价高货量大 还是不愁卖！南海三山新城五大新盘扫描

  2020年12月29日，三山新城中海文锦国际再推一栋住宅，引发市民深夜抢购。自开盘以来，该项目已连续推售4栋住宅产品。从2020年第四季度起，三山新城陆续有新盘上市，五大新盘均在年底前开盘，而且各盘开盘业绩均不错，成为2020年第四季度佛山楼市的焦点。

  区域扫描

  定位生态科创宜居新城

  三山新城，“广州南站西大门”“广佛同城示范区”，地理位置得天独厚，是佛山三龙湾高端创新集聚区建设的核心，也是广佛“半小时生活圈”的核心。作为广佛都市圈的前沿地带，其毗邻广佛四大核心商圈——海珠生活圈、广钢新城、广州南站商圈以及佛山金融高新区，是广佛同城化的重要纽带。

  三山新城总规划面积约23.8平方公里，由三山岛和林岳两大部分组成。三山新城以科技创新和粤港澳合作项目为招商重点。截至2020年，三山新城建设项目101个，计划投资总额超3532亿元。三山新城不仅要做广佛同城的价值高地，更是大湾区构筑港澳高端服务业走向中国腹地、建设粤港澳合作高端服务示范区的“桥头堡”。

  在三山新城核心位置规划发展“文翰湖国际科创小镇”，打造“广佛硅谷”，做湾区的城市标杆。区域现有文翰三山新城湖公园、“最强大脑”季华实验室，并规划地标性建筑“广佛之眼”、国际科创中心、科技与艺术广场、滨江公园，以及高标准国际社区等城市配套。

  文翰湖公园、三山森林公园、高铁公园以及东平河水道，构建了三山新城重要的生态屏障，各类幼儿园、文翰中学、文翰小学、文翰二小、南海外国语学校等，构成三山新城现有较为成熟的教育体系，还有多所公办、民办九年义务教育学校在规划建设。

  板块概况

  总供应量大去货率较高

  三山新城楼市总体经历两大阶段。2010年至2019年为第一阶段——发展期，以保利西雅图、保利诺丁山、中海万锦熙岸等为代表，目前均已交楼入住。2020年开始进入第二阶段——爆发期，2020年上市的广佛上城住宅销售告罄，目前楼市主流是2020年第四季度上市的五大楼盘，分别是保利华侨城云禧、龙光玖里江湾、万科天空之城、中交泷湾云城、中海文锦国际。据统计，这五大新盘总建筑面积达222万㎡，总货量14049套；容积率普遍在3.0以下，在禅桂普遍4.0的高容积率下，显得更为可贵。

  五大楼盘售价在2.5万~3.7万元/㎡，目前各盘均处于热销状态。2020年11月8日万科天空之城首批开盘去货九成，11月21日中交泷湾云城首开去货八成，12月19日中海文锦国际首批500多套单位开卖，当天去货超九五成，三山新城成为2020年第四季度佛山楼市最热的区域。

  横向评测

  看户型实用率最高达94%

  从户型面积来看，五大楼盘主推三四房单位，主打刚需、首次改善型置业。其中三房81㎡起步，四房108㎡起步，只有中交泷湾云城有五房单位在售。这几大新盘，均大打高实用率旗帜，有的甚至号称有94%的实用率。万科天空之城81㎡有三房，中海文锦国际、保利华侨城云禧的84㎡更有三房带套房，这些高实用率户型在近期楼市中较为罕见，他们通过多功能空间、全飘台等方式来增加使用率。

  万科天空之城81㎡的户型不多，主要集中在近高铁一侧。中海文锦国际84㎡的户型较多，且各个座向都有，可选择余地较大；96㎡三房户型客厅更是有5米大开间，较为罕见。保利华侨城云禧的84㎡户型则是横厅设计，空间利用率较高。

