二手房“带押过户”官方解答！哪些银行可以办？可否跨行办？

二手房“带押过户”已在佛山全面推广

哪些银行可以办理？是否可以跨行办理？

买卖双方如何规避风险？

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官方解答来了！

01、佛山“带押过户”服务再优化

二手房“带押过户”，是指对已经办理了抵押贷款的商品房，可以在抵押贷款没有还清的情况下，再次进行二手买卖。

“佛山借鉴了其他城市的经验做法，再结合本地实际进行了再优化。”市自然资源局确权登记科副科长李晶介绍，佛山的模式是在不注销出卖人抵押权的情况下，先办理存量房转移登记（过户），同时办理买受人抵押权设立登记。即办理一个“二押”保证抵押权不悬空。交易完成并且新的抵押放款后，由新旧抵押银行之间直接对接，通过人行备案的资金账户完成新旧抵押的资金交接，原抵押借款还清后，由原抵押权人直接网上申请抵押权注销。实现只跑一次、一个工作日办结，其他办理环节均由金融机构网上办理、后台运行，极大地便利了群众。

对比新政实施前，涉及未还清贷款的二手房买卖，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销、再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，不但耗时长、资金负担重，流程也繁琐，还存在不确定风险。

新政实施前。

而现在，在二手房“带押过户”的全新模式下，只要产权正常，原抵押权人、新抵押权人、旧业主和新业主四方达成一致意见并签订相应协议，“二手房过户”只需要一天时间即可完成，既省钱、省时又省心。

新政实施后。

“带押过户”流程

（一）在不注销出卖人抵押权的情况下，先办理存量房转移登记（过户），同时办理买受人抵押权设立登记。

（二）银行在办妥抵押登记后放款，再归还出卖人原银行贷款。

（三）办理出卖人抵押权注销登记。

原来组合登记是3个工作日办结。现在是1个工作日办结。

李晶进一步解释，“佛山模式”之所以可以实现服务再优化，是在中国人民银行佛山市中心支行、佛山银保监分局指导商业银行采取签订四方协议等保障性措施的情况下，对“带押过户”业务过程中买卖双方及前后手抵押权人的权利义务、监管贷款资金安全的公共账户、业务办理时限、用章等事项进行统一规定，确定协议模板，形成行业公约，以防范抵押权悬空，确保带押过户和新业主按揭贷款抵押权的顺利实现。

02、佛山有约11家银行可办

近日，自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。

“从我们近期收集市场消息来看，四大国有银行、招行、广州银行、广发银行、顺德农商行等11家银行可以办理‘带押过户’，但目前仅限同银行过户。”李晶解释，不动产登记业务是支持跨行业务的，但是跨行业务的开展还需要金融机构之间的进一步衔接，达成共识、形成通行做法。

截至4月12日，佛山已经办理了二手房“带押过户”493宗。

其中，作为较早落实推行这项服务的招商银行佛山分行已经办理约50宗。

“自新政推行以来，我们收到很多客户咨询。”招商银行佛山分行零售信贷部总经理助理陈洁表示，目前“带押过户”业务可以在同银行办理，就是说买家需在卖家原来按揭的银行办理新的房贷业务。买家的按揭贷款按照当前的房贷按揭贷款政策叙做就好。过户后的放款时效为一般过户后三至五个工作日，卖家一般在放款当天或次日收到结清原贷款后的房屋买卖款项。招商银行叙做带押过户业务，重新梳理了原贷款与新贷款的业务流程，将原贷款的还款、结清及注销融入了新贷款业务流程中，有效提升了业务办理效率，一般过户后两到三个工作日可放款。

陈洁表示，银行承接这项服务，不仅能解决卖家（银行存量贷款客户）卖房提前筹集资金的困扰，还可以满足新的买家（新增贷款客户）购房融资的需求，这样既提升了对存量客户的服务，也有助于新增房贷客群和业务，一举多得。

03、新政有助于促进二手房交易

对于经常接触二手房的房产中介来说，二手房“带押过户”服务的全面推广对促进二手房交易也是一大利好。

佛山市百花同盛房地产服务有限公司总经理陈昭敏表示，二手房“带押过户”业务可大幅缩短二手房交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房、乃至一手房市场交易的活力，是便民利企的一大好事。

根据自然资源部、银保监会公布的数据，目前我国已经有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，主要是二手住宅交易。

李晶介绍，下一步，佛山除了推动包括离婚析产、继承、赠与等住宅类不动产实现“带押过户”外，还将逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现“带押过户”全覆盖。

“带押过户”热点答疑

“直系亲属”能否办“带押过户”？

陈洁：不可以。从近期咨询情况来看，会有一些市民将“产权过户”与“带押过户”混淆。银行“带押过户”是以真实的购房交易为背景发放的贷款。准确来说，银行带押过户是：原房产在银行办理了抵押贷款、且以真实的购房交易为背景发放的贷款。

“带押过户”能否跨行办？

李晶：不动产登记业务是支持跨行业务的。但是跨行业务的开展还需要金融机构之间的进一步衔接，达成共识、形成通行做法。鼓励银行探索互信转贷机制，不动产登记业务是支持同行或者跨行带押过户的，但由于银行是否承接“跨行的带押过户”需要金融机构之间达成共识并且形成通行做法，尚需探索和优化。

目前新政推行近4个月来，都是同银行之间办理的比较多。政府部门和银保监会也会积极推进新政实现更多银行可办、可跨行办，让更多市民受惠。

办理“带押过户”要注意什么情况？

李晶：有几点要注意——

1.房子必须是个人产权，不可以是公司产权；

2.只允许有一次抵押，不能存在被多次抵押的情况；

3.房子须是商业按揭贷款，不可以是经营贷；组合贷则必须先还清公积金部分；

4.买方需要是全款买房或者是申请个人住房商业贷款购房。