淼律释法│租户进行装修,包租公要支付装修款?
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企业在日常生产经营过程中免不了要签署各式各样的合同。合同是企业对外经济活动的关键,关系到一个市场主体经营活动的正常开展,合法权益的维护。邀请专业律师有针对性地做好合同订立过程中的法律风险防范工作,是减少和避免企业合同法律风险和法律风险所带来损失的最重要、最有效的途径之一。
今天送上的典型案例就充分体现出专业律师参与合同制定、履行、诉讼等程序的重要性和优越性,保障企业有效规避合同风险和经营损失。
2021年5月,某某大型商业综合体(下称出租方)与某中介公司(下称承租方)签订《商业物业承租合同》约定,出租方将其拥有所有权的手工业中心及附属设施整体出租给承租方并交由承租方统一经营管理,租期20年,并同意给予6个月的装修期及运营筹备期,期间承租方可无偿占用使用该承租物业,并对租赁物业进行装修、改造施工,且该期间不计入租赁期。租赁期间,承租方对租赁物业自行制定收费标准向租户收取租金、物业管理费、推广营运费等相关费用,承租方不得干涉;承租方同意在租赁期间租赁范围内的商铺、地下室、公共空间、公共设施等交由承租方进行统一管理并由乙方自负盈亏。承租方可根据经营管理需要对承租物业进行改造、改建、装修、设备设施改动,承租方租赁物业的一切改动产生的费用及责任由承租方承担,若出租方因承租方的行为产生损失,由承租方向出租方赔偿;在租赁物业的装修期及运营筹备期,由承租方在签订合同后一个月内提交计划给出租方,一切装修改造事项由承租方自行安排及支付相关款项。
2021年5月17日,某某装修公司(下称装修公司)与承租方签订《施工合同》,约定由装修公司承接涉案物业的工程进行安装施工,合同约定含税包干总价为930万元,合同签订后承租方已支付300万元给装修公司作为工程材料预付款,剩余工程款按照工程进度进行支付。2021年11月案涉工程竣工验收,装修公司与承租方签订《工程竣工验收报告单》,由于承租方没有向装修公司支付剩余工程款,装修公司向三水区人民法院提起本次诉讼要求承租方支付拖欠的三百多万工程款及逾期付款利息。同时装修公司以出租方作为案涉工程发包人为由一并起诉出租方承担连带责任。
出租方自2018年起聘请曾小珠律师为公司常年法律顾问,同时亦委托其担任本次诉讼的代理律师。案中,曾律师提出以下答辩观点:
一、装修公司把出租方列为被告系主体错误,出租方不是建设工程合同的相对方,故出租方不是本案的适格主体。根据合同相对性的原则,装修公司与承租方之间的相关建设工程合同,只对合同当事人具有法律约束力,出租方与装修公司之间未签订过任何合同,没有任何民事关系,从未委托过装修公司负责任何工程项目,未确认过装修公司的工作成果,未支付过任何工程款项。
二、出租方与承租方仅存在租赁关系,并非案涉工程合同的发包方,与承租方、装修公司均不存在建设工程施工合同关系。根据出租方与承租方签订的《商业物业承租合同》,其中第六条其他约定第6.1:“2021年5月至2021年12月31日为租赁物业的装修期及运营筹备期,由承租方在签订本合同后一个月内提交计划给出租方,出租方向承租方提供装修改造款人民币玖佰万元整予承租方,用于租赁物业的工程改造、设计、设备设施采购、招商策划等费用支出,由承租方自行安排使用并支付予第三方,但应确保专款专用”,出租方与承租方存在租赁关系。根据上述合同约定,出租方将涉案物业整体出租给承租方,为了对承租方的经营提供扶持,出租方承租方约定由出租方向承租方给予900万元作为装修补贴,由承租方自行安排使用并支付予第三方。故出租方并非涉案工程的发包人,与承租方、装修公司均不存在建设工程施工关系。