  看交通

  多个楼盘为轨交上盖

  目前三山新城主要交通干线是港口路与三龙湾大道，港口路贯穿三山新城南北，三龙湾大道则贯穿三山新城东西，且是禅城、顺德进入三山新城的主入口。连接三龙湾大道与广州南站的番海大桥即将通车，连接广州广钢新城的玉兰路-港口路过江隧道也于2020年9月启动招标勘察。这两条通道通车后，三山新城将与广州无缝对接，这也是三山新城板块吸引广州客的一大优势。

  交通方面，目前公交的通达性还是较差，未来重点得看轨道交通。南海新交通预计2021年开通试运营，4号线、11号线尚在规划中。万科天空之城、中海文锦国际、中交泷湾云城均为地铁上盖项目，分别对应南海新交通、4号线与11号线交汇、3号线与南海新交通交汇； 其余两盘则离轨道交通稍远，保利华侨城云禧离11号线最近站点约500米，龙光玖里江湾离南海新交通三山新城北站约1公里。

  看教育

  配建2所九年一贯制学校

  目前三山新城现有公办义务教育学校为文翰中学、文翰小学、文翰二小，民办有南海外国语学校、南海美伦国际学校。未来五大楼盘将新增1.4万户，现有义务教育配套显然不能满足。为此，当地政府在土地拍卖时就规划配建相应学校，除幼儿园配套外，中交泷湾云城配建一所九年一贯制学校（民办），中海文国际配建一所九年一贯制公立学校，保利华侨城云禧附近也规划建设一所公立小学，预计在未来3年建成并投入使用，基本与楼盘交楼同步。

  看环境 

  山、湖、江、园环绕

  三山新城为生态之城，文翰湖公园、三山森林公园、高铁公园以及东平河水道等生态资源丰富，但对应各楼盘的生态资源配套则有所不同。

  中海文锦国际生态资源最为丰富，环岛滨江公园、文翰湖公园、高铁公园等景观资源环绕，步行5分钟通过人行跨江天桥可达文翰湖公园。龙光玖里江湾则有东平水道、三山森林公园。万科天空之城有文翰湖公园、三山森林公园和高铁公园。而保利华侨城云禧、中交泷湾云城的自然生态资源稍为欠缺，前者离东平水道有一段距离，后者处村居南面。

  自建园林方面，五大楼盘除了龙光玖里江湾规模较小外，其余四盘规模都较大，园林颇有气势，保利华侨城云禧打造超1万㎡沉浸式生态公园，中海文锦国际则享有超8万㎡的立体园林。

  看商业

  围绕佛罗伦萨小镇商圈

  目前，三山新城整体商业氛围较为欠缺，主要靠佛罗伦萨小镇支持，但未来可期。中海文锦国际最近佛罗伦萨小镇，约1公里，还有华南最大的旗舰店“名古汇-永旺梦乐城”已于2019年签约进驻佛罗伦萨小镇南侧，该项目是集休闲、购物、娱乐、康体等于一体的一站式消费场所，将与佛罗伦萨小镇一起构成三山新城最大商圈。万科天空之城、中交泷湾云城是TOD项目，分别自带3.6万㎡、2.6万㎡商业空间。

  看价格

  较开盘价均有一定升幅

  五大楼盘整体在售均价为2.5万~3.7万元/㎡，处于佛山楼市第一、第二阶梯，但各盘之间价格有落差，交叉部分集中在2.6万~3万元/㎡。各楼盘目前售价均较开盘价有一定幅度的提升，保利华侨城云禧开盘价为2.6万~3.4万元/㎡，目前售价为2.8万~3.7万元/㎡； 万科天空之城开盘2.5万~3万元/㎡，目前售价为2.5万~3.4万元/㎡，中海文锦国际开盘价为2.6万~3.3万元/㎡，目前售价为2.8万~3.5万元/㎡。五盘当中，只有中交泷湾云城、龙光玖里江湾两盘最高售价未过3万元/㎡，目前售价分别为2.5万~2.7万元/㎡、2.5万~2.8万元/㎡。