”为主的规模大盘。

  作为规模大盘，合景新鸿基泷景的项目配套肯定不输禅城区其他项目，因为项目够大，所以囊括了基本商业配套，项目规划有约40万方的城央TOD商业中心，其中，悠方商业体已经全面营业，甚至已经有地铁站经过家门口。项目所在的澜石站，往南1站到世纪莲站，往北4站达祖庙商圈，坐拥已开通的地铁口，这不仅在五区比较难得，在整个禅城区也是与祖庙、季华园、魁奇路并驾齐驱的亮点之一。

  但不得不提的是，在南都楼市探针测评组实地考察来看，对于自住 客户来说项目优势突出但劣势也不同忽视，首先是项目 周边甚至内部道路相对嘈杂，甚至不乏有大货车穿梭而 过，同时，项目3公里生活圈范围內的医院是佛山市第四 人民医院，属于二级医院。虽然与佛山市第一人民医院、佛山市二医院处于同一个区，但依然有一段距离。对于禅城祖庙、季华园来说，区域商业配套仅仅依靠自给自足，教育资源也比不上亚艺板块。

      高明目前正在分步分阶段推进停车收费。记者从路内停车收费管理项目运营方获悉，今日起，高明将启动中心城区第二期第二批路段上合共2769个新增车位的收费。

  新增的第二期第二批路段收费范围是第二期第一批收费区域的向外延伸，包括沿江路以西、中山路以东、高明大道以北、莲花市场以南所围合的中心城区区域。其中繁华路段4条、一般路段24条，车位总数为2769个。

  繁华路段包含常安路（荷香路至高明大道）、文昌路（沧江路至健民街）、泰和路（文华路至常安路）、荷香路（文华路至明理路）；一般路段包含荷香路（明理路至沿江路）、沿江路（文华路至荷香路）、滨江路、明理路、顺安路、万成路、文竹路、泰安路等24条路段。新增路段的正式收费时间为2020年9月16日0时0分。

  另外，按照此前高明中心城区路内停车收费管理项目启动的情况，项目拟定的中心城区停车收费范围为沿江路以西、祥福路以东、高明大道以北、丽江路以南所围合的区域，包含107个路段，共8924个路内停车位。这个数目包含目前正在实施收费的一期、二期车位，以及接下来即将实施的三期项目的车位。按照计划，高明将从中心商业区开始，分步分阶段推进停车收费，计划在今年实现中心城区全覆盖。