三、根据装修公司提供的工程款支付记录可知,均是由承租方向装修公司支付工程款,承租方才是涉案工程的发包方。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十三条之规定赋予了转包或者违法分包情形下的实际施工人可以突破合同相对性向发包人主张权利,主张的权利也仅限于工程价款。但出租方并非涉案工程的发包人,支付给承租方的也不是工程款,装修公司的主张不适用上述司法解释,装修公司以上述司法解释的规定将出租方列为被告,属于法律适用错误,装修公司与承租方之间签订的施工合同不对出租方产生法律约束力。
出租方仅仅是该涉案物业的出租方,不是建设单位,没有义务向装修公司支付装修费用。
经审理,法院采纳了曾小珠律师代理出租方的全部抗辩理由,认定承租方与出租方之间签订的《承租合同》,被告出租方将安设工程所处的商业中心部分及其附属设施整体出租给承租方并交由承租方统一经营管理,租赁合同约定承租方根据经营管理需要对承租物业进行改造、改建、装修、设备设施改动,随后承租方为经营租赁物业与装修公司签订《施工合同》,因此两被告之间只存在租赁关系,装修公司的施工合同相对方是被告承租方,合同权利义务应由承租方承担,被告出租方并非施工合同的发包方,装修公司诉请出租方承担支付责任并无事实及法律依据,法院不予以支持。最终法院判决支持装修公司依据其与承租方的合同主张工程款的诉请,驳回装修公司要求出租方承担连带责任的诉请。
本次诉讼案是一起建设工程施工合同纠纷,但实际上牵涉到租赁合同的签订与履行问题。由于曾小珠律师担任出租方的法律顾问过程中全程跟进该租赁事宜,并且在草拟谈判租赁合同的时候能够充分预见可能发生的诉讼风险,从而制定各项合同条款最大限度保障出租方的权利。因此在代理出租方的诉讼期间向法院提交当时曾小珠律师全程参与制定与承租方的承租合同,明晰出租方的合同相对方是承租方,双方存在的只是租赁关系。装修公司的施工合同相对方是承租方,合同的权利义务也应由承租方承担。最终,曾小珠律师成功保障出租方的合法权益,避免了出租方“无辜”承担连带责任的损失;同时,一战即决也避免了出租方出现累讼情况,充分发挥曾小珠律师担任法律顾问的作用。经过该案件公司更加注重法律顾问的作用,在公司经营过程中进行重大商业决定更加依赖律师的专业法律意见。
党的二十大报告提出:“优化民营企业发展环境,依法保护民营企业产权和企业家权益,促进民营经济发展壮大。”而律师的专业法律服务则是护航民营经济高质量发展的重要保障。近年,三水区司法局出台落实佛山首份《促进律师行业高质量发展扶持办法》,支持律师行业队伍发展壮大,深入推进助企“八大措施”“精品法律服务课程”“营商共建 律企同行”等工作措施,助力民营企业高质量发展,助力佛山打造一流法治化营商环境。
曾小珠,广东浩淼律师事务所执行主任,佛山市律师协会青年工作委员会副主任,佛山市三水区“八五”普法讲师团成员、佛山市“八五”普法以案释法专家库成员。专业主攻民商事诉讼和非诉讼、刑事诉讼、劳动争议仲裁和诉讼代理、行政机关及企事业单位法律顾问等。曾先后获得村(社区)法律顾问优秀党员、广东省律师协会“抗击新冠肺炎疫情先进个人”、佛山市新锐律师称号等荣誉。
铁军小学美术老师凭借佛山狮扎手艺登上央视频
“我们的佛山狮头,扎坯,扎的是气节;扑纸,扑的是脊梁;写色,写的是春秋;安装,装的是锦绣……”3月28日,《佛山市铁军小学彩扎魔法“狮”欧琦辉》视频登上中央广播电视总台央视频,向全国人民展现佛山狮头手艺的无限魅力。
“传统佛山狮头的特征,额头要饱满、眉要高,眼要大,杏鼻、口阔、带笑;还有粤剧文化,有‘刘关张’角色;最后的使用者是谁?是会舞狮的、懂武术的人。它就是一个这么综合的、多元包容的一种文化。”视频中,佛山市铁军小学美术老师、彩扎佛山狮头手艺人欧琦辉,从当初拜师佛山黎家狮第五代传人黎伟学艺,到制作狮头扎作课本、推动传统文化进校园,用心“讲述”自己推动狮头扎作传承发展的故事。
