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淼律释法│租户进行装修,包租公要支付装修款?

时间:2023-04-01     人气:263     来源:三水公共法律服务     作者:2023-03-30 1837
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企业在日常生产经营过程中免不了要签署各式各样的合同。合同是企业对外经济活动的关键,关系到一个市场主体经营活动的正常开展,合法权益的维护。邀请专业律师有针对性地做好合同订立过程中的法律风险防范工作,是减少和避免企业合同法律风险和法律风险所带来损失的最重要、最有效的途径之一。


今天送上的典型案例就充分体现出专业律师参与合同制定、履行、诉讼等程序的重要性和优越性,保障企业有效规避合同风险和经营损失。





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案件情况介绍

2021年5月,某某大型商业综合体(下称出租方)与某中介公司(下称承租方)签订《商业物业承租合同》约定,出租方将其拥有所有权的手工业中心及附属设施整体出租给承租方并交由承租方统一经营管理,租期20年,并同意给予6个月的装修期及运营筹备期,期间承租方可无偿占用使用该承租物业,并对租赁物业进行装修、改造施工,且该期间不计入租赁期。租赁期间,承租方对租赁物业自行制定收费标准向租户收取租金、物业管理费、推广营运费等相关费用,承租方不得干涉;承租方同意在租赁期间租赁范围内的商铺、地下室、公共空间、公共设施等交由承租方进行统一管理并由乙方自负盈亏。承租方可根据经营管理需要对承租物业进行改造、改建、装修、设备设施改动,承租方租赁物业的一切改动产生的费用及责任由承租方承担,若出租方因承租方的行为产生损失,由承租方向出租方赔偿;在租赁物业的装修期及运营筹备期,由承租方在签订合同后一个月内提交计划给出租方,一切装修改造事项由承租方自行安排及支付相关款项。


2021年5月17日,某某装修公司(下称装修公司)与承租方签订《施工合同》,约定由装修公司承接涉案物业的工程进行安装施工,合同约定含税包干总价为930万元,合同签订后承租方已支付300万元给装修公司作为工程材料预付款,剩余工程款按照工程进度进行支付。2021年11月案涉工程竣工验收,装修公司与承租方签订《工程竣工验收报告单》,由于承租方没有向装修公司支付剩余工程款,装修公司向三水区人民法院提起本次诉讼要求承租方支付拖欠的三百多万工程款及逾期付款利息。同时装修公司以出租方作为案涉工程发包人为由一并起诉出租方承担连带责任。



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案件办理经过

出租方自2018年起聘请曾小珠律师为公司常年法律顾问,同时亦委托其担任本次诉讼的代理律师。案中,曾律师提出以下答辩观点:


一、装修公司把出租方列为被告系主体错误,出租方不是建设工程合同的相对方,故出租方不是本案的适格主体。根据合同相对性的原则,装修公司与承租方之间的相关建设工程合同,只对合同当事人具有法律约束力,出租方与装修公司之间未签订过任何合同,没有任何民事关系,从未委托过装修公司负责任何工程项目,未确认过装修公司的工作成果,未支付过任何工程款项。


二、出租方与承租方仅存在租赁关系,并非案涉工程合同的发包方,与承租方、装修公司均不存在建设工程施工合同关系。根据出租方与承租方签订的《商业物业承租合同》,其中第六条其他约定第6.1:“2021年5月至2021年12月31日为租赁物业的装修期及运营筹备期,由承租方在签订本合同后一个月内提交计划给出租方,出租方向承租方提供装修改造款人民币玖佰万元整予承租方,用于租赁物业的工程改造、设计、设备设施采购、招商策划等费用支出,由承租方自行安排使用并支付予第三方,但应确保专款专用”,出租方与承租方存在租赁关系。根据上述合同约定,出租方将涉案物业整体出租给承租方,为了对承租方的经营提供扶持,出租方承租方约定由出租方向承租方给予900万元作为装修补贴,由承租方自行安排使用并支付予第三方。故出租方并非涉案工程的发包人,与承租方、装修公司均不存在建设工程施工关系。


三、根据装修公司提供的工程款支付记录可知,均是由承租方向装修公司支付工程款,承租方才是涉案工程的发包方。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十三条之规定赋予了转包或者违法分包情形下的实际施工人可以突破合同相对性向发包人主张权利,主张的权利也仅限于工程价款。但出租方并非涉案工程的发包人,支付给承租方的也不是工程款,装修公司的主张不适用上述司法解释,装修公司以上述司法解释的规定将出租方列为被告,属于法律适用错误,装修公司与承租方之间签订的施工合同不对出租方产生法律约束力。


出租方仅仅是该涉案物业的出租方,不是建设单位,没有义务向装修公司支付装修费用。


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案件判决结果

经审理,法院采纳了曾小珠律师代理出租方的全部抗辩理由,认定承租方与出租方之间签订的《承租合同》,被告出租方将安设工程所处的商业中心部分及其附属设施整体出租给承租方并交由承租方统一经营管理,租赁合同约定承租方根据经营管理需要对承租物业进行改造、改建、装修、设备设施改动,随后承租方为经营租赁物业与装修公司签订《施工合同》,因此两被告之间只存在租赁关系,装修公司的施工合同相对方是被告承租方,合同权利义务应由承租方承担,被告出租方并非施工合同的发包方,装修公司诉请出租方承担支付责任并无事实及法律依据,法院不予以支持。最终法院判决支持装修公司依据其与承租方的合同主张工程款的诉请,驳回装修公司要求出租方承担连带责任的诉请。



案件点评
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本次诉讼案是一起建设工程施工合同纠纷,但实际上牵涉到租赁合同的签订与履行问题。由于曾小珠律师担任出租方的法律顾问过程中全程跟进该租赁事宜,并且在草拟谈判租赁合同的时候能够充分预见可能发生的诉讼风险,从而制定各项合同条款最大限度保障出租方的权利。因此在代理出租方的诉讼期间向法院提交当时曾小珠律师全程参与制定与承租方的承租合同,明晰出租方的合同相对方是承租方,双方存在的只是租赁关系。装修公司的施工合同相对方是承租方,合同的权利义务也应由承租方承担。最终,曾小珠律师成功保障出租方的合法权益,避免了出租方“无辜”承担连带责任的损失;同时,一战即决也避免了出租方出现累讼情况,充分发挥曾小珠律师担任法律顾问的作用。经过该案件公司更加注重法律顾问的作用,在公司经营过程中进行重大商业决定更加依赖律师的专业法律意见。


党的二十大报告提出:“优化民营企业发展环境,依法保护民营企业产权和企业家权益,促进民营经济发展壮大。”而律师的专业法律服务则是护航民营经济高质量发展的重要保障。近年,三水区司法局出台落实佛山首份《促进律师行业高质量发展扶持办法》,支持律师行业队伍发展壮大,深入推进助企“八大措施”“精品法律服务课程”“营商共建 律企同行”等工作措施,助力民营企业高质量发展,助力佛山打造一流法治化营商环境。


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本期律师

曾小珠,广东浩淼律师事务所执行主任,佛山市律师协会青年工作委员会副主任,佛山市三水区“八五”普法讲师团成员、佛山市“八五”普法以案释法专家库成员。专业主攻民商事诉讼和非诉讼、刑事诉讼、劳动争议仲裁和诉讼代理、行政机关及企事业单位法律顾问等。曾先后获得村(社区)法律顾问优秀党员、广东省律师协会“抗击新冠肺炎疫情先进个人”、佛山市新锐律师称号等荣誉。




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来源:三水区司法局
编辑:三水公共法律服务微信小组

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