广州黄埔出台城市更新3.0新政

　　近日，《广州市黄埔区、广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》（下称“城市更新创新政策3.0”）正式印发实施。新政重点针对近年城市更新实践中出现的新问题、新情况不断进行梳理、优化、提升、完善，聚焦区域高质量发展和高速度增长“双高”同步，全力推动城市更新工作的全周期管理、全流程优化、全方位提升。

　　实施城市更新行动，是践行“人民城市”理念、创新城市发展模式、增强城市可持续发展动力的有效途径；也是促进土地节约集约利用、完善城市功能、改善人居环境、传承历史文脉、提高城市竞争力的创新实践。黄埔区城市更新创新政策3.0对该区实施城市更新行动、推动城市建设高质量发展具有重要意义，将发挥重要的标准规范和机制保障作用。

　　突出“引领”

　　为改革创新定方向

　　近年来，黄埔区、广州开发区先后出台“城市更新10条”（1.0）、“城市更新18条”（2.0）等创新政策文件，形成“1+20”城市更新政策体系，不断深化省“三旧”改造改革创新试点成果，初步形成“三旧”改造和城市更新的“黄埔模式”。

　　本次城市更新创新政策3.0阐明科学分片分类推进城市更新，根据海丝城片区、科学城片区和知识城片区的区位特点，实行不同的城市更新政策导向。

　　城市更新创新政策3.0强调专班统筹推进，充分运用专班工作模式，统筹职能部门、街镇高效推进项目审批建设。

　　城市更新创新政策3.0明确坚持规划引领管控，确保国土空间规划的战略引领和刚性管控作用。城市更新创新政策3.0探索旧改异地统筹，通过土地等价腾挪置换、货币收购、国企做地等方式对涉及重点功能区、产业平台、生态敏感地区的项目进行异地统筹，实现土地集约节约利用和区域高质量发展。

　　聚焦“提速”

　　为审批效能注动力

　　城市更新创新政策3.0要求强化方案并联审批，将项目实施方案与详细规划调整的编制报批充分衔接、同向发力；提出容缺受理信任审批，对已完成必要基础工作的项目探索试行容缺受理、信任审批项目实施方案。

　　城市更新创新政策3.0聚焦强基赋权提升效能，将旧改项目涉及的地价评估、房屋和人口数据确认事项归由属地街镇审核，发挥基层主观能动性提升审批服务效能。

　　城市更新创新政策3.0进一步完善标准降低成本，针对房屋数据核查、改造成本核算进一步细化核定方式，降低方案审查报批难度。

　　同时，城市更新创新政策3.0为优化弃产处置方式、用地等面积置换、新增建设用地预支规模、退征用地纳入旧村改造等情形提供了可探索可操作的实施路径。

　　重视“增效”

　　为动工实施加速度

　　城市更新创新政策3.0明确加快用地报批进程，在省既有用地报批手续无法优化精简的情况下，允许各项目可提前开展“三旧”用地组卷报批工作。

　　城市更新创新政策3.0进一步完善优化“首开先建”流程，聚焦村民回迁安置，明确了复建安置区、公服设施“首开先建”的报批程序。

　　城市更新创新政策3.0提出通过统筹改造利用改造项目富余回迁房和过渡性临时用房、规划建设政策性住房、规范回迁房上市流转等多项举措，营造黄埔区房地产市场良好环境，全面提升我区产城融合水平。

　　城市更新创新政策3.0要求强化拆迁资金保障，明确拆迁保证金和复建安置资金的缴交节点和缴存要求，为黄埔区旧改项目实现“双高”发展提供有力保障。

　　城市更新创新政策3.0关注提升资金使用效率，允许旧改项目在确保预售资金充足安全的前提下提取用于本项目复建安置区、融资区建设和本区其他旧村改造项目复建安置区建设，支持实力强、信誉高的建筑企业参与复建区和公服设施施工建设。

