未来楼市年均销售规模或回到五年前水平

“行业过去太顺利，缺少暴风雨的洗礼，这一场中年危机，既是考验，又有利于行业未来的平稳发展。”继万科郁亮提出“活下去”的口号以来，旭辉控股CEO林峰亦以“罕见的高调”通过公司官微发文疾呼，要放弃幻想，认认真真降杠杆，地产已经进入青铜时代！   

2022年1月以来，包括碧万恒在内的多家龙头房企陆续发布2021年的销售成绩单。与此前克而瑞、中指院等多家商业智库机构梳理和预测的那样，在外部环境剧变、行业增速放缓的大背景下，规模房企年度目标完成率均值不到90%，仅两成不到的规模房企完成了2021年初定下的销售目标。

行业的底层逻辑已经发生变化，要换一种方式应对新的环境。“未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。” 林峰认为，国家“坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期，坚决降杠杆”的政策其实从未转向，目前只是微调，行业仍然健康，前方还有曙光。中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距，经济发展增速仍然是全球第一梯队，未来十几年，房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。

不足两成规模房企完成全年销售目标

1月5日晚间，旭辉控股发布的2021年全年未经审核营运数据显示，2021年1-12月，旭辉累计合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约2472.5亿元，较上年同期的2310亿元增长7%。在去年初举行的2020年度业绩发布会上，旭辉管理层曾透露2021年的销售目标为2650亿元，同比增长15%。由此计算，2021年全年，旭辉完成年度目标约93.3%。

无独有偶。以碧桂园、万科、恒大、融信、雅居乐为代表的一大批规模房企，近期亦先后披露了各自的2021年全年销售成绩单。记者查阅公告发现，万科2021年销售额同比减少10.85%至6277.8亿元，完成率78.5%；碧桂园2021年权益合同销售额约5580亿元，未披露目标；恒大同比下降38%至4430亿元，完成度约59.1%；时代中国同比减少4.77%至955.9亿元，完成率约为87%；当代置业同比下滑14.6%至360.5亿元，完成率仅76.7%；中梁控股同比增长1.78%至1718亿元，完成率95%；雅居乐同比微增0.6%至1390.1亿元，推测完成率92.67%元；中骏集团同比增长3%至1045亿元，完成率约87%；融信中国同比微增0.23%至1555.2亿元，完成率97.2%；花样年同比下降5.3%至465亿元，完成率约78%；金地商置同比微增4.37%至784.54亿元，完成率87.17%。

截至目前，融创、保利、龙湖、绿地、世茂、富力等其他部分规模房企仍未公布全年成绩单。但根据克而瑞等机构此前发布的预测数据，在行业调控及市场下行压力下，尽管规模房企适度下调了全年业绩目标，但下半年市场收缩让多数房企面临较大业绩压力，全年销售平均目标完成率不到90%，低于前五年。其中，超过八成的规模房企未完成全年业绩目标。仅绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等少数企业“顺利达标”。

政策导向从未转向，健康企业仍有未来

2021年，受疫情、国内外经济形势变化不定和房地产金融监管、市场调控政策持续收紧等多重因素叠加影响，房地产行业也迎来许多新的变化。在新的政策环境和行业环境下，企业在市场运营、公司治理、财务风控等方面亦面临诸多考验，行业规模和企业业绩增速放缓在所难免。

不过，业界认为，虽然已告别高速增长时代，但行业整体发展趋势仍处在健康和平稳轨道。在辞旧迎新之际，国家决策层会议已经给房地产行业定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

由此，在林峰看来，国家对房地产的政策导向从未转向，仍然要坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期，坚决降杠杆。只不过做了一些力度的微调，防止过急过快，造成系统性风险。

根据业界分析，过去一年遇到严重困难的企业有个共性，都是近年发展快速、负债率比较高的民营头部房企。这一轮国企、外企和小型房企反而相对安全。

“行业的高速增长期已经过去，要换一种方式应对新的环境。”林峰形象地比喻称，行业已经不再是年轻人，不可以再喝酒蹦迪熬夜，要改成保温杯里泡枸杞的中年状态，要认认真真降杠杆，养生才能活得久些。“未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。”

不过，他认为，只要企业维持健康发展轨道，房地产行业还是有未来。中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距，经济发展增速仍然是全球第一梯队，未来十几年，房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。哪怕城市化完成，进入稳定的成熟市场，如同美国和日本，也有每人每年一平方米的建设量，按人均三十平方米，三十年更新一次计算，中国稳定期每年十亿平方米建设量总是有的，仍然是个大海。没有倒闭的行业，只有倒闭的企业，曙光将再现，要保持信心。