以稳固著名的佛山狮头是怎么制作出来的?“要用竹刀把它削成细长的竹条,不停地以经纬结构纵横交错地去扎。复杂的狮头一般来说会有1300多个扎点。”“扑纸用的是桑皮纸,需要里三层外三层,中间还要夹一层纱绸。”……欧琦辉详细介绍着制作狮头“扎、扑、写、装”四个步骤的精细,展现了这一魅力无限的手工艺品诞生的复杂与不易。
“孩子是隐性的传统传承人。我希望自己能扎根于学生当中,去多多培养他们。”欧琦辉说。据了解,为了吸引更多孩子了解狮头文化,欧琦辉花6年时间,自费出版小学教材《扎狮娃——佛山狮头工艺之写色》,把扎狮头课程引入铁军小学,并且开发了一些狮头系列的文创产品放在校园展示,让孩子懂得传统要融入生活价值才有生命力。如今,在学校狮头工作室里陈列着数百个小狮头,各不相同,这些都是学生们的作品。
登上央视频,也不是铁军小学的狮头艺术工作坊首次亮相国家级平台。2019年4月的全国第六届中小学生艺术展演上,作为广东省唯一的小学代表,佛山市铁军小学狮头艺术工作坊惊艳亮相并荣获全国一等奖;2021年,禅城区铁军小学狮头艺术工作坊被教育部评为第三批全国中小学中华优秀传统文化传承学校。
“狮头扎作工作坊”已经成为铁军小学艺术科打造校本课程的成功实践,如今更是成为该校落实“双减”政策过程中,落实“美育+非遗”“美育+科技”等艺术作业改革举措的重要抓手。
禅城区在全省率先探索以社会力量参与公共文化建设新模式,助力打造岭南文脉之城
正埠码头场景复原项目动工仪式现场进行龙舟表演。
嘉宾在现场体验尚书·文华新型阅读空间。
昨日上午,禅城区龙狮龙舟协会在水上关帝庙举行开庙仪式。
3月30日,位于禅城区汾江河畔的正埠码头场景复原项目正式启动建设。该项目将与忠义乡牌坊、水上关帝庙、琼花会馆串珠成链,汾流古渡昔日繁华的景象将在不久的将来,重现在大众眼前。
沿着岭南文脉轴线往南走约5公里,在佛山中央活力区的文华公园内,全区首家位于公园内的新型阅读空间——尚书·文华也在当天正式揭幕。该场馆以“图书馆+书店”的新模式,打造市民休闲阅读、购物打卡的好去处。
创新管理方式、扩大社会参与,是推动文化建设高质量发展的题中之义。打造“佛山之心”,禅城区在全省先行先试,率先出台《佛山市禅城区鼓励社会力量参与公共文化设施运营管理工作指引(试行)》《佛山市禅城区鼓励和支持社会力量参与文物保护和活化利用实施方案》,探索社会力量参与公共文化建设的新路径。
坐落在岭南文脉轴线上的正埠码头和尚书·文华这“一古一新”的两个项目,正是上述探索的生动实践。这股新兴力量将为禅城打造岭南文脉之城提供有力支撑,更有可能为全市乃至全省提供社会力量参与公共文化建设的“禅城经验”,助力佛山争当传承岭南广府文脉领头羊。
群众组织参与 让历史建筑活起来
3月30日上午,在禅城区人民桥西边的汾江河畔锣鼓震天,河堤上是正埠码头场景复原项目正式启动,忠义乡牌坊正式揭牌。相距约200米的人民桥脚,水上关帝庙同时举行开庙仪式,十支醒狮队伍和一艘传统龙舟从水路、陆路齐聚水上关帝庙,场面一片热闹欢腾。
事实上,这正是禅城区社会力量参与文物保护和活化利用的生动写照。作为岭南文脉轴线的重要节点,汾流古渡历史文化景观中包含的正埠码头、忠义乡牌坊、水上关帝庙,以及即将完成建设的琼花会馆,均由社会力量捐资建设。
记者现场了解到,此次正埠码头场景复原项目由祖庙商会捐资建设,计划于今年10月底建成。项目将通过艺术化的手法跨时空展现正埠码头的繁华景象,与附近的水上关帝庙、忠义乡牌坊、琼花会馆等文化场所串珠成链,成为可观、可感、可体验的岭南文脉轴线的重要节点。
什么是可观、可感、可体验呢?
