“年终考试”挂科倒逼房企加快转型发展

“行业过去太顺利，缺少暴风雨的洗礼，这一场中年危机，既是考验，又有利于行业未来的平稳发展。”继万科郁亮提出“活下去”的口号以来，旭辉控股CEO林峰亦以“罕见的高调”通过公司官微发文疾呼，要放弃幻想，认认真真降杠杆，地产已经进入青铜时代！   

2022年1月以来，包括碧万恒在内的多家龙头房企陆续发布2021年的销售成绩单。与此前克而瑞、中指院等多家商业智库机构梳理和预测的那样，在外部环境剧变、行业增速放缓的大背景下，规模房企年度目标完成率均值不到90%，仅两成不到的规模房企完成了2021年初定下的销售目标。

行业的底层逻辑已经发生变化，要换一种方式应对新的环境。“未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。” 林峰认为，国家“坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期，坚决降杠杆”的政策其实从未转向，目前只是微调，行业仍然健康，前方还有曙光。中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距，经济发展增速仍然是全球第一梯队，未来十几年，房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。

不足两成规模房企完成全年销售目标

1月5日晚间，旭辉控股发布的2021年全年未经审核营运数据显示，2021年1-12月，旭辉累计合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约2472.5亿元，较上年同期的2310亿元增长7%。在去年初举行的2020年度业绩发布会上，旭辉管理层曾透露2021年的销售目标为2650亿元，同比增长15%。由此计算，2021年全年，旭辉完成年度目标约93.3%。

无独有偶。以碧桂园、万科、恒大、融信、雅居乐为代表的一大批规模房企，近期亦先后披露了各自的2021年全年销售成绩单。记者查阅公告发现，万科2021年销售额同比减少10.85%至6277.8亿元，完成率78.5%；碧桂园2021年权益合同销售额约5580亿元，未披露目标；恒大同比下降38%至4430亿元，完成度约59.1%；时代中国同比减少4.77%至955.9亿元，完成率约为87%；当代置业同比下滑14.6%至360.5亿元，完成率仅76.7%；中梁控股同比增长1.78%至1718亿元，完成率95%；雅居乐同比微增0.6%至1390.1亿元，推测完成率92.67%元；中骏集团同比增长3%至1045亿元，完成率约87%；融信中国同比微增0.23%至1555.2亿元，完成率97.2%；花样年同比下降5.3%至465亿元，完成率约78%；金地商置同比微增4.37%至784.54亿元，完成率87.17%。

截至目前，融创、保利、龙湖、绿地、世茂、富力等其他部分规模房企仍未公布全年成绩单。但根据克而瑞等机构此前发布的预测数据，在行业调控及市场下行压力下，尽管规模房企适度下调了全年业绩目标，但下半年市场收缩让多数房企面临较大业绩压力，全年销售平均目标完成率不到90%，低于前五年。其中，超过八成的规模房企未完成全年业绩目标。仅绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等少数企业“顺利达标”。

政策导向从未转向，健康企业仍有未来

2021年，受疫情、国内外经济形势变化不定和房地产金融监管、市场调控政策持续收紧等多重因素叠加影响，房地产行业也迎来许多新的变化。在新的政策环境和行业环境下，企业在市场运营、公司治理、财务风控等方面亦面临诸多考验，行业规模和企业业绩增速放缓在所难免。

不过，业界认为，虽然已告别高速增长时代，但行业整体发展趋势仍处在健康和平稳轨道。在辞旧迎新之际，国家决策层会议已经给房地产行业定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

由此，在林峰看来，国家对房地产的政策导向从未转向，仍然要坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期，坚决降杠杆。只不过做了一些力度的微调，防止过急过快，造成系统性风险。

根据业界分析，过去一年遇到严重困难的企业有个共性，都是近年发展快速、负债率比较高的民营头部房企。这一轮国企、外企和小型房企反而相对安全。

“行业的高速增长期已经过去，要换一种方式应对新的环境。”林峰形象地比喻称，行业已经不再是年轻人，不可以再喝酒蹦迪熬夜，要改成保温杯里泡枸杞的中年状态，要认认真真降杠杆，养生才能活得久些。“未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。”

不过，他认为，只要企业维持健康发展轨道，房地产行业还是有未来。中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距，经济发展增速仍然是全球第一梯队，未来十几年，房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。哪怕城市化完成，进入稳定的成熟市场，如同美国和日本，也有每人每年一平方米的建设量，按人均三十平方米，三十年更新一次计算，中国稳定期每年十亿平方米建设量总是有的，仍然是个大海。没有倒闭的行业，只有倒闭的企业，曙光将再现，要保持信心。

房地产发展的六个底层逻辑已经改变

新一年已经开启，一些机构和业内大咖已经对2022年的市场环境和行业趋势作出预测。

克而瑞认为，企业整体业绩预期将更为保守，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。中指研究院也认为，当前房地产市场已步入调整通道，企业资金回笼压力不减，叠加偿债高峰期的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。在此背景下，2022年房企更需顺势而为，控规模、调节奏。在行业调整阶段，央企、国企优势突显，或将迎来新的发展机遇，民企或可寻求与国企合作机会，更好地拓展发展空间。

林峰则认为，房地产的青铜时代已经降临，黄金与白银时代都已经一去不复返，未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备。但穷则思变，变则通达，行业可能会出现六个底层逻辑的变化，必须引起企业的注意。

首先，房企从高增长、高杠杆、高周转的三高发展模式，会转变成低利润、低增长、低杠杆的三低发展模式。房企转向内生型增长，低速但平稳。中年人的新陈代谢总是慢些，也是正常。

其次，未来十年，行业或整体进入持续的缩表期，行业负债率会从平均75%以上逐步降低到40%以内。这个过程一定是痛苦的，但趋势不会变，而且生病了，总得治。但行业的缩表不会影响到房价，房价总体水平依然会稳中有升，只不过增幅没有过去快，与GDP同步。

再次，地产的冰河，也会迫使很多企业谋求各种出路，可能会催生出多种相关联的新赛道，如同之前有物业服务，未来可能有长租公寓、养老、商业、资管或其他新物种。但是“新物种”基本上是以存量资产的管理能力、服务能力等轻资产模式。

同时，这一轮会可能会有部分民企被淘汰，可能三分之一彻底倒下，三分之一存活变成小而美的公司，还有不到三分之一维持正常低速发展。同时国企在行业的总量大概会提升到百分之七十。

此外，一、二线与三、四线大幅拉开差距，一、二线核心城市房价平稳上涨，交易量相对稳定，大部分三、四线城市量价会持续下调。经济发展人口流入的城市，房价是会持续跑赢均值。同时一个城市的不同板块间也会大幅偏差，市区成熟板块的复合增长率会远高于城郊板块。

最后，生存下来的企业，会从粗放式发展要变成精细化发展。战略要精，管理要细，战略聚焦优势，管理抓细颗粒度。跟制造业靠拢，要以客户为导向，向能力要饭吃，向经营求效益。行业的产品和服务也会由此而得到持续提升。