房地产发展的六个底层逻辑已经改变

新一年已经开启，一些机构和业内大咖已经对2022年的市场环境和行业趋势作出预测。

克而瑞认为，企业整体业绩预期将更为保守，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。中指研究院也认为，当前房地产市场已步入调整通道，企业资金回笼压力不减，叠加偿债高峰期的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。在此背景下，2022年房企更需顺势而为，控规模、调节奏。在行业调整阶段，央企、国企优势突显，或将迎来新的发展机遇，民企或可寻求与国企合作机会，更好地拓展发展空间。

林峰则认为，房地产的青铜时代已经降临，黄金与白银时代都已经一去不复返，未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备。但穷则思变，变则通达，行业可能会出现六个底层逻辑的变化，必须引起企业的注意。

首先，房企从高增长、高杠杆、高周转的三高发展模式，会转变成低利润、低增长、低杠杆的三低发展模式。房企转向内生型增长，低速但平稳。中年人的新陈代谢总是慢些，也是正常。

其次，未来十年，行业或整体进入持续的缩表期，行业负债率会从平均75%以上逐步降低到40%以内。这个过程一定是痛苦的，但趋势不会变，而且生病了，总得治。但行业的缩表不会影响到房价，房价总体水平依然会稳中有升，只不过增幅没有过去快，与GDP同步。

再次，地产的冰河，也会迫使很多企业谋求各种出路，可能会催生出多种相关联的新赛道，如同之前有物业服务，未来可能有长租公寓、养老、商业、资管或其他新物种。但是“新物种”基本上是以存量资产的管理能力、服务能力等轻资产模式。

同时，这一轮会可能会有部分民企被淘汰，可能三分之一彻底倒下，三分之一存活变成小而美的公司，还有不到三分之一维持正常低速发展。同时国企在行业的总量大概会提升到百分之七十。

此外，一、二线与三、四线大幅拉开差距，一、二线核心城市房价平稳上涨，交易量相对稳定，大部分三、四线城市量价会持续下调。经济发展人口流入的城市，房价是会持续跑赢均值。同时一个城市的不同板块间也会大幅偏差，市区成熟板块的复合增长率会远高于城郊板块。

最后，生存下来的企业，会从粗放式发展要变成精细化发展。战略要精，管理要细，战略聚焦优势，管理抓细颗粒度。跟制造业靠拢，要以客户为导向，向能力要饭吃，向经营求效益。行业的产品和服务也会由此而得到持续提升。

“八鸟归巢唧唧喳，提篮带酒归娘家”，这是芦苞一带旧时习俗，出嫁女回娘家时一定要用提篮装上猪肉、饼等礼品。时至今日，竹制提篮仍是芦苞一带举行婚礼时的吉祥用品。“新人举办婚礼时，家人会在提篮中放上红枣、桂圆等物品，再盖上有‘福’字的盖子，表达对新人的祝福。”本土非遗研究者黄敏说。

竹编工艺在中国有着悠久的历史，三水芦苞的上塘竹编也曾盛极一时，获认定为市级非遗。上塘竹编运用竹子的刚劲与柔韧，一条条普通竹片经过手艺人精心编制，变为精美的手工艺品，造型精致优美、寓意绵长，融入了劳动群众的勤劳和智慧。

缘起 竹编制品精致又实用

竹编技艺是芦苞镇上塘曹岗村一代代人摸索出来的谋生技能。据说早在明朝末年，曹岗已有这种编织工艺，当地人世代相传，工艺之巧，日有创新。从改革开放后一直到20世纪90年代中期，竹编是不少曹岗村民赖以为生的行当。那时，曹岗家家户户都于屋前屋后或空地上种上竹子，农闲时，他们便会做一些编织竹器的副业，制作如菜篮、泥篸、筲箕、三鸟笼等到市场出售。

在竹编制品的众多品类中，提篮是曹岗百年来的独特工艺，为其他竹器行业少有，成为芦苞上塘曹岗的第一大手工业，成就了曹岗“竹编村”的美名。提篮的制作并不简单，要经过六道工序。首先编好圆形的篮身，再编篮脚，然后编成篮盖，篮盖上面组成清楚玲珑的“寿”字或“福”字图案。篮身和篮盖分内外两层，外层细篾精工，内层宽篾交织；篮身和篮脚加篾联系，再把篮口和盖以宽竹片加籐丝强合而成。