我们不妨来看看同样由祖庙商会捐资,已于2016年完成复建的水上关帝庙。与正埠码头、忠义乡牌坊、琼花会馆一样,汾江河畔的水上关帝庙是佛山古镇经济发展辉煌时期的缩影和见证。作为全国唯一一家建在水边的关帝庙,水上关帝庙在明清时期是汾江河上来往客商、行业商会、水上人家祈求货物人员出入平安、生意兴旺等的庙宇,凝聚着佛山人忠义仁信的文化基因。
“水上关帝庙所代表的传统美德,正是我们协会所推崇的,我们希望通过活化水上关帝庙,传承发扬这些美好品质。”禅城区龙狮龙舟运动协会会长暨乐谦说。去年9月24日,在禅城区打造岭南文脉之城三年行动启动仪式上,禅城区龙狮龙舟运动协会与禅城区相关部门签署了关帝庙活化利用项目的协议,负责水上关帝庙的运营。
根据协议要求,水上关帝庙每周必须有6天或以上的时间对外免费开放,且一年需要举行24场活动。暨乐谦表示,协会在全区现有50个训练基地,2000多名成员,而水上关帝庙将作为其中一个训练基地,全年向公众免费开放,“在训练过程中,我们也欢迎市民游客前来参观体验,感受禅城的龙舟龙狮文化”。
同时,协会还将每月至少在水上关帝庙举办两场龙狮龙舟表演,暨乐谦希望能在今年夏天筹划一次大型的巡游表演,“水上关帝庙位于禅城重点打造的岭南文脉轴线上,邻近公园商圈,人流密集,在这里训练和搞活动,也是对我们协会最好的宣传”。
可以预见,在社会力量的积极参与下,正埠码头、琼花会馆与水上关帝庙、忠义乡牌坊将构成一张汾江河边的“清明上河图”,重现汾江古渡昔日的繁华热闹。
企业创新运营 公共文化空间火起来
昨日春雨绵绵,文华公园的空气中弥漫着一股树木的清香,让人心旷神怡,而尚书·文华就在这风景秀美的公园里。
场馆建筑面积为210平方米,户外花园面积约300平方米,整体设计与装修布置融合古色庭院与现代书店元素,设有“玉兰”主题舞台,种植青树翠竹,馆内全景落地窗搭配原木装修风格,随手一拍,就是一张兼具了艺术人文与美学场景的照片。
禅城区文广旅体局相关负责人介绍,作为公共文化新型服务载体,尚书·文华新型阅读空间的“新”主要体现在两方面。一方面是创新建设模式。“尚书·文华”采取“店中有馆,馆中有店”的馆店融合建设模式,拓展阅读空间新的服务形态,助力公共文化服务提升。
空间内存放禅城区图书馆馆藏公共图书4000册,可供销售的图书一共40000册,并配套智能自助借阅设备、掌上阅读数字阅读终端等。通过“图书馆+书店”合作新模式,有效解决公共图书馆图书更新慢、闲置率高、藏书量少以及书店开放座椅少,阅读环境不够好,服务单一等难题。
另一方面是创新运营模式。与以往“企业出场地,政府投资源”的新型阅读空间运营模式不同,“尚书·文华”是禅城区首个探索“政府载体+社会运营”公共文化设施项目社会化运营模式的试点,以市场化运营,满足市民多样化、个性化的文化需求。
尚书·文华所在地是文华公园南区驿站内。尚书阁文化有限公司负责人李璐表示,之所以选择这里打造尚书·文华,一方面是禅城区政府积极鼓励和引导社会力量参与公共文化建设,另一方面也是被公园优美的环境和片区现代化的氛围所打动。
她认为,相比商业街区,在公园内打造阅读空间,不仅能让读者和消费者有更好的阅读环境和阅读体验,而且该场馆有较大的户外场所,可以定期开展研学交流、阅读推广、艺术赏析及论坛讲座等文化艺术公益活动,创新市民游客服务体验,为市民游客享受阅读提供相应的配套延伸服务。