　　加强监管保护

　　为城市建设守底线

　　为进一步加强历史文化和生态环境保护，守护好“老城市”为“新活力”提供的历史积淀和坚实基础，城市更新创新政策3.0强调要全力留存城市记忆，明确项目实施方案中应编制历史文化遗产保护专章（方案）、树木保护专章（方案），项目建设实施过程中应严格落实历史文化遗产和树木保护要求。

　　城市更新创新政策3.0明确城市更新项目要加强海绵城市建设，落实水系规划要求。

　　城市更新创新政策3.0进一步规范合作企业管理，允许旧城全面改造项目可引入国企作为前期服务商，明确旧改项目发生重大风险问题后农村集体可启动合作企业退出、确定新合作企业程序，确保项目平稳推进。

　　城市更新创新政策3.0提出建立公众广泛参与机制，鼓励村民、第三方专业机构和专家学者通过各种方式参与城市更新行动，拓宽多方主体交流渠道，完善公众监督方式。

　　城市更新创新政策3.0明确强化项目履约监管，提出城市更新相关单位各司其职对城市更新项目涉及的行业主管和职责领域实施具体监督管理和巡查执法，营造良好的城市更新市场环境。

　　数看黄埔区城市更新成效

　　截至目前，全区累计批复城市更新项目155个，其中全面改造项目72个，微改造项目83个。

　　累计开工面积2082万平方米，竣工面积907万平方米，建成安置房19987套、226万平方米。

　　完成固定资产投资2133亿元，完成房地产销售628万平方米，城市更新各项指标数据持续领跑全市，连续五年在市年度考核中排名第一。

　　2023年1-2月，城市更新项目新开工108万平方米，城市更新领域完成固定资产投资55亿元，同比增长21%。

　　按照市下达的目标任务，2023年全区需完成城市更新固定资产投资573亿元，完成不少于20个旧村改造项目实施方案的批复工作，完成新开工面积 400万平方米、竣工面积200万平方米、封顶安置房面积110万平方米。

　　黄埔区城市更新创新政策3.0要点

　　第一条 科学分片分类施策。

　　海丝城片区着重推进低端低效物业和城中村改造，大力推进老旧社区微改造，加快推动珠江岸线企业搬迁改造和港口码头转型升级，助推珠江黄金岸线黄埔段高质量发展；

　　科学城片区大力开展片区统筹、功能织补，补齐高端公共服务设施短板，提升科技创新配套、高端商业服务功能和居住空间承载力；

　　知识城片区重点运用储改结合、增存联动，保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展，实现地区功能和结构优化调整，助力乡村振兴发展。

　　第二条 专班统筹强力推进。

　　针对区重要城市更新业务和重点项目，实行“一业务一专班”“一部门一专班”“一方案一专班”模式，高效推进项目审批建设。

　　第三条 坚持规划引领管控。

　　形成空间一张图、资源一本账、项目一个库、设施一张网、保护一清单的城市更新规划引导格局。

　　第四条 探索旧改异地统筹。

　　探索通过土地等价腾挪置换、货币收购、国企做地等方式，优化旧改项目用地功能，保障城市产业发展空间，实现土地集约节约利用和区域高质量发展。

　　第五条 强化方案并联审批。

　　旧城、旧村改造项目实施方案与项目详细规划调整草案同步编制、并联报批；交通影响、环境影响、洪涝安全、历史文化遗产、树木保护等专项评估事项实行一次审查。

　　第六条 容缺受理信任审批。

　　对已完成基础数据确认、地价评估、实施方案批复前表决和留用地纳入改造范围表决、储备用地使用征求意见、土地登记确权、实施方案公示、交通影响评估、安全评估、历史文化遗产评估、树木保护评估等工作的旧村改造项目，可纳入绿色通道，探索试行容缺受理、信任审批项目实施方案。