再后便加制提篮耳。提篮耳和篮身高度相等，是用三条厚竹片连接篮身，跨于篮上，于横梁上交织而成，手提处还用细籐丝编织成拱形细耳。至此提篮才全部织成。

“曹岗竹编与其他地方竹编的不同之处，就在于其他地方的竹编上的字或图案大多是用漆漆上去的，而曹岗竹编上的图案和字都是用竹子编成的。”芦苞镇文化站相关负责人介绍。上塘竹编常见的是“福”字、“喜”字或双铜钱等图案。

2007年，上塘竹编被列入三水区级非物质文化遗产名录，2009年入选佛山市第二批非物质文化遗产名录。

传承 痴心不改钻研技艺

曹岗村村民曹健荣（已故）是曹岗村竹编唯一传承人，经过几十年的辛勤努力，练就一手纯熟精巧的竹编技艺，他能在小小的提篮上用细小的竹编上“福”“寿”“喜”等字样图案，其高超的竹编工艺得到各方面赞许。2013年，曹健荣获授佛山市第二批非物质文化遗产三水竹编（曹岗竹编）手工艺的传承人称号。

曹健荣七岁便开始跟随父亲学艺，对用竹子编织抱有强烈的喜爱之心。从初学竹编到独立完成第一个竹提篮，他用了足足两年的时间。

随着经济发展和生活方式改变，竹编制品已逐渐被大量生产、物美价廉的塑料制品所取代，竹猪笼也被耐用的铁猪笼所替代。许多竹编手艺人都改行了，竹编技艺也日渐荒疏，曹健荣却痴心不改，甚至拒绝从事其他农活，一心沉醉在他的竹编世界里。

曹健荣凭着一股倔劲，大半辈子时光都花费在了竹编之上，他的竹编技艺非常纯熟，速度也很快，一个“福”字几分钟之内就能编成。他制作的提篮、鱼篓等竹编制品，一度远销海外。2007年曹健荣以民间手工艺人的身份先后获邀赴佛山市群艺馆和澳门卢家大屋作现场竹编表演。

发展 探索竹编工艺更多玩法

近几年，芦苞镇文化站在传承传统非遗文化上花了不少心思。“我们每年都会举办夏令营活动，并邀请竹编师傅到现场进行制作演示，让更多人了解竹编文化。”芦苞镇文化站相关负责人说。

此前，芦苞镇还与华工建筑学院合作开展 “竹梦长岐”·2019岭南竹构竹艺创新大赛，利用竹材、竹艺升级公共空间，保护、传承、展示、弘扬非遗竹编文化，留下乡愁记忆。华工学子们的竹编作品形状多样，除了花篮、水果盆、灯罩、收纳盒等常见竹编产品之外，竹编袋、灯笼、头饰、香囊、“贝雷帽”等创新设计作品也应有尽有。学生们在手艺人的指导下，将现代生活理念与传统竹编技艺相融合，玩出了新花样。

芦苞镇相关负责人表示，通过与高校合作，借助高校智慧与创意，为百年古村注入了现代元素，让乡村迸发新活力。接下来，芦苞将继续加强与高校合作，开展更多实践项目，通过发挥青年们丰富的想象力和创造力，活用竹编资源，促进竹编产业发展。

非遗研究者黄敏表示，希望通过深挖竹编文化、提升竹编技艺、盘活竹编资源，探索将竹编从普通生活用品变成工艺品，打造具有芦苞竹文化的文创产品，让非遗文化在现代社会也能焕发新活力。

对话

竹编传承 传承人至关重要

问：上塘曹岗竹编的传承人曹健荣已故，传承人位置至今空缺，今后竹编该如何发展？

黄敏：传统技艺主要还是依靠人来传承，建议芦苞尽快重新发掘传承人。曹岗村现今还有其他手艺人在从事竹编工作，建议保护单位与他们好好沟通，从中挖掘出掌握技艺精髓并且有传承精神的传承人。另外，也可用市级非遗资金适当扶持传承人开展教学和新品研发工作。

问：如何将非遗项目与现代化应用相结合？

黄敏：让传统工艺焕发新活力，一方面需要传承人自身开拓思路，编制更符合现代生活场景的手工艺品；另一方面也需要保护单位的引导，挖掘潜在的传承人，并整合社会资源，促进竹编产业发展。南海也有竹编手艺人，他会用竹编制作花瓶、将竹编与皮革结合制作包包，也可给现代的工艺品外加传统包装，例如给酒瓶制作外壳等。其实，花样玩法的思路有很多，主要得看传承人愿不愿意学习、创新。另外，保护单位也可推动上塘竹编与高校合作，吸引大学生资源参与其中，创造更多新玩法。