此前,尚书阁在禅城已开设两家分店,相比起传统的经营模式,李璐认为,这种跟政府合作的新模式不仅能享受选址、租金的优惠,而且能通过引入政府的图书馆资源,增加服务的多样性,增强顾客的粘连度,有助于企业市场化运营。
接下来,尚书·文华将会根据文华公园的情况,将营业时间调整至早上7:30至晚上10:00,并增加健身、养生、休闲类的图书供市民选购。“我们希望以后有更多的机会可以参与禅城的公共文化建设。”李璐说。
全省率先出台政策 为社会力量强信心
作为佛山古镇千年文化积淀的承载地,禅城是国家历史文化名城核心区,一方面拥有丰富的历史文化遗产。禅城区现有全国重点文物保护单位3处,省级文物保护单位9处,市级文物保护单位68处,区级不可移动文物76处,并有一批历史建筑。
另一方面,禅城区近年来着力统筹推进城乡公共文化服务体系一体化建设,深入实施文化惠民工程,加快推动公共文化设施网络全覆盖,全区公共文化服务整体水平明显提升。
但随着经济社会发展,群众对享有更加丰富、更高品位精神文化生活期盼越来越强烈,部分基层公共文化设施在运行管理过程中存在的文化人才少、活动不丰富、场馆吸引力不够等问题逐渐显现,迫切需要创新服务方式。
与此同时,禅城众多的区级文保单位和历史建筑,也存在数量众多、分布广泛、产权复杂等特点,给日常保护管理带来很大挑战。如果单一依靠政府投入,保护效力明显不够,因此,寻求社会力量善用活化文物建筑及时且必要。
鼓励社会力量参与文物建筑保护利用和公共文化服务体系建设是大势所趋。去年国家文物局印发了《关于鼓励和支持社会力量参与文物建筑保护利用的意见》。不久前,成都9部门联合发文,鼓励社会力量参与公共文化服务体系建设。而在佛山隔壁的广州,也通过引入社会力量,让北京路上已“沉睡”多年的百年建筑,变身成为拥有近两万件藏品、每日迎来千人参观的岭南金融博物馆。
吸引社会力量参与公共文化建设,关键在于“鼓励”和“保护”。
为此,禅城区在全省率先出台了《佛山市禅城区鼓励社会力量参与公共文化设施运营管理工作指引(试行)》《佛山市禅城区鼓励和支持社会力量参与文物保护和活化利用实施方案》,对社会力量的类型、工作的流程、运营模式、场所定义、优惠措施、使用范围、保障措施等进行一一明确,释放了鼓励社会力量参与禅城文化事业发展的强烈信号,让相关工作有章可循,增强了社会力量的信心。
不难看到,禅城正力求通过充分发挥社会力量的人才、资金、技术、项目等资源优势,鼓励和引导有实力的社会组织和企业采用服务外包、委托经营、合作经营等模式参与公共文化设施建设和运营,充分整合设施、设备、人才、市场等资源,实现管理的专业化,提高公共文化管理的效率,为群众提供多元丰富的文化服务。
禅城还计划于4月集中推介一批可供利用、活化的文旅体资源,吸引更广泛的社会力量参与岭南文脉之城建设,推出文商旅组合拳,推动文化高质量发展,使岭南广府文化“内化于心、外露于形”,更好地满足人民美好生活需要,不断加快对岭南文化的创造性转化、创新性发展。
禅城区文广旅体局相关负责人介绍,接下来,禅城还将紧紧围绕打造“佛山之心”建设“六最”现代化禅城的总体目标,重点实施三个“100工程”,分别是开展100场文艺进商圈活动、打造100家微艺术空间、实施岭南文创IP100计划,持续提升城市格调,让城市富有岭南味、年轻态、时尚感、国际范,让全世界看到文化景观星罗棋布、盛事连连灯火璀璨的“佛山之心”。
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