　　第七条 强基赋权提升效能。

　　将旧改项目涉及的地价评估、房屋和人口数据确认等事项归由属地街镇审核，经街镇报区政府后纳入项目实施方案，进一步发挥基层工作主观能动性，提升方案审批服务效能。

　　第八条 完善标准降低成本。

　　已被政府征地补偿的房屋，不得纳入改造范围；对已取得政府征拆回迁安置补偿，在改造范围内未有办理房产权证（或宅基地证）房屋的户，该户不得计入以“户”方式核定复建量的户数统计，也不得计入符合“一户一宅”的户数统计。

　　因用地或规划限制无法平衡改造成本的城市更新项目，其改造范围内的市政道路、河涌整治、高压线迁改等公共性专项建设费用可不纳入改造成本，由区财政承担。

　　第九条 优化弃产处置方式。

　　旧村改造项目如有超出回迁安置需要的弃产房屋面积，改造主体从纳入改造成本、转为新增融资住宅销售等方式平衡弃产货币安置费用，超出标准以外的费用由改造主体自行承担。

　　第十条 鼓励增加公共用地。

　　城市更新项目需进行土地置换的，如相互置换的用地最短直线距离不超过2千米，且置换后实施方案中的公益用地面积不少于建新区总用地面积30%，对用地类型为绿地、道路等公益用地的城市用地，可按毛用地面积相等的方式与政府用地进行置换。

　　第十一条 统筹解决规模缺口。

　　纳入市、区城市更新年度计划的旧村改造项目因用地或规划限制无法平衡改造成本，存在城乡建设用地规模缺口的，可结合项目进度申请新增建设用地预支规模。

　　第十二条 明确退征用地供给。

　　支持旧村改造范围内已完成标图建库的用地调整征地前置协商协议及退回用地报批规费。

　　第十三条 加快用地报批进程。

　　旧村改造项目实施方案经过区城市更新领导小组专题会议审议，且土地整备方案基本稳定，可同步开展新增用地“农转用”报批、集体土地完善转用、集体建设用地转为国有建设用地等用地组卷报批手续。

　　第十四条 优化“首开先建”流程。

　　聚焦村民回迁安置房建设，实行城市更新项目建设全流程信任筹建。

　　第十五条　助力产城职住平衡。

　　统筹村民自住部分以外的复建回迁房按中小户型集中规划建设；增加过渡性临时住房，保障旧改村民及周边企业员工的临迁居住需要。

　　严格查处违法违规发布、撮合、代理无证买卖回迁房行为，严禁村集体、改造开发企业违规为回迁房提供办理安置补偿协议及买卖转名等相关手续。旧村改造项目整体完成竣工验收后，已完成“集转国”手续的回迁安置房方可办理补交土地出让金手续。

　　第十六条　强化拆迁资金保障。

　　旧村改造项目合作企业按4年临迁费标准作为拆迁保证金。已批复的旧村改造项目实行分期建设的，当期安置地块的复建安置监管资金及项目拆迁费用须采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存，其中现金比例不低于30%。

　　第十七条 提升资金使用效率。

　　进一步探索创新复建安置资金缴存和监管模式，提升资金使用和监管效能，支持实力强、信誉高的建筑企业参与复建区和公服设施施工建设，加快安置房回迁。

　　第十八条 全力留存城市记忆。

　　严格落实划定保护范围和建设控制地带等历史文化遗产保护要求。改造主体开展动迁和建设过程中须严格保护古树名木、古树后续资源、大树等树木。

　　第十九条 加强韧性城市建设。

　　加强蓝绿灰一体化海绵城市建设，落细海绵城市建设指标，配建排洪防涝设施，保障海绵城市建设效果。

　　第二十条　规范合作企业管理。

　　第二十一条 建立多方参与机制。

　　审议项目实施方案时应引入专家学者参加论证审议；鼓励项目改造主体在旧村改造过程中集体表决、公告公示、签约动迁、注销产权等涉及集体或个人权益的重要环节办理公证手续。

　　第二十二条 强化项目履约监管。

　　在项目实施方案批复后3个月内，相关部门和街镇各司其职对城市更新项目涉及的行业主管和职责领域实施具体监督管理和巡查执法，对失信行为进行惩戒